現(xiàn)在入市有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)?事實(shí)上，任何時(shí)候進(jìn)行任何形式的投資，都是機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存的，關(guān)鍵是在作出抉擇時(shí)，做好成本測(cè)算、利潤(rùn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)控制、損失預(yù)防，一句話，就是做好預(yù)算。
 

　　1、自住的預(yù)算。目前新開(kāi)的樓盤往往是人有多大膽，樓有多高價(jià)，已無(wú)成本核算的概念，開(kāi)價(jià)往往已經(jīng)透支。因此，要做好“淘”字文章，眼光盯在位于城區(qū)的樓盤，其周邊還有尚未改造的地塊，甚至還有諸如缺少綠化，配套不全等缺陷。因?yàn)檫@些毛病，“破壞”了這個(gè)樓盤的正常比價(jià)和定位，相對(duì)而言，其性價(jià)比就高些，若今后改造和建設(shè)，房子就有漲價(jià)的空間。有人說(shuō)，反正是自住，一旦房?jī)r(jià)下跌也不怕，其實(shí)這種說(shuō)法是不對(duì)的，房?jī)r(jià)下跌不但心情不暢，更重要的是，目前才購(gòu)套房的，一般不是太富有的人，不會(huì)不貸款的，一旦房?jī)r(jià)縮水會(huì)遭到來(lái)自銀行的催款壓力。為此，一旦選中了欲下單的房子，，可以將現(xiàn)在居住的房子在同一價(jià)格水平上售出，自己只承擔(dān)超過(guò)原有面積部分的支出；，貸款，頭先考慮公積金貸款。

　　2、食租的預(yù)算。如果打算購(gòu)下物業(yè)招攬房客，收取租金的，那么，必須在下單前對(duì)這套物業(yè)周邊的租賃行情進(jìn)行排摸。一般刨掉物業(yè)管理費(fèi)等由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用之后，年租金收入不能低于總房?jī)r(jià)的4%,這是較低的極限。這個(gè)底線既考慮了銀行按揭、公積金貸款的平均利息水平(再低等于倒貼“肉里分”為銀行打工),也考慮了未來(lái)幾十年銀行存款的上浮空間，更考慮了房子未來(lái)增值的空間和空租率因素(以每年10%的房?jī)r(jià)增幅減去5%的折舊還剩5%測(cè)算，以及每年2個(gè)月的空租率)綜合測(cè)算得出的結(jié)果。

　　3、保值的預(yù)算。一般是手上有較多的閑錢，一不會(huì)炒股，二不甘心存銀行，只想購(gòu)幾套房留給兒孫的。購(gòu)房，既可以實(shí)現(xiàn)了個(gè)人資產(chǎn)的保增增值，又可以留下財(cái)產(chǎn)給后代。由于抱著這種心態(tài)購(gòu)房的人，一般都是“先富起來(lái)的一族”，在置業(yè)時(shí)，一是選擇期房，降低購(gòu)房成本，二是選擇邊遠(yuǎn)地區(qū)，但又有大市政規(guī)劃的，有潛在的增值空間；三是必須選擇房型較新穎的，避免幾十年后兒孫們正式啟用時(shí)十分落后。這類投資，較好采用一次性付款方式，爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商2、3個(gè)點(diǎn)的扣率。

　　4、倒賣的預(yù)算。對(duì)熱衷于短期進(jìn)出、謀取差價(jià)的人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)控制是位的。下單前需要做好這幾方面的預(yù)算：頭先，不考慮期房，因?yàn)槟壳捌诜坎荒苻D(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，因而不屬于短期進(jìn)出范疇；其次，只選擇內(nèi)環(huán)線的二手的、房齡20年以內(nèi)的小房型，可以不考慮單價(jià)只考慮總價(jià)，以居者人均18萬(wàn)元考慮總房?jī)r(jià)，比如，下家是“二人世界”，一室戶的房?jī)r(jià)宜控制在36萬(wàn)元左右，下家是三口之家的，無(wú)論一室一廳或一室半的，房?jī)r(jià)宜控制在54萬(wàn)元左右。因?yàn)檫@類房源的接盤者是城區(qū)的欠富裕動(dòng)遷戶，只能以當(dāng)前動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，短期房?jī)r(jià)超過(guò)當(dāng)前動(dòng)遷人均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)部分，就是利潤(rùn)。當(dāng)然，假如房型較好或房齡較短的二室戶或二室一廳的，房?jī)r(jià)較多控制在60萬(wàn)元以內(nèi)，下家可以考慮動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)上再加自己的少許積蓄。總之，想做差價(jià)就得先“換位思考”，想清楚誰(shuí)會(huì)在你的心理賣出價(jià)上接盤。

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