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一個炒樓者的新政半年經(jīng)歷套牢20萬心有余悸

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 610 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

   新政之“酒”后勁頗足

  “‘泰利’算是走了,可誰知道上海的樓市還會不會出現(xiàn)更厲害的臺風(fēng)呢?!笨粗@半年來上海房地產(chǎn)市場的起起落落,小方很想對明天充滿信心,卻始終感覺并不踏實。小方所在的單位效益一直很好,前幾年就自購了住房,去年以來手上閑錢不少,于是開始尋思著再購一兩處房子,等著上海房價慢慢往上漲。

  “去年下半年的時候形勢不要太好,我在浦東購的房子漲得很厲害,今年年初我賣掉的時候賺了不少。當(dāng)時打算繼續(xù)跟進(jìn),不過過完年一下子就傻眼了?!毙》交貞浧鸢肽昵暗哪嵌稳兆訒r,似乎還心有余悸:“我2月份的時候投資的一套小戶型酒店式公寓,現(xiàn)在已經(jīng)跌掉將近20萬了。3月份剛開始的時候,我的一幫朋友購房子購得都紅了眼睛,感覺是只要能拿到房子,再賣出手就是穩(wěn)賺的。后來國家出臺了一些政策,開始我們都沒注意,慢慢就感覺不對勁了?!?

  2005年3月7日,上海市地方稅務(wù)局開始執(zhí)行《關(guān)于本市個人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知》,規(guī)定個人購購上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房,居住不滿一年出售的,銷售時按銷售價減去購入原價后的差額按5%的稅率征收營業(yè)稅,并按規(guī)定征收城建稅、教育費附加和河道整治費;購購后居住滿一年的,出售時免征營業(yè)稅及附加。

  這項出地方性政策,在出臺伊始并沒有受到市場的足夠重視;但它卻是長達(dá)半年、廣達(dá)全國的一場涉及土地、信貸、市場、交易、契稅等各個方面對房地產(chǎn)市場所作規(guī)范的發(fā)端。

  “那時中介公司開的滿街都是,常常感覺一夜之間就能冒出來很多;我們?nèi)ャy行辦房貸,那里永遠(yuǎn)是人頭攢動,一張張薄薄的辦房貸的申請單都能堆成小山。”小方現(xiàn)在想來,有恍若隔世的感覺。

  上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿告訴記者,3月份“樓市新政”剛開始的時候只不過是去年下半年以來的宏觀調(diào)控的延續(xù),所以市場所受到的影響并不大,沿著去年的慣性繼續(xù)攀升?!皩τ跇鞘械暮暧^調(diào)控政府從來沒有停止過,但是房價依然不斷上漲。”施宏?;貞洠骸耙恢钡健M合拳’的全面推出,政府才明確表達(dá)出了自己的信號———打擊炒房、壓抑投資,而房產(chǎn)市場要以自住為主?!?

  3月16日中國人民銀行宣布,從即日起上調(diào)個人房貸利率,將原來的商業(yè)銀行自營性個人住房信貸優(yōu)惠利率5.31%調(diào)整至6.12%。同時,經(jīng)央行批準(zhǔn),部分房地產(chǎn)價格上漲過快的城市和地區(qū)的“個人住房貸款較低頭付款比例”將由當(dāng)時的20%提至30%。4月1日開始,滬上大部分銀行聯(lián)手封殺“購房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓”。

  3月份,在實行“房貸新政”的形勢下,上海房地產(chǎn)價格依然保持上漲慣性,繼續(xù)高位攀升,并創(chuàng)出了近期來月度漲幅新記錄。4月份,雖然房價依然保持慣性上漲,但成交量大幅減低,房地產(chǎn)高位運行的頭部跡象初步呈現(xiàn)。

  去年中期在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的作用下,上海房地產(chǎn)曾有短期漲幅趨緩的表現(xiàn);進(jìn)入10月以后,與央行升息警示相反,出現(xiàn)了新一輪的快速上漲。今年1至3月份的樓市發(fā)展更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了去年第四季度的水平,屢創(chuàng)月度漲幅新高。在這種情況下,全國“兩會”過后,“房貸新政”迭出,打壓投機(jī)、穩(wěn)定房價的決心是十分明確的,由于政策傳遞和統(tǒng)計的滯后因素,市場的變化并不明顯,僅二手房市場初步出現(xiàn)“滯脹”情況。

