商品房的價格，大致可分為底價、表價和成交價三種；善于“砍價”者，用低于表價，甚至低于底價的價格來作為成交價，就是真正得到了實惠———

   人們在購一般商品時，頭先想到的是價格能否便宜一些，而房屋的本質(zhì)是一種商品，肯定有其議價的空間，這也是購房過程中很重要的地方。因為在一些小的細節(jié)上開發(fā)商即使做出讓步，而卻以較高的價格出售，吃虧的還是購房者，這好比是“撿了芝麻，丟了西瓜”。

   頭先，分析一下商品房價格的構(gòu)成。根據(jù)新頒布的《商品房住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法》，商品房的銷售價格是由成本費用、期間費用、稅金、依法應當繳納的其他行政性事業(yè)性收費和利潤組成，其中期間費用和利潤是有彈性的，開發(fā)商可以根據(jù)自己的實際情況來做相應的調(diào)整，這也就是購房者砍價的關鍵所在。對于目前商品房的銷售價格，大致可分為底價、表價和成交價三種，底價是開發(fā)商自己或者是委托銷售公司銷售的較后底線價格；表價是開發(fā)商做廣告對外所宣稱的價格；而成交價就是購房者和開發(fā)商經(jīng)過協(xié)商以后簽訂購房合同時所確定的價格，在底價和表價之間每平方米相差可能有幾百元之多。不善于砍價者，用表價來作為成交價，這樣即使您的購房合同簽訂的再詳細，補充協(xié)議簽訂的再多，您實際上還是吃虧了，只不過在表面上維護將來可能發(fā)生也可能不會發(fā)生的利益。善于砍價者，用低于表價，甚至低于底價的價格來作為成交價，就是真正得到了實惠。即使在簽訂合同時不違背基本原則的情況下做出一些小的讓步，也不失為明智之舉。

   具體來說，對于期房，銷售人員較初會基于期房的某些不足之處，對于購房者提出的讓價要求，可能會在權(quán)限范圍內(nèi)每平方米讓個幾十元。對此，購房者可不要滿足于這個價格，而應進一步提出讓價的要求。這樣，銷售人員一般就會請出業(yè)務主管來和購房者談具體價格，只有讓銷售人員請出業(yè)務主管，購房者才有可能進一步把價格給談下去。因為一般銷售人員沒有進一步讓價的權(quán)利了。當購房者和業(yè)務主管談價時，要從挑剔房屋著手，如對公共設施的計算、相關管線的設計、營建成本等方面提出合理的看法；或者是對小區(qū)綠化、房屋朝向、電梯數(shù)量等挑出合理的毛病后，業(yè)務主管才有可能做出進一步讓價的考慮。不管怎樣，購房者提出讓價的要求后，要做到成交價一定要低于表價，至于成交價是否接近底價，甚至低于低價，就要看購房者個人談判水平和樓盤銷售情況了。而對于現(xiàn)房，如果樓盤的規(guī)模比較大，一般議價的空間就比較小，因為個案數(shù)量多，給某個購房者大幅度讓價的話，可能會引起大的混亂，開發(fā)商通常不會冒這么大風險的。如果樓盤規(guī)模較小，議價的可能性就大些，不過關鍵還是看購房者如何去和開發(fā)商交涉。

   當然，對于熱銷樓盤，開發(fā)商一般不會考慮讓價的問題，而對于銷售狀況一般或者是滯銷的樓盤，購房者不妨用上述辦法一試。   北京日報/雨晨

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