“房?jī)r(jià)太高”的喊聲四起，四處托人購(gòu)房的人卻一抓一大把；股市動(dòng)蕩，但地產(chǎn)企業(yè)頻頻上市連造頭富；租售比這個(gè)國(guó)際上通用的投資原則，卻在北京樓市徹底被忽略，沒有人投資房產(chǎn)的時(shí)候會(huì)想起；臨近年關(guān)，新一輪潮又開始出現(xiàn)……2009年的樓市在讓人蕩氣回腸的同時(shí)，又徹底失去方向，說不好現(xiàn)狀，看不懂未來，看得到的是熱熱鬧鬧的一個(gè)個(gè)場(chǎng)景中，一些看似悖謬的怪現(xiàn)象正在上演。在政策、市場(chǎng)都存在太多的不確定因素前，艱難地去空談未來，不如冷靜地看清眼下的現(xiàn)狀，這樣，也許來得更實(shí)際一些。

　　154位地產(chǎn)富豪扎堆富豪榜

　　樓市動(dòng)輒幾十億、上百億的房企融資，以及卷土重來的房企上市潮，讓地產(chǎn)“頭富頻出”成了時(shí)下樓市較熱鬧的一景。

　　11月5日，《福布斯》發(fā)布2009年中國(guó)富豪榜單，比亞迪董事長(zhǎng)王傳福以396億元身家登頂內(nèi)地頭富。但是，榜單發(fā)布當(dāng)天，正是恒大地產(chǎn)（3333.HK）在港上市頭日，之前位居《福布斯》第86位的恒大地產(chǎn)董事局主席許家印持股市值達(dá)480億港元，僅上市資產(chǎn)就超越了王傳福，“頭富”當(dāng)日易主。統(tǒng)計(jì)同時(shí)顯示，在《福布斯》2009年中國(guó)富豪榜上，中國(guó)有154位個(gè)人和家族房地產(chǎn)富豪扎堆在這個(gè)富豪榜上，地產(chǎn)行業(yè)富豪占比高達(dá)38.5％。

　　內(nèi)地房企靠“囤地”融資

　　正所謂外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，事實(shí)上，部分學(xué)者和多位不愿意透露姓名的開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)，對(duì)“頭富頻出”的現(xiàn)象不以為然。

　　北京嘉恒置業(yè)投資有限公司董事長(zhǎng)李磊認(rèn)為，仔細(xì)分析在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，不難看到，“頭富”都是機(jī)構(gòu)追捧出來的，香港的散戶投資者并不是很熱情，寶龍地產(chǎn)還因散戶認(rèn)購(gòu)不足，不得不調(diào)整IPO定價(jià)并延長(zhǎng)了認(rèn)購(gòu)期。另一方面，這些企業(yè)在路演的時(shí)候很受國(guó)際基金等機(jī)構(gòu)青睞。“國(guó)內(nèi)外基金機(jī)構(gòu)緣何追捧這些赴港上市房企？很多是為了解套?！倍辔徊辉敢馔嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士如是表示。“因?yàn)楹芏鄼C(jī)構(gòu)在這些房地產(chǎn)企業(yè)上市之前，甚至在一些企業(yè)2007、2008年那一輪計(jì)劃IPO之時(shí)，就已經(jīng)對(duì)其投資，只有這輪追捧，才能解套獲利?！?

　　另一個(gè)是“囤地”融資問題。“香港認(rèn)可的上市指標(biāo)就是土地儲(chǔ)備，多家赴港IPO房企融資的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是‘土地儲(chǔ)備量’，也正是如此，恒大會(huì)說自己有5100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，龍湖也稱有1900萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。而事實(shí)上，這與國(guó)土部的有關(guān)規(guī)定并不符合?！睋?jù)介紹，2007年11月，國(guó)土部曾出臺(tái)過文件，明確只有開發(fā)商付了全部的土地款才能獲得土地證，以此判斷，很多IPO企業(yè)所謂的“土地儲(chǔ)備”根本不實(shí)，根本不是國(guó)土部認(rèn)可的“土地儲(chǔ)備”；另一方面，IPO房企為上市“囤地”，也不符合國(guó)土部有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，而這如果不引起有關(guān)部門注意的話，將會(huì)引發(fā)新一輪囤地競(jìng)賽。

　　“囤地”融資助長(zhǎng)樓市泡沫

　　“囤地”融資可能將引發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫，是很多業(yè)內(nèi)人士的一致看法。在他們看來，2006、2007年中國(guó)樓市那一輪房?jī)r(jià)暴漲，很大程度上是房地產(chǎn)上市潮引發(fā)的?！爱?dāng)時(shí)和現(xiàn)在一樣，很多房地產(chǎn)企業(yè)都開始囤地以求去香港上市。囤地的結(jié)果就是引發(fā)地價(jià)上漲，并造成供應(yīng)量不足，較終推高了房?jī)r(jià)。而現(xiàn)在，歷史似乎在重演?！崩罾诘热朔治??！霸诹鲃?dòng)性本來就很強(qiáng)的前提下，IPO企業(yè)為上市不斷‘囤地’，IPO后又拿錢高價(jià)拿地，以追求數(shù)字利潤(rùn)，如果有關(guān)方面不加管理，新一輪泡沫就可能爆發(fā)。”

　　今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全表示，“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則已經(jīng)變了，對(duì)上市公司而言，土地只是資本運(yùn)作的工具，價(jià)格高低不是考慮。”陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪則更尖銳地指出，“如果圈錢引發(fā)的‘土地戰(zhàn)爭(zhēng)’繼續(xù)的話，那就只存在地產(chǎn)不存在房產(chǎn)了，所有的基金和銀行都會(huì)介入房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)樗鼈兏绣X。那這個(gè)行業(yè)就不存在了，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是災(zāi)難性的。”

　　而按國(guó)家規(guī)定，閑置超過一年的土地要征收20％的閑置費(fèi)，超過兩年沒有開發(fā)的要無(wú)償收回。但截至今天，全國(guó)因閑置而被收回的土地不超過5例。而很顯然的是，以土地儲(chǔ)備較多的某公司為例，按其前三季度銷售速度推算，夠其開發(fā)8.5年。因此，李磊等人提出，國(guó)土部應(yīng)該對(duì)“土地儲(chǔ)備”量大的上市房企進(jìn)行檢查。

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