物業(yè)公司與業(yè)主之間的摩擦、糾紛長期以來不時擊打著城市居民敏感的神經(jīng)，在鄭州更有物業(yè)保安毆打業(yè)主及新聞記者的惡性事件發(fā)生，業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司、開發(fā)商，多方利益主體在社區(qū)博弈、爭戰(zhàn)。2005年，房地產(chǎn)十大投訴焦點難題，物業(yè)排在頭位，成為人們心中揮之不去的痛。

    社區(qū)建設是中國和諧社會建設的基礎，法律是和諧社會建設的關鍵，中國物業(yè)管理事業(yè)已經(jīng)走過了十幾年的道路，但是在現(xiàn)在還是處于改革的初期，還有諸多的法律問題沒有理清。

    物業(yè)本是全體業(yè)主聘請的“管家”,是受業(yè)主的委托，幫助業(yè)主管理小區(qū)、維護小區(qū)的服務機構(gòu)。但現(xiàn)實生活中，很多業(yè)主常常不得不看他們的“臉色”行事。

    那么，該如何理清并解決這一焦點難題呢？曾憲斌教授認為，這是一個全國性的問題，鄭州也不例外，目前正處于一個過渡時期。一方面，它是一個受到各方關注的行業(yè)，承受著來自方方面面的指責與壓力；另一方面，這個行業(yè)從誕生的那起，就有些畸形，沒有獲得健康發(fā)展的環(huán)境，沒有得到應有的重視。

非市場化的產(chǎn)物

    “難道我們業(yè)主真如某些別有用心的人說的那樣是刁民、素質(zhì)低？不，決不。我們不交物業(yè)費，是因為原來的物業(yè)公司來路不明、服務差，它來到我們小區(qū)不是我們廣大業(yè)主的意愿。”2005年11月24日，鄭州市某小區(qū)業(yè)主發(fā)出這樣的倡議書。

    曾憲斌說，目前的物業(yè)公司處于市場化與非市場化的過渡時期，沒有進入真正的市場，不是市場化的產(chǎn)物，因此這樣那樣的問題層出不窮。與地產(chǎn)開發(fā)相比，物業(yè)管理的利潤低得多，因此，在發(fā)展商眼中得不到重視，它往往被用來安插一些老弱病殘或關系戶，整體的素質(zhì)不高。這使得物業(yè)公司在人才結(jié)構(gòu)、福利待遇、市場化結(jié)構(gòu)等方面都受到影響，也不具備競爭力。目前的現(xiàn)狀是：業(yè)主有問題，物業(yè)解決不了；物業(yè)公司有問題也不透明，開發(fā)商硬把物業(yè)公司（保姆）強加給業(yè)主，不管業(yè)主是否同意。

業(yè)主與物業(yè)的關系

    2005年10月13日，在鄭州市某小區(qū)，物業(yè)公司強行向業(yè)主收取道路維修基金，堵門不讓汽車通過，業(yè)主強行通過時，被值班的保安飛起一腳使汽車當場“破相”。物業(yè)無視業(yè)主利益的事情時有發(fā)生。

    對于這種不正常的現(xiàn)象，曾憲斌分析道，目前物業(yè)市場正處于新舊模式的交替階段，許多物業(yè)管理公司與開發(fā)商是“父子”關系，成為小區(qū)銷售后的延續(xù)服務，隸屬于開發(fā)商，在這種情況下，本該獲得利益的業(yè)主得到的利益就會變得很少，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間就容易產(chǎn)生矛盾與沖突。

    “物業(yè)公司與業(yè)主的關系，好比是一樁包辦的婚姻，雙方感情已徹底破裂，卻捆綁在一起不能離婚?！边@是過去有人對物業(yè)與業(yè)主關系的一種形象而又無奈的比喻。在千呼萬喚中，國家出臺了物業(yè)管理條例，明確了業(yè)主與物業(yè)公司是委托與受托的關系。如果委托方業(yè)主對受托方物業(yè)公司的服務不滿意，達到三分之二的法定比例，業(yè)主就有充分的理由“炒”了物業(yè)公司。這就是合同法中規(guī)定的單方解除。在物業(yè)管理條例剛剛頒布之時，一些媒體和業(yè)主興奮地振臂高呼，他們滿以為有了法律的規(guī)范和調(diào)整，物業(yè)公司與業(yè)主之間的一切矛盾均能迎刃而解，皆大歡喜，心里“不再堵得慌”。但事實與廣大業(yè)主所期望的還有相當大的距離。

    曾憲斌認為，業(yè)主與物業(yè)的關系應當是雇傭與被雇傭、服務與被服務的關系。將來，按照新的物業(yè)管理辦法，應改變現(xiàn)在的這種觀念和意識，改由業(yè)主自主選擇自己的管家——物業(yè)公司。

解決的途徑

    然而，并非只有業(yè)主一方裝滿了一肚子苦水，不少的物業(yè)公司也是滿腹委屈，一臉無奈。

    因為業(yè)主和物業(yè)在物業(yè)費的收費標準上存在分歧，某物業(yè)稱業(yè)主已經(jīng)拖欠物業(yè)費近40萬元。迫于壓力，物業(yè)提出欠交的物業(yè)費按二級收費，每平方米0.87元。但業(yè)委會提出，要收就按每平方米0.5元收，然后雙方再談以后的物業(yè)收費標準。業(yè)委會的提議物業(yè)不同意。該物業(yè)管理公司負責人說，小區(qū)內(nèi)雖然只有三棟樓，但是小高層，運行成本高。按核算，物管費收到每平方米1.3元才保本，但市物價局核定一級收費標準每平方米1.1元，這個標準是沿用1992年的標準，已經(jīng)很低了。目前物業(yè)收費標準物業(yè)和業(yè)主都不滿意，也許問題較終要歸結(jié)到相關政策引導上。

    曾憲斌認為，有關部門不能既當運動員又當裁判員，解決這一問題的較好辦法就是由政府制定相關的行業(yè)標準與規(guī)則，幫助業(yè)主公平、公正地選舉出業(yè)主委員會，再由業(yè)主委員會通過招投標的方式招到自己滿意的物業(yè)管理公司。不論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主都應該以“合作伙伴”的姿態(tài)出現(xiàn)，站在公正、誠信、互利的基礎上思考問題，解決問題。在處理雙方關系時，應本著“求同存異”的精神，采取包容，互讓，友好的態(tài)度。

    就目前來看，經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)，物業(yè)管理作的越好。要想全國范圍美實現(xiàn)物業(yè)管理的較優(yōu)化，還需要人們觀念意識的轉(zhuǎn)變、物業(yè)管理事業(yè)的法律化以及時間的過渡。晚報記者 梁冰 王杰

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