“宏觀調(diào)控下一步的主線在金融”。近日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生對房地產(chǎn)市場做出這樣的判斷。在當(dāng)前中國的房地產(chǎn)供給量中，住宅所占比重超過80％，住宅融資也占據(jù)了房地產(chǎn)金融的絕大部分，而房地產(chǎn)金融體制改革遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住房體制改革，中國房地產(chǎn)業(yè)急需搭建多元化的金融平臺。房地產(chǎn)金融已是當(dāng)今業(yè)界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　值此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會和中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟共同組建的REICO工作室在《2005年第三季度中國房地產(chǎn)市場報告》中，對房地產(chǎn)金融作出專項(xiàng)研究報告。該金融報告反映，我國房地產(chǎn)金融市場沒能構(gòu)成多元支持體系和風(fēng)險分擔(dān)體系，房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。商業(yè)銀行信貸將一直是住宅融資的主要工具，同時，中國應(yīng)探索建立獨(dú)立運(yùn)行、專業(yè)經(jīng)營、廣泛參與的住宅融資體系。

　　多元化融資格局遠(yuǎn)未形成

　　REICO報告認(rèn)為，我國房地產(chǎn)金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。而一級市場體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、住房公積金等機(jī)構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主，其它機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段。60％來源于商業(yè)銀行，信托公司已經(jīng)成為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的生命軍，但是“212號文件”出現(xiàn)以后，信托資金都出現(xiàn)大幅度的回落。房地產(chǎn)融資的發(fā)展嚴(yán)重滯后，而福利性的制度、公積金制度大部分處于閑置狀態(tài)，僅僅向7％的人發(fā)貸款。房地產(chǎn)融資渠道單一，只有商業(yè)銀行體系支撐著房地產(chǎn)的資金需求，而多元化融資格局遠(yuǎn)未形成，股權(quán)融資有所增加，但是比例也只有15．2％，債權(quán)公司僅占0．001的份額。信托、上市、債券、基金等融資渠道發(fā)展緩慢，沒能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險分擔(dān)體系。

　　房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大

　　REICO報告分析，我國居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實(shí)基礎(chǔ)。其中，房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。但房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發(fā)展空間需要相應(yīng)的金融政策予以制度保障。

　　REICO報告認(rèn)為，我國房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的發(fā)展是不平衡的。由于我國的金融體系更接近于主銀行制度，伴隨著金融深化的進(jìn)程，盡管住宅證券金融會得到迅猛的發(fā)展，但仍然難以取代信貸金融的主導(dǎo)地位。未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，盡管商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額可能會有所下降，但仍將是住宅融資的主要工具，而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補(bǔ)充，大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。

　　應(yīng)建獨(dú)立運(yùn)行專業(yè)經(jīng)營融資體系

　　毋庸置疑，我國實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。REICO報告提出，發(fā)達(dá)國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。我國已提出建設(shè)小康目標(biāo)，并明確了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，因此，需要更明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策的支持。

　　REICO報告建議，應(yīng)加強(qiáng)對獨(dú)立運(yùn)行、專業(yè)經(jīng)營、廣泛參與的住宅融資體系的探索和試點(diǎn)。成熟的住宅金融體系一般都有獨(dú)立的非盈利性的政府住宅金融機(jī)構(gòu)來協(xié)調(diào)整個住宅金融業(yè)務(wù)，一般都建立專業(yè)性和非專業(yè)性機(jī)構(gòu)相結(jié)合的眾多機(jī)構(gòu)參與和分工的融資體系。中國應(yīng)探索建立獨(dú)立的住宅金融機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)整個住宅金融業(yè)務(wù)，建立專業(yè)性的住宅金融機(jī)構(gòu)，同時進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金的作用和效能。

　　福利性金融體系亟待建立

　　REICO報告提出，必須明確建立福利性金融制度是政府的基本職責(zé)。該報告認(rèn)為，大多數(shù)國家對居民購房融資可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系，國家在資金來源、政府信用擔(dān)保和減輕貸款返還負(fù)擔(dān)方面提供了積極的福利性金融支持，并未采取完全市場化的態(tài)度。我國商業(yè)性金融體系承擔(dān)著各種收入結(jié)構(gòu)居民的住宅融資需求，福利性金融體系亟待建立。

　　REICO報告進(jìn)一步提出，發(fā)達(dá)國家往往明確中低收入群體融資的限制條件，建立與政策性住宅金融聯(lián)動的各種金融制度，積極發(fā)揮財政的作用。我國需要發(fā)揮金融部門和財政部門的合力，并建立相關(guān)的配套政策和限制條件，并加強(qiáng)對政策實(shí)施對象的甄別，盡快建立針對中低收入群體的金融支持體系。陸昀

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