住房按揭保險介入房貸，有效防止了銀行的信貸風險，但自從這個險種誕生天起，消費者的不滿就從未間斷過，銀行受益、購房者購單是否合法？
　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費觀念發(fā)生了很大的變化。像貸款購房這種“拿明天的錢圓今天的夢”的消費理念，前幾年還難以理解和接受，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大老百姓所接受。在我國社會信用體系尚待完善的條件下，銀行為化解自身的信貸風險，往往要求購房者購購貸款保險。但是，目前貸款保險合同還很不完善，在一定程度上侵害了購房消費者的權(quán)益。在此，專家提醒您簽訂合同時要冷靜觀察，仔細分析，避免不必要的誤解和損失。
　　玄機之一  承擔期限短于合同規(guī)定
　　貸款保險合同一般規(guī)定，保險期限與貸款期限一致，保險責任自購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。目前大多數(shù)貸款所購的住房是期房，貸款發(fā)放日和實際交房日有一段時間差，普遍存在先貸款、后交房的現(xiàn)象。而保險費是從貸款開始之日起開始計收，既然合同規(guī)定保險責任自購房合同約定交房之日起開始承擔，未交房也就談不上承擔保險責任。因此，保險公司承擔保險責任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險公司沒有承擔任何保險責任。例如，某人于2000年7月1日貸款購了2001年7月1日交付的商品房，消費者多繳納一年保費，但保險公司事實上卻不可能承擔這一年的保險責任。很明顯，權(quán)利和義務不對等，保險公司應退還多收的保費。
　　玄機之二  全部保險費一次繳清
　　有的保險公司雖然在合同中規(guī)定保險費“按年收取，每年結(jié)算”，但在實際操作中，往往幾十年一次性收取。這實質(zhì)上是無償占用了購房者幾十年的利息收入，加重了購房者的經(jīng)濟負擔。保險公司對一次性收取保費的通常解釋是，在現(xiàn)有的技術條件下，如果逐年收取保費，保險公司不但要投入大量的人力物力，而且要承擔購房者不繳納續(xù)期保費的風險。但是，這種解釋顯然難以令人信服。很多壽險產(chǎn)品，保險期限長達幾十年，保費卻按年、按季，甚至按月收取?？梢姡夹g上完全不成問題，保險公司不愿放棄一次性收取的利益才是問題的關鍵。退一步講，即便購房者不能按期繳納保險費，保險公司完全可以按照《保險法》的有關規(guī)定，解除保險合同，不承擔保險責任，自然也就談不上承擔風險了。
　　玄機之三  購房者花錢不受益
　　抵押住房貸款保險合同通常規(guī)定，銀行是受益人。因為抵押本身是擔保的一種方式，所以抵押貸款保險既要適用《保險法》，又要適用《擔保法》?！稉７ā返谖迨藯l規(guī)定:“抵押權(quán)因抵押物滅失而消失。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)?！笨梢姡y行作為抵押權(quán)人，在保險標的即抵押的住房發(fā)生保險事故時，能夠以受益人的身份領取保險賠款，從而規(guī)避風險。然而這讓廣大購房者很不理解，甚至覺得冤枉:明明是自己花錢購房，自己卻不是受益人。因此，為使住房貸款保險真正為老百姓所認同，銀行不應作為保險合同的受益人，而這并不會影響銀行規(guī)避風險的初衷。
　　事實上，2000年12月13日起實行的較高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第八十條，對《擔保法》的第五十八條作了進一步的規(guī)定:“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押權(quán)擔保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金采取保全措施?！庇纱丝梢姡y行完全沒有必要“冒天下之大不韙”，要求作為合同的受益人，受益人應該是購房者。如果發(fā)生保險事故，抵押的住房滅失或是毀損，銀行可以優(yōu)先受償和采取訴訟保全措施。這樣，銀行既可以規(guī)避風險，也讓購房者在感情上能接受。
　　兩種不合理:
　　兩種保險過度情況的存在及繳費方式的不合理，使得保險公司收取的保費與其承擔的風險顯得極不對稱，并且大大增加了購房消費者的負擔。
　　不合理　1保險金額過度
　　即保險公司不是以抵押房屋建筑價格或是消費者貸款金額的多少來確定投保金額標準，而是簡單地采用商品房銷售價格作為保險金額，這一事實曾經(jīng)廣受法律界的質(zhì)疑。因為在商品房的銷售價格中，土地使用的價格占30％以上，而土地是幾乎不存在風險的；此外消費者支付的頭期房款對于銀行來說不存在債權(quán)債務關系，要求消費者為這部分金額投保是不合理的。
　　不合理2　保險費率過度
　　即住房按揭保險在出險率極低的情況下，卻一直維持著較高的費率水平，存在“暴利”之嫌。
　　除此之外，在保費繳納上，目前普遍實行一次性繳納的“一刀切”方式。消費者從銀行申請到的貸款項將隨著消費者的每月還款行為而逐月逐年減少，保險公司承擔的風險也是相應減少的。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但是這會增加申貸人即期付款壓力，而購房人申請貸款的本來目的，就是為了減輕即期付款的負擔。H

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