  市場漸黯淡“那段時間政策出得太多了,而且各級政府都說要打擊投資炒房,大家都不敢輕易購房子?!毙》侥菚r已經(jīng)有房子被“套牢”,雖然房價還在漲,不過不敢輕舉妄動?!捌鋵嵨耶?dāng)時覺得房價暫時肯定會跌,但是沒關(guān)系啊,我可以做長線投資,所以我還在繼續(xù)尋找合適的房子。5月9日七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見》雖然明確指出要通過‘期房限轉(zhuǎn)’、‘兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅’這樣的措施來打擊炒作投機(jī),但是基于上海作為全國金融的地位以及2010年將舉辦世博會的前景,我和我的朋友們還是看好上海的房地產(chǎn)市場的?!?

  “不過當(dāng)時我也開始猶豫了,大家都在說房價要跌,我找好了房子,也在琢磨等什么時候購能更便宜些?!边M(jìn)入6月份,小方開始持幣觀望了。

  同時出現(xiàn)了另一個引人注目的現(xiàn)象,很多投資者開始拋售房源了。

  以“遏制投機(jī)炒作行為、穩(wěn)定住房價格”為目的“國八條”提出,自2005年6月1日起,對個人購購住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購購普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時免征營業(yè)稅;對個人購購非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其售房收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

  “其實那時只是掛牌量增多而已,市場并沒有隨之引起轟動。5月份的時候,房價其實還是在漲的,我當(dāng)時也把房子掛出去了,但是沒打算賣,只是想試探一下?!北藭r持和小方同樣想法的投資者并不占少數(shù)。
 
  “不過從5月份開始,房地產(chǎn)市場的投資需求一下子從70%下調(diào)到10%至20%,新政雖不至于即時打擊所有的投資炒房者,但已經(jīng)讓絕大部分投資望而卻步了;同時,自住性需求開始在市場上顯著起來?!笔┖觐8嬖V記者。

  5月份房地產(chǎn)價格上升勢頭得到一定的制約,上海指數(shù)升幅明顯趨緩。上海綜合指數(shù)較上月上漲17點,漲幅為1.1%;而到了6月份,上升勢頭已經(jīng)停止:上海綜合指數(shù)較上月上漲4點,漲幅為0.26%,上海住宅指數(shù)則與上月持平。

  雖然樓盤漲跌旗鼓相當(dāng),指數(shù)與上月持平,但開發(fā)商的定價心態(tài)已明顯發(fā)生分野,6月開始,一些新推出的樓盤已經(jīng)開始降價,價格下降達(dá)2000元/平方米,跌幅均超過10%。其中,“萬里雅筑”跌幅,為19%,在當(dāng)時銷售業(yè)績良好。自住改善型和動拆遷需求開始成為房地產(chǎn)中堅力量,房價因此下移,通過市場機(jī)制的選擇達(dá)到新的價格均衡。

  投機(jī)者離場、投資者收手、價格快速上漲的勢頭得到遏制、成交量急劇萎縮,這些都在兩個月之內(nèi)都成為了現(xiàn)實。上海住宅指數(shù)長達(dá)5年半的價格上升格局逐漸走向終止,房價開始走向理性。

  后新政時代

  “如果說6月份的時候我是不知道該不該購,7、8月份我就是不知道該購哪里了。”房價是跌了,小方卻冒出了新的困惑:“鋪天蓋地的新樓盤打折、降價,越是地段好的房子價格越是撐不住,這樣一來,我倒真的不敢購房了?!?

