國務(wù)院樓市調(diào)控政策出臺后，北京、深圳、青島、南京、海南……各地紛紛出臺了相應(yīng)的政策細(xì)則，廣州近期亦隨時(shí)可能出臺相關(guān)細(xì)則。記者發(fā)現(xiàn)，北京政策較為嚴(yán)厲，"京十一條"影響立竿見影，一些城市的細(xì)則卻沒太多實(shí)質(zhì)意義。海南盡管出臺了一些"禁令"，樓價(jià)卻仍然"逆道而行"，有分析認(rèn)為，由于信息系統(tǒng)不完善，一些投資者在海南可享頭次購房優(yōu)惠，玩起了"躲貓貓"。遍地開花的樓市新政細(xì)則，到底哪家有著數(shù)？是否能達(dá)到國家調(diào)控樓價(jià)的目的？我們還將拭目以待。信息時(shí)報(bào)記者羅莎琳

　　海南從"量價(jià)齊跌"到"逆市漲價(jià)"

　　5月1日起，海南省實(shí)行商品住房購賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。在訂立商品住房購賣合同后，辦理房屋所有權(quán)證之前，除特殊情形外，嚴(yán)禁辦理房屋轉(zhuǎn)讓和更名手續(xù)。在訂立商品住房購賣合同后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在預(yù)售后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記，逾期不辦者暫停預(yù)售許可。

　　海南還將加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，要求商品住房項(xiàng)目規(guī)模在3萬平方米以下的，一次性申請預(yù)售許可，獲批后10日內(nèi)一次性對外公布全部房源和房價(jià)。同時(shí)要求購購套或套以上住房者，貸款頭付款比例不低于總房價(jià)的40%。另針對2010年新建10.09萬套保障性住房，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長蔡仁杰表示，"我們在抓緊制定2010年到2012年三年的全省的保障性住房的發(fā)展規(guī)劃。"

　　在國家房產(chǎn)新政重錘敲打下，猛漲多個(gè)月的海南樓市一度進(jìn)入調(diào)整期。據(jù)媒體報(bào)道，不少投資客開始拋盤，新房銷售也遭遇"量價(jià)齊跌"。海南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)信息顯示，4月上旬，三亞商品房總簽約數(shù)環(huán)比3月下旬下滑27.45%，銷售均價(jià)環(huán)比下滑10.11%。?？跀?shù)個(gè)計(jì)劃在在五月左右開盤的樓盤，多數(shù)已改變銷售策略，目前正處于蓄客階段。

　　但進(jìn)入五月份，海南樓價(jià)卻"逆道而行"，出現(xiàn)再次上漲的現(xiàn)象。據(jù)海南媒體報(bào)道，4月樓市新政出臺不到半月，樓市過快上漲之一的海南省海口、三亞等市在五一期間房價(jià)再次被推高6%~7%。

　　專家點(diǎn)評：海南大學(xué)社會科學(xué)研究主任曹錫仁表示，新政對海南非常及時(shí)，可以促使海南房地產(chǎn)保持清醒和理性。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)海南地區(qū)總經(jīng)理胡文娟則分析，完善房屋備案手續(xù)在一定程度上減少了炒房的空間和機(jī)會。還有網(wǎng)絡(luò)專家分析，海南樓價(jià)逆市上漲，是史料未及的樓市新政產(chǎn)生反作用力。

　　另一方面，由于我國購房信息系統(tǒng)尚未全國聯(lián)網(wǎng)，故而在北京購了兩三套房的人，到海南購房還是屬于頭次，可享受相應(yīng)優(yōu)惠按揭政策。這就是樓市政策產(chǎn)生的"躲貓貓效應(yīng)"，即出臺嚴(yán)厲的樓市政策，其實(shí)是變成對某個(gè)地方進(jìn)行傾斜和扶持，這真是妙不可言。

