住房按揭保險(xiǎn)介入房貸，有效防止了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，但自從這個(gè)險(xiǎn)種誕生天起，消費(fèi)者的不滿就從未間斷過，銀行受益、購房者購單是否合法？

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了很大的變化。像貸款購房這種“拿明天的錢圓今天的夢(mèng)”的消費(fèi)理念，前幾年還難以理解和接受，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大老百姓所接受。在我國社會(huì)信用體系尚待完善的條件下，銀行為化解自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)，往往要求購房者購購貸款保險(xiǎn)。但是，目前貸款保險(xiǎn)合同還很不完善，在一定程度上侵害了購房消費(fèi)者的權(quán)益。在此，專家提醒您簽訂合同時(shí)要冷靜觀察，仔細(xì)分析，避免不必要的誤解和損失。

　　玄機(jī)之一承擔(dān)期限短于合同規(guī)定

　　貸款保險(xiǎn)合同一般規(guī)定，保險(xiǎn)期限與貸款期限一致，保險(xiǎn)責(zé)任自購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。目前大多數(shù)貸款所購的住房是期房，貸款發(fā)放日和實(shí)際交房日有一段時(shí)間差，普遍存在先貸款、后交房的現(xiàn)象。而保險(xiǎn)費(fèi)是從貸款開始之日起開始計(jì)收，既然合同規(guī)定保險(xiǎn)責(zé)任自購房合同約定交房之日起開始承擔(dān)，未交房也就談不上承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。因此，保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險(xiǎn)公司沒有承擔(dān)任何保險(xiǎn)責(zé)任。例如，某人于2000年7月1日貸款購了2001年7月1日交付的商品房，消費(fèi)者多繳納一年保費(fèi)，但保險(xiǎn)公司事實(shí)上卻不可能承擔(dān)這一年的保險(xiǎn)責(zé)任。很明顯，權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等，保險(xiǎn)公司應(yīng)退還多收的保費(fèi)。

　　玄機(jī)之　二全部保險(xiǎn)費(fèi)一次繳清

　　有的保險(xiǎn)公司雖然在合同中規(guī)定保險(xiǎn)費(fèi)“按年收取，每年結(jié)算”，但在實(shí)際操作中，往往幾十年一次性收取。這實(shí)質(zhì)上是無償占用了購房者幾十年的利息收入，加重了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。保險(xiǎn)公司對(duì)一次性收取保費(fèi)的通常解釋是，在現(xiàn)有的技術(shù)條件下，如果逐年收取保費(fèi)，保險(xiǎn)公司不但要投入大量的人力物力，而且要承擔(dān)購房者不繳納續(xù)期保費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，這種解釋顯然難以令人信服。很多壽險(xiǎn)產(chǎn)品，保險(xiǎn)期限長達(dá)幾十年，保費(fèi)卻按年、按季，甚至按月收取?？梢?，技術(shù)上完全不成問題，保險(xiǎn)公司不愿放棄一次性收取的利益才是問題的關(guān)鍵。退一步講，即便購房者不能按期繳納保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司完全可以按照《保險(xiǎn)法》的有關(guān)規(guī)定，解除保險(xiǎn)合同，不承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，自然也就談不上承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)了。

　　玄機(jī)　之三購房者花錢不受益

　　抵押住房貸款保險(xiǎn)合同通常規(guī)定，銀行是受益人。因?yàn)榈盅罕旧硎菗?dān)保的一種方式，所以抵押貸款保險(xiǎn)既要適用《保險(xiǎn)法》，又要適用《擔(dān)保法》?！稉?dān)保法》第五十八條規(guī)定:“抵押權(quán)因抵押物滅失而消失。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)?！笨梢?，銀行作為抵押權(quán)人，在保險(xiǎn)標(biāo)的即抵押的住房發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，能夠以受益人的身份領(lǐng)取保險(xiǎn)賠款，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。然而這讓廣大購房者很不理解，甚至覺得冤枉:明明是自己花錢購房，自己卻不是受益人。因此，為使住房貸款保險(xiǎn)真正為老百姓所認(rèn)同，銀行不應(yīng)作為保險(xiǎn)合同的受益人，而這并不會(huì)影響銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的初衷。

　　事實(shí)上，2000年12月13日起實(shí)行的較高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋第八十條，對(duì)《擔(dān)保法》的第五十八條作了進(jìn)一步的規(guī)定:“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金采取保全措施?！庇纱丝梢?，銀行完全沒有必要“冒天下之大不韙”，要求作為合同的受益人，受益人應(yīng)該是購房者。如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，抵押的住房滅失或是毀損，銀行可以優(yōu)先受償和采取訴訟保全措施。這樣，銀行既可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也讓購房者在感情上能接受。

　　兩種不合理:

　　兩種保險(xiǎn)過度情況的存在及繳費(fèi)方式的不合理，使得保險(xiǎn)公司收取的保費(fèi)與其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)顯得極不對(duì)稱，并且大大增加了購房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

　　不合理　1保險(xiǎn)金額過度

　　即保險(xiǎn)公司不是以抵押房屋建筑價(jià)格或是消費(fèi)者貸款金額的多少來確定投保金額標(biāo)準(zhǔn)，而是簡單地采用商品房銷售價(jià)格作為保險(xiǎn)金額，這一事實(shí)曾經(jīng)廣受法律界的質(zhì)疑。因?yàn)樵谏唐贩康匿N售價(jià)格中，土地使用的價(jià)格占30％以上，而土地是幾乎不存在風(fēng)險(xiǎn)的；此外消費(fèi)者支付的頭期房款對(duì)于銀行來說不存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，要求消費(fèi)者為這部分金額投保是不合理的。

　　不合理2　保險(xiǎn)費(fèi)率過度

　　即住房按揭保險(xiǎn)在出險(xiǎn)率極低的情況下，卻一直維持著較高的費(fèi)率水平，存在“暴利”之嫌。

　　除此之外，在保費(fèi)繳納上，目前普遍實(shí)行一次性繳納的“一刀切”方式。消費(fèi)者從銀行申請(qǐng)到的貸款項(xiàng)將隨著消費(fèi)者的每月還款行為而逐月逐年減少，保險(xiǎn)公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是相應(yīng)減少的。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但是這會(huì)增加申貸人即期付款壓力，而購房人申請(qǐng)貸款的本來目的，就是為了減輕即期付款的負(fù)擔(dān)。本報(bào)綜合消息

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