  內(nèi)環(huán)內(nèi),歷來被專家視為上海樓市的抗跌典型。然而,正是在這較精銳的地段,單價在萬元左右的新盤、次新盤也不再成為稀奇。甚至在各環(huán)線間,內(nèi)環(huán)降價幅度,而中環(huán)以外地區(qū)新上市房源的房價則保持上升勢頭。“靜安四季苑”、“古北瑪瑙園”等新盤紛紛以降價來吸引購房者;開發(fā)商一度試圖建立的“價格聯(lián)盟”沒過多久便不了了之了。7月上海樓市成交量為77.8萬平方米,較上月下降3.5萬平方米,僅為今年單月成交量的1/3,創(chuàng)下了多年來單月成交地量記錄。有28%的樓盤平均單價出現(xiàn)下跌,其中有9個樓盤跌幅超過10%;大華板塊某樓盤為跌幅,達(dá)31.6%,均價下降4420元/M2;共有14個樓盤均價下跌達(dá)到或超過1000元/M2,達(dá)到今年的較低谷。

  建設(shè)部副部長劉志峰8月9日指出,當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期,穩(wěn)定住房價格還有大量工作要做。

  新政的短期目標(biāo)逐漸達(dá)到,至此,房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入“后新政時代”。

  新政的沖擊力超乎很多人的想象,作為國家的支柱行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的一舉一動都會全方位地影響到土地、金融等各個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。這次調(diào)整的是房價、打擊的是樓市,波及的卻是更多國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)。

  增強(qiáng)地產(chǎn)商競爭力臺灣 房產(chǎn)專家、衛(wèi)明不動產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民分析,如果這次新政是在2004年的5月份推出,對于市場的沖擊必然不會像現(xiàn)在這么大,也不應(yīng)該有這么大?!罢叩耐瞥鲅舆t于市場的要求,所謂‘亡羊補(bǔ)牢,尤未遲矣’,就現(xiàn)在的市場而言,雖然受到的沖擊比較大,但在根本上是無法避免的?!?

  “受到打擊壓抑比較大的應(yīng)該是有剛性需求的自住房消費者———其實房價下跌真正的收益者也正是他們,但是高房價的受害者也是他們。不過政府一直也都在實行補(bǔ)救措施,比如現(xiàn)在套新房可以從銀行貸到8成,這些都能將新政帶來的危害降到較低。比如在臺灣,正常購房貸款利息為8%,而套自住房購房則可以享受3%—3.5%利率的優(yōu)惠?!辈虨槊窀嬖V記者。

  若只是為了調(diào)控房價,新政的目的已經(jīng)達(dá)到了;但若只是為了調(diào)控房價,新政就不需要從土地、金融、市場、契稅等各個方面出一系列政策———政府調(diào)控的并不只是房價,而是整個房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展循環(huán),并且以次帶動其他重要行業(yè)的健康發(fā)展。

  “這次新政無論給地產(chǎn)開發(fā)商還是銀行等金融機(jī)構(gòu),都是一個很好的反思的機(jī)會———我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的環(huán)節(jié)中還有很多不是長久的經(jīng)營之道。新政暴露出了很多地產(chǎn)商缺乏核心競爭力,以及銀行房貸上的一些漏洞。這些問題并非通過新政就能夠解決的,上海的地產(chǎn)發(fā)展從2000年才開始的,畢竟剛剛起步,制度上還有許多環(huán)節(jié)需要完善,這將是一個很長的磨合期。臺灣經(jīng)過了20年才完成不動產(chǎn)的證券化,上海也需要在政府的引導(dǎo)下逐步推動房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。”蔡為民解釋。

  “無疑,這次新政給開發(fā)商內(nèi)部建設(shè)以及金融工具的運用上提出了更高的要求。”陳晟對記者分析。

  “不過,雖然政府一直在鼓勵和擴(kuò)大自住市場的發(fā)展,真正的房地產(chǎn)市場沒有投資也是難以健康發(fā)展的。僅僅通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房未必是較適合市場發(fā)展需要的模式,而征收不動產(chǎn)稅則可以在一定程度上壓制投機(jī)炒房。”蔡為民認(rèn)為。

  “當(dāng)房地產(chǎn)涉及到民生時,就不能被簡單地看作僅僅是商業(yè)發(fā)展了。就現(xiàn)階段我國的情況而言,健康的房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括80%的自住需求、15%的投資以及5%的套利?!标愱扇绱藙澐?。

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