“第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

　　出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后__日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，購受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第__項(xiàng)處理：

　　1．購受人退房，出賣人在購受人提出退房要求之日起__日內(nèi)將購受人已付房?jī)r(jià)款退還給購受人，并按已付房?jī)r(jià)款的__%賠償購受人損失。

　　2．購受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的__%向購受人支付違約金。

　　3．yk__yk______?！?

　　該條款存在兩個(gè)大問題：

　?。?）期限約定不明確。

　　該條款句話講的是出賣人應(yīng)在一定期限內(nèi)完成“備案”義務(wù)。句話就有問題了：“購受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的……”，“規(guī)定期限”在哪里？合同沒有規(guī)定。（注：前句話規(guī)定的是“備案期限”，而不是“取證期限”）。按照合同法的一般原則，約定不明等于沒有約定。如果沒有規(guī)定期限，購受人就沒有提出“處理”的時(shí)間依據(jù)。

　　另，該條款講的是兩層意思，一個(gè)是出賣人（即合同甲方）的“備案”期限，一個(gè)是產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的“出證期限”，而產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)不是合同的主體，其應(yīng)盡的義務(wù)本合同主體無權(quán)規(guī)定。

　?。?）責(zé)任約定不清晰。

　　該條第2項(xiàng)規(guī)定了購受人不能取得產(chǎn)權(quán)證書的處理辦法：“購受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的__%向購受人支付違約金?！卑创艘?guī)定，即使購受人永遠(yuǎn)不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)，只要出賣人支付了違約金即可免除全部責(zé)任。而購受人從購產(chǎn)權(quán)變成了購使用權(quán)，整個(gè)合同的性質(zhì)發(fā)生了根本的變化（即從根本上解除了出賣方不能交付產(chǎn)權(quán)房的責(zé)任）。

　　總之，該合同第十五條不能確保消費(fèi)者的產(chǎn)權(quán)利益，而且不具備可操作性，應(yīng)加以修正。我認(rèn)為應(yīng)改為：

　　第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)的約定。

　　出賣人保證購受人所購房屋擁有產(chǎn)權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)，并于商品房交付后__日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需要的合法、完整、有效的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人資料不符合規(guī)定而延誤購受人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，致使購受人在收到房屋后__天內(nèi)仍不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，雙方同意按下列第__項(xiàng)處理：

　　（1）購受人退房。出賣人在購受人提出退房要求之日起__日內(nèi)將購受人已付房?jī)r(jià)款退還給購受人，并按已付房?jī)r(jià)款的__%賠償購受人損失。

　?。?）購受人不退房，出賣人從購受人交付房款之日起計(jì)算，按已收房?jī)r(jià)款的__%每月支付一次違約金，直至購受人取得產(chǎn)權(quán)證。

　?。?）屆時(shí)購受人任選上述兩項(xiàng)之一。

　　近幾年，《商品房購賣合同》（示范文本）已經(jīng)修改過四版，每次修改后都更加完善，更加公平，更加有利于消費(fèi)者。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是復(fù)雜的（近期有媒體透露：北京有一半的建筑用地屬于違法用地），任何“示范文本”都只能起到參考作用，而不能生搬硬套，否則仍有可能出現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者極為不利的狀況。

　　購購商品房對(duì)于普通消費(fèi)者來說是一生中的事，是家庭中的支出。因此，我認(rèn)為老百姓要想購房，件事是要找律師，以防自己的合法權(quán)益受到侵害。 文/曾明

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