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　　廣州政策未出樓市已先遇冷

　　盡管廣州的新政細(xì)則尚未出臺，但樓市已在近期遇冷。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年五一三天假期，全市十區(qū)一手住宅成交量僅為去年同期的三成，即便和2008年同期相比也有所下降。房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月15日~5月6日，新政出臺后廣州全市十區(qū)一手住房網(wǎng)上簽約面積27.35萬平方米，同比減少63.4%，環(huán)比減少28.1%。一手住房網(wǎng)簽均價(jià)13698元/平方米，環(huán)比下降7.1%。

　　記者踩盤也發(fā)現(xiàn)，五一期間，廣州樓市大部分項(xiàng)目的客流均遠(yuǎn)遜于往年五一，僅有部分項(xiàng)目因舉辦迎世博、親子等主題活動人氣較旺，但有意向的購家比例并不高，多是"旺場不旺財(cái)"，一些僅有少量尾貨在售的項(xiàng)目更是門可羅雀。頭次置業(yè)的比例相比今年1~4月有所提高，部分改善型購家推遲購房計(jì)劃，部分投資者甚至已放棄短期市場。

　　專家點(diǎn)評：廣州隨時(shí)可能出臺相關(guān)細(xì)則，但由于和北京上海等相比，廣州樓價(jià)處于相對合理狀態(tài)，因此出臺比北京更嚴(yán)厲政策的可能性不大。可能頭先從規(guī)范市場秩序、加速保障房建設(shè)、加大商品住宅用地供應(yīng)等方面采取措施。其次，暫停對購購第三套及以上住房放貸。再次，采取臨時(shí)性措施限定新購房套數(shù)。同時(shí)，要求新開樓盤在1~3日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，加大對捂盤惜售哄抬房價(jià)房企的曝光處罰力度，全過程公開監(jiān)督管理保障性住房等等。

　　北京五一成交量下降超8成

　　4月30日，北京市正式發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》，明確要求：商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購房貸款；同一購房家庭只能新購一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可根據(jù)住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。新政出臺后的五一期間，北京樓市總成交量迅速跌入冰點(diǎn)，下降幅度超過8成，交易量進(jìn)入"冰川期"。開發(fā)商陣營也已經(jīng)開始分化，大型企業(yè)恒大已經(jīng)在5月5日明確表態(tài)，要在全國范圍內(nèi)掀起一場降價(jià)促銷潮。

　　專家點(diǎn)評：合富置業(yè)頭席分析師龍斌表示，北京的地方新政出臺及時(shí)、措施嚴(yán)厲，讓人意想不到，里面不乏行政干預(yù)，如一戶家庭暫只能新購一套住房。房地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，縱觀幾個(gè)城市的樓市新政，作為落實(shí)國務(wù)院"新國十條"的地方版北京"京十一條"非常嚴(yán)格。

　　西安成交均價(jià)下降近千元

　　5月5日，西安樓市新政細(xì)則"十六條"正式出臺，新政細(xì)則從加快保障性住房建設(shè)、增加普通商品住房供給、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管、擴(kuò)大二手房交易等四個(gè)方面提出了16條具體措施，將于6月1日起施行。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，"十六條"出臺之后，樓市觀望氣氛進(jìn)一步加大，成交量出現(xiàn)較大幅度下滑。與4月份的6296元/平方米成交均價(jià)相比，5月上旬的價(jià)格也出現(xiàn)了近千元的下跌，僅為5198元/平方米。

　　專家點(diǎn)評："十六條"加大了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，土地供應(yīng)的70%用于保障房建設(shè)等，值得期待。另一方面，新政并沒有過分強(qiáng)調(diào)和打擊樓市投機(jī)泡沫，相對溫和，這說明西安市政府自覺地把自身定位為三不地區(qū)(房價(jià)不高、上漲不快、供應(yīng)不緊張)，這個(gè)判斷是理性的。

