“今年6月份以后，對(duì)房地產(chǎn)商的委托貸款利率已經(jīng)達(dá)到15%，現(xiàn)在則摸高到18%，與地下錢莊的借貸利率相差無幾。”上海一位參加多起房地產(chǎn)委托貸款業(yè)務(wù)操作的投資公司老總搖搖頭說。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開發(fā)商資金鏈普遍吃緊，包括龍頭房產(chǎn)企業(yè)也不得不尋求這種數(shù)倍于正常利率的貸款。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)檫B年透支式的畸型發(fā)展，終于嘗到了資金匱乏的苦果。

　　　雖然自央行121文件下發(fā)之后，央行開始鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化，但一直以來大多數(shù)房企的多元化融資，都是雷聲大、雨點(diǎn)小。不僅是海外基金對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說很遙遠(yuǎn)，信托的條件也嚴(yán)格起來了。經(jīng)過了今年5月份次信托業(yè)全國(guó)大檢查之后，近期銀監(jiān)會(huì)已將房地產(chǎn)商信托融資的門檻提高到和房貸相同的水平。

　　從9月起，為四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的信托計(jì)劃無法再獲地方銀監(jiān)局的批準(zhǔn)。在銀監(jiān)會(huì)布置的全國(guó)范圍內(nèi)的對(duì)信托行業(yè)的交叉檢查中，使得少數(shù)信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，部分未到期的信托計(jì)劃存在清償風(fēng)險(xiǎn)，其中房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)占比達(dá)到61%。此外，此次檢查中還發(fā)現(xiàn)，部分地方通過開展財(cái)產(chǎn)權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式變相違規(guī)籌集資金。銀監(jiān)會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)通過該模式向社會(huì)擴(kuò)散。一位知情人士透露，正是這些情況讓銀監(jiān)會(huì)下定決心，出臺(tái)政策嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)信托。該人士稱之為“后大檢查現(xiàn)象”。

　　海外機(jī)構(gòu)有資本數(shù)額大、管理規(guī)范、經(jīng)驗(yàn)豐富等等，自然吸引了無數(shù)房企的關(guān)注。但是，和海外資本合作，對(duì)絕大多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是一個(gè)遙遠(yuǎn)的夢(mèng)。由于海外機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)回報(bào)要求特別高，一般對(duì)住宅的要求年回報(bào)要求達(dá)到20%以上。但是，即使達(dá)到了這些要求，在今年想要較終融到錢也異常困難。海外機(jī)構(gòu)挑選合作伙伴也是非常嚴(yán)格的，一般挑選資本市場(chǎng)熟悉的、管理比較規(guī)范的，比如萬科、復(fù)地這樣的企業(yè)，一般的企業(yè)是很難被機(jī)構(gòu)看上的。某房地產(chǎn)企業(yè)老總無奈地說:“無論是銀行還是機(jī)構(gòu)，都只會(huì)錦上添花，都不會(huì)雪中炭。我和海外機(jī)構(gòu)談了兩年，都沒有成功，如果說國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)指望不上，海外資本就更難指望了?！?

　　事實(shí)上，諸如信托融資或者上市融資，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中有如杯水車薪，根本解決不了房地產(chǎn)企業(yè)的燃眉之急。由此，面向房地產(chǎn)企業(yè)的高利貸應(yīng)運(yùn)而生。

　　目前通過銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的委托貸款，其利率水平大致為15%-18%。資金需求量大的蘇浙地區(qū)達(dá)到甚至達(dá)到20%，而一些規(guī)模較小的開發(fā)商獲得委托貸款的利率更是高達(dá)25%-30%。由于資金需求急劇增加，很多原先從事證券業(yè)務(wù)資金拆借的中介已經(jīng)轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)資金拆借，并且業(yè)務(wù)量成倍增長(zhǎng)，這一說法已得到銀行業(yè)內(nèi)人士證實(shí)。

　　在上海，很多中小房企在無奈之下，尋求企業(yè)間借款。其中主要是向非房地產(chǎn)企業(yè)、投資公司和泛金融公司借款，年利率差不多在12%-15%之間。不過，成功率并不高。房企融資成功率不高的重要原因在于，借出款項(xiàng)企業(yè)要求資金安全，利息在其次，并且要求借款企業(yè)有抵押物。無奈之下，不少中小企業(yè)只能進(jìn)行股權(quán)融資，賣出部分股權(quán)，從而獲得一些資金支持。

　　面對(duì)資金饑渴癥，一位投行人士一針見血地指出，從中國(guó)有了真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始，房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制就一直很“畸形”。房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域，本不應(yīng)由商業(yè)銀行貸款來支持這類高風(fēng)險(xiǎn)投資的。但十幾年來，大家一直是這么做的，所以反而覺得不這樣就不正常了?，F(xiàn)在，很多開發(fā)商面臨資金困境，雖會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是一件好事。這樣才能促使中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)徹底改變目前這種不合理的現(xiàn)狀，讓風(fēng)險(xiǎn)投資資金成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的主角。顧列銘

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