北京第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)向下的波動(dòng)。理由一：刺激樓市的優(yōu)惠政策2009年年底才到期；理由二，北京已有未銷售房屋的存量很小。

　　以下SOHO中國董事長潘石屹10月29日與網(wǎng)友的聊天記錄。在網(wǎng)聊中，老潘就當(dāng)前政策、地王、IPO、房價(jià)、等熱點(diǎn)問題及SOHO中國相關(guān)話題與網(wǎng)友進(jìn)行了交流。

　　北京四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)向下波動(dòng)

　　Q：未來五年內(nèi)，北京土地一級(jí)開發(fā)全歸政府。這一措施對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有什么影響？

　　潘石屹：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是積極的，可以讓二級(jí)市場(chǎng)更公平、更透明。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，不是看一級(jí)開發(fā)是政府去做還是企業(yè)去做。重要的是一級(jí)開發(fā)后土地的量能不能滿足市場(chǎng)對(duì)房屋的需求。

　　Q：上海進(jìn)入10月份后，來自12個(gè)區(qū)的40幅地集中上市。您有何評(píng)價(jià)？

　　潘石屹：在過去幾年時(shí)間政府土地計(jì)劃一直沒有完成任務(wù)，今年土地出讓市場(chǎng)好，政府集中供應(yīng)土地，這對(duì)抑制房價(jià)過快上漲是有好處的。因?yàn)?，市?chǎng)的供應(yīng)量會(huì)增加。

　　Q：有許多網(wǎng)友和專家提出公開房地產(chǎn)的成本，您如何看？

　　潘石屹：有一次會(huì)上專業(yè)說，誰要有社會(huì)責(zé)任就公布自己的成本。這個(gè)不難。有兩百多家房地產(chǎn)上市公司，他們的報(bào)表每年都公布，清楚地寫明了銷售收入、成本以及成本的構(gòu)成。只要分析這些報(bào)表，就能清楚地知道成本的構(gòu)成、房價(jià)的構(gòu)成。

　　Q：目前房價(jià)的走勢(shì)是否理性？對(duì)于廣大老百姓有什么具體的建議嗎？

　　潘石屹：建議政府適當(dāng)?shù)卦黾优c老百姓住房相關(guān)的土地的供應(yīng)量。老百姓自己會(huì)算自己的賬。

　　Q：11月又將出現(xiàn)新一輪內(nèi)地房地產(chǎn)商赴港上市，這輪赴港上市是否會(huì)繼續(xù)推動(dòng)地價(jià)，再現(xiàn)圈錢圈地風(fēng)潮？

　　潘石屹：這一批內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)是金融危機(jī)后批大規(guī)模上市的。會(huì)不會(huì)再現(xiàn)“圈地圈錢再圈地”的惡性循環(huán)，要看資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)公司的評(píng)價(jià)能不能走出違背“兩年不開發(fā)土地要無償收回”的怪圈。

　　Q： 很多房地產(chǎn)優(yōu)惠政策都暫行一年，12月31號(hào)就將到期，您認(rèn)為這些政策應(yīng)該作出怎么樣的調(diào)整？

　　潘石屹：我很難估計(jì)這些政策會(huì)不會(huì)延續(xù)到2010年，如果這些政策不能延續(xù)，對(duì)房地產(chǎn)來說將會(huì)產(chǎn)生一定的影響。但這種影響主要集中在住宅市場(chǎng)，對(duì)SOHO中國的影響并不大。

　　Q：國進(jìn)民退已滋生寄生經(jīng)濟(jì)，即民企依附國企。此類情形會(huì)否在地產(chǎn)行業(yè)重演？

　　潘石屹：國進(jìn)民退的確在一些行業(yè)中發(fā)生，但我想這不是國家政策的初衷，是在金融危機(jī)背景下，政府要救市只能把資金注入國有企業(yè)。民營企業(yè)一般都是很市場(chǎng)化的企業(yè)，他們?cè)谶@次金融危機(jī)中受到的打擊更大，受到的照顧很少。

　　Q：未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)是什么？富人和普通人的差距會(huì)越來越大嗎？

　　潘石屹：讓我們通過歷史來推算未來。過去十年時(shí)間，我們公司購購房子的員工家庭財(cái)富迅速上升，沒有購購房子的員工家庭財(cái)富與已購購房子員工家庭的差距越來越大，他們的收入水平基本是一樣的。

　　Q：2009年樓市急速回暖，房價(jià)、地價(jià)一路走高。政府將逐漸取消各項(xiàng)救市政策，第四季度北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有波動(dòng)嗎？

　　潘石屹：北京第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)向下的波動(dòng)。理由一：刺激樓市的優(yōu)惠政策2009年年底才到期；理由二，北京已有未銷售房屋的存量很小。

　　Q：房地產(chǎn)成了國家支柱產(chǎn)業(yè)，A股有140家房企，這種格局正常嗎？

　　潘石屹：沒有上市的房地產(chǎn)公司有4萬多家，房地產(chǎn)在中國城市化進(jìn)程中扮演著重要角色，它也是一個(gè)很龐大的行業(yè)。一般上市房地產(chǎn)企業(yè)更具有規(guī)模、效率，經(jīng)營和財(cái)務(wù)、稅收方面也更正規(guī)一些，因?yàn)樗艿焦善笔袌?chǎng)的監(jiān)督。

　　Q：您對(duì)北京CBD東擴(kuò)有什么看法？

　　潘石屹：北京CBD是全世界較成功的CBD，建設(shè)快，對(duì)促進(jìn)就業(yè)、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)發(fā)展貢獻(xiàn)很大。CBD東擴(kuò)一定要注意規(guī)劃要適合未來城市的發(fā)展，今天的規(guī)劃三、五年后才能完成。而三、五年后在技術(shù)的推動(dòng)下，城市將會(huì)發(fā)生巨大的變化，對(duì)建筑的要求也會(huì)隨之不同。