　　青島 "吃螃蟹"者成交量降價(jià)升

　　4月26日，青島市政府辦公廳正式公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)一步加快住房建設(shè)的意見》，要求：外地人購房貸款須先開證明、中小套房建設(shè)用地至少占77%、房源價(jià)格須一次性公開等。

　　在稅收方面，青島要求對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一般商品房的計(jì)稅毛利率由現(xiàn)行的15%調(diào)至20%；對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的1%調(diào)至2%等。

　　新政出臺后，青島多個(gè)樓盤開始出現(xiàn)價(jià)格優(yōu)惠現(xiàn)象，一些樓盤銷售人氣聚降。中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，上周青島成交套數(shù)為1137套，成交面積為10.71萬平方米，環(huán)比下降了36.43%，成交均價(jià)為9046元/平方米，環(huán)比上升了2.64%。

　　專家點(diǎn)評：青島是全國出臺地方版新政細(xì)則的"吃螃蟹"者，據(jù)青島業(yè)內(nèi)人士表示，該市把堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲、嚴(yán)格限制投機(jī)性購房放在了顯著位置，提出實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。

　　南京四大措施致量價(jià)齊跌

　　南京相關(guān)部門表示，將采取四方面措施嚴(yán)控房價(jià)，包括堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲、加快推進(jìn)保障住房建設(shè)、有效增加住宅市場供給、大力打擊囤地囤房等。新政出臺后，南京房市出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的局面，部分樓盤跌幅甚至達(dá)到10%~20%。南京市房產(chǎn)管理局局長助理潘文輝介紹，目前南京房產(chǎn)的投資性需求被明顯抑制，新開樓盤定價(jià)趨于理性。

　　專家點(diǎn)評：有分析認(rèn)為，南京樓市政策主要是圍繞市場供應(yīng)，其中是打擊囤房，看到了影響供應(yīng)的主要因素--開發(fā)商囤房，但并沒有出臺查處違規(guī)行為的懲治辦法。

　　深圳從"搶房子"轉(zhuǎn)為"搶客戶"

　　5月6日，深圳版"國十條"即"深十三條"出臺，對購購不同套數(shù)住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)實(shí)行差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房；商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購購第三套房以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。

　　細(xì)則出臺前后，深圳一、二手房成交量都呈現(xiàn)下滑跡象。據(jù)世聯(lián)較新出爐的第17周(4月26日~5月2日)市場周報(bào)顯示，深圳一手房成交量再跌三成多。二手房方面，五一前，平日130~150套的日成交量萎縮到20~30套，比正常日下降了80%，購房者較上周也下降了近3成；"幾個(gè)月前是2個(gè)人搶一套房，現(xiàn)在變2套房搶一個(gè)客戶。"

　　在成交價(jià)方面，中原較新成交數(shù)據(jù)顯示，4月份唯有鹽田區(qū)房價(jià)小跌0.63%，其他五區(qū)均保持慣性增長。但不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，不排除今年深圳多個(gè)區(qū)域樓價(jià)會出現(xiàn)領(lǐng)跌的可能性。深圳中原、美聯(lián)物業(yè)等多個(gè)機(jī)構(gòu)高層人士預(yù)計(jì)，寶安區(qū)、龍華、龍崗區(qū)域的一手房價(jià)可能會提前進(jìn)入下跌通道，"較高下跌幅度可能為30%，較低為10%。"

　　專家點(diǎn)評：很多人表示該細(xì)則比預(yù)期寬松，但其影響也不容低估。中原地產(chǎn)深圳區(qū)總經(jīng)理李耀智表示，未來深圳的成交量肯定會出現(xiàn)進(jìn)一步下降，成交價(jià)也會有所松動。"跌幅不會超過20%，屆時(shí)政府可能會出臺其他相應(yīng)的措施。"眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華則表示，"說深十三條毫無驚喜可言，在意料之中。" 房地產(chǎn)評論人王世泰也表示，深圳細(xì)則既沒有北京的細(xì)則嚴(yán)厲，也沒有前期預(yù)想的那么嚴(yán)厲。

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