　　Q：你認(rèn)為大城市房價(jià)居高不下的主要原因是什么，是因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源嗎？

　　潘石屹：大城市房價(jià)居高上漲的原因：一是土地稀缺。二是許多錢流入到這些大城市。三是大城市的基礎(chǔ)設(shè)施好。

　　Q：SOHO中國2009年的銷售情況如何？

　　潘石屹：截至到今天，SOHO中國2009年的銷售計(jì)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期目標(biāo)。到今天為止，預(yù)售額已經(jīng)達(dá)到102億元人民幣，是公司成立以來較好的銷售業(yè)績。

　　Q：聽說SOHO中國將成立物業(yè)公司，何時(shí)成立？

　　潘石屹：公司在過去盡可能利用社會(huì)資源，如設(shè)計(jì)、施工都是招標(biāo)較杰出的。我們看到各行業(yè)都在進(jìn)步，可物業(yè)管理糾紛、斗毆不斷。我們希望物管社會(huì)化，但這些物業(yè)公司互相指責(zé)是黑社會(huì)。為了讓我們的物業(yè)能升值，決定組建物業(yè)公司，很快會(huì)成立。

　　Q：我去看了“設(shè)計(jì)生產(chǎn)力”的展覽，銀河SOHO展覽很特別，建筑非常震撼。我的同事說我們的辦公室就應(yīng)該搬進(jìn)銀河SOHO，彭博社在世界各大城市的辦公室都在建筑里，這個(gè)建筑開始動(dòng)工了嗎？

　　潘石屹：這是扎哈·哈迪德事務(wù)所設(shè)計(jì)的。我們相信這是未來的建筑。這個(gè)建筑馬上就會(huì)動(dòng)工。

　　上帝不會(huì)給你接受不了的考驗(yàn)

　　Q：您在澳門參加了宗教會(huì)議，有什么收獲和啟發(fā)？

　　潘石屹：這次在澳門參加的“科學(xué)、宗教和發(fā)展”的研討會(huì)是在快樂、磋商的氣氛中進(jìn)行的。我的感受是，無論是什么信仰，從事什么工作，思考問題的方向大體是相同的。

　　Q：央視新址重新改造了，你覺得那棟被火燒掉的樓該修還是該拆？

　　潘石屹：這是一個(gè)很復(fù)雜的技術(shù)問題，我無法回答你。要通過專家的鑒定才能夠做出科學(xué)的決定。在建設(shè)央視之前，我曾問過設(shè)計(jì)師。他說，這座大樓的結(jié)構(gòu)采取了一種叫“摩擦棒”的新技術(shù)，靠摩擦棒來吸收外力和振動(dòng)波。

　　Q：請(qǐng)談?wù)勀憬逃『⒆拥慕?jīng)驗(yàn)。

　　潘石屹：培養(yǎng)小孩能力提高，教育體系很重要。如“IB”這種教育體制就很適應(yīng)未來知識(shí)體系和知識(shí)的取得方式。經(jīng)驗(yàn)二：讓小孩養(yǎng)成讀書的習(xí)慣。為此我們成立了“父與子讀書會(huì)”，每天晚上堅(jiān)持讀書。

　　Q：能談?wù)勀愀鱾€(gè)人生階段的夢(mèng)想或者目標(biāo)嗎？

　　潘石屹：每個(gè)階段都有具體的想法。如我曾經(jīng)想過做廚師，做醫(yī)生，做電工等等。但人生一定要有一個(gè)長遠(yuǎn)目標(biāo)，不管做什么具體的事，都不要忘了人生的目的是為了自己和社會(huì)同時(shí)進(jìn)步。

　　Q：您在網(wǎng)絡(luò)營銷方面是高手，您怎么看網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)帶來的改變？

　　潘石屹：網(wǎng)絡(luò)將對(duì)社會(huì)各方面都造成影響，使整個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生較根本的變化。商業(yè)要適應(yīng)這種變化，房地產(chǎn)行業(yè)也要適應(yīng)這種變化，要造出適合未來時(shí)代的房子。這也是我苦苦思考的問題，一直在尋找答案。

　　Q： 讀完大學(xué)根本不知道自己應(yīng)該做什么，現(xiàn)代青年應(yīng)該怎樣樹立價(jià)值觀？

　　潘石屹：人的價(jià)值觀和人生目標(biāo)是要從小就開始樹立的。在自己成長的同時(shí)要促進(jìn)社會(huì)的進(jìn)步，這是人生的雙重目的，這兩個(gè)目的又是互相促進(jìn)的。

　　Q：如何在逆境中成長？您又有什么轉(zhuǎn)危為安的事例？

　　潘石屹：年齡越小，越覺得困難是不可克服的，壓力越大。等回過頭來看，這些逆境、困難正是自己成長的課堂，讓自己得到了很好的鍛煉。在逆境中千萬不要忘了這句話：“上帝不會(huì)給你接受不了的考驗(yàn)的。”

　　Q：能談一下房地產(chǎn)泡沫？對(duì)我們非富二代來說，這些讓人窒息的房價(jià)數(shù)字壓垮了我們。

　　潘石屹：的確，目前市場(chǎng)上資金量大，資金成本很低，催生了資產(chǎn)價(jià)格快速的上升。如果增加土地的供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)商不再大規(guī)模囤地，而盡快去建房子，會(huì)緩解這種房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格上漲太快的現(xiàn)象。

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