北京第四季度房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)向下的波動。理由一：刺激樓市的優(yōu)惠政策2009年年底才到期；理由二，北京已有未銷售房屋的存量很小。

　　以下SOHO中國董事長潘石屹10月29日與網(wǎng)友的聊天記錄。在網(wǎng)聊中，老潘就當前政策、地王、IPO、房價、等熱點問題及SOHO中國相關話題與網(wǎng)友進行了交流。

　　北京四季度房地產(chǎn)市場不會向下波動

　　Q：未來五年內(nèi)，北京土地一級開發(fā)全歸政府。這一措施對于房地產(chǎn)行業(yè)有什么影響？

　　潘石屹：對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是積極的，可以讓二級市場更公平、更透明。對房地產(chǎn)市場的影響，不是看一級開發(fā)是政府去做還是企業(yè)去做。重要的是一級開發(fā)后土地的量能不能滿足市場對房屋的需求。

　　Q：上海進入10月份后，來自12個區(qū)的40幅地集中上市。您有何評價？

　　潘石屹：在過去幾年時間政府土地計劃一直沒有完成任務，今年土地出讓市場好，政府集中供應土地，這對抑制房價過快上漲是有好處的。因為，市場的供應量會增加。

　　Q：有許多網(wǎng)友和專家提出公開房地產(chǎn)的成本，您如何看？

　　潘石屹：有一次會上專業(yè)說，誰要有社會責任就公布自己的成本。這個不難。有兩百多家房地產(chǎn)上市公司，他們的報表每年都公布，清楚地寫明了銷售收入、成本以及成本的構(gòu)成。只要分析這些報表，就能清楚地知道成本的構(gòu)成、房價的構(gòu)成。

　　Q：目前房價的走勢是否理性？對于廣大老百姓有什么具體的建議嗎？

　　潘石屹：建議政府適當?shù)卦黾优c老百姓住房相關的土地的供應量。老百姓自己會算自己的賬。

　　Q：11月又將出現(xiàn)新一輪內(nèi)地房地產(chǎn)商赴港上市，這輪赴港上市是否會繼續(xù)推動地價，再現(xiàn)圈錢圈地風潮？

　　潘石屹：這一批內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)是金融危機后批大規(guī)模上市的。會不會再現(xiàn)“圈地圈錢再圈地”的惡性循環(huán)，要看資本市場對房地產(chǎn)公司的評價能不能走出違背“兩年不開發(fā)土地要無償收回”的怪圈。

　　Q： 很多房地產(chǎn)優(yōu)惠政策都暫行一年，12月31號就將到期，您認為這些政策應該作出怎么樣的調(diào)整？

　　潘石屹：我很難估計這些政策會不會延續(xù)到2010年，如果這些政策不能延續(xù)，對房地產(chǎn)來說將會產(chǎn)生一定的影響。但這種影響主要集中在住宅市場，對SOHO中國的影響并不大。

　　Q：國進民退已滋生寄生經(jīng)濟，即民企依附國企。此類情形會否在地產(chǎn)行業(yè)重演？

　　潘石屹：國進民退的確在一些行業(yè)中發(fā)生，但我想這不是國家政策的初衷，是在金融危機背景下，政府要救市只能把資金注入國有企業(yè)。民營企業(yè)一般都是很市場化的企業(yè)，他們在這次金融危機中受到的打擊更大，受到的照顧很少。

　　Q：未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢是什么？富人和普通人的差距會越來越大嗎？

　　潘石屹：讓我們通過歷史來推算未來。過去十年時間，我們公司購購房子的員工家庭財富迅速上升，沒有購購房子的員工家庭財富與已購購房子員工家庭的差距越來越大，他們的收入水平基本是一樣的。

　　Q：2009年樓市急速回暖，房價、地價一路走高。政府將逐漸取消各項救市政策，第四季度北京的房地產(chǎn)市場會有波動嗎？

　　潘石屹：北京第四季度房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)向下的波動。理由一：刺激樓市的優(yōu)惠政策2009年年底才到期；理由二，北京已有未銷售房屋的存量很小。

　　Q：房地產(chǎn)成了國家支柱產(chǎn)業(yè)，A股有140家房企，這種格局正常嗎？

　　潘石屹：沒有上市的房地產(chǎn)公司有4萬多家，房地產(chǎn)在中國城市化進程中扮演著重要角色，它也是一個很龐大的行業(yè)。一般上市房地產(chǎn)企業(yè)更具有規(guī)模、效率，經(jīng)營和財務、稅收方面也更正規(guī)一些，因為它受到股票市場的監(jiān)督。

　　Q：您對北京CBD東擴有什么看法？

　　潘石屹：北京CBD是全世界較成功的CBD，建設快，對促進就業(yè)、當?shù)厣鐣l(fā)展貢獻很大。CBD東擴一定要注意規(guī)劃要適合未來城市的發(fā)展，今天的規(guī)劃三、五年后才能完成。而三、五年后在技術的推動下，城市將會發(fā)生巨大的變化，對建筑的要求也會隨之不同。

　　Q：你認為大城市房價居高不下的主要原因是什么，是因為土地是稀缺資源嗎？

　　潘石屹：大城市房價居高上漲的原因：一是土地稀缺。二是許多錢流入到這些大城市。三是大城市的基礎設施好。

　　Q：SOHO中國2009年的銷售情況如何？

　　潘石屹：截至到今天，SOHO中國2009年的銷售計劃遠遠超過預期目標。到今天為止，預售額已經(jīng)達到102億元人民幣，是公司成立以來較好的銷售業(yè)績。

　　Q：聽說SOHO中國將成立物業(yè)公司，何時成立？

　　潘石屹：公司在過去盡可能利用社會資源，如設計、施工都是招標較杰出的。我們看到各行業(yè)都在進步，可物業(yè)管理糾紛、斗毆不斷。我們希望物管社會化，但這些物業(yè)公司互相指責是黑社會。為了讓我們的物業(yè)能升值，決定組建物業(yè)公司，很快會成立。

　　Q：我去看了“設計生產(chǎn)力”的展覽，銀河SOHO展覽很特別，建筑非常震撼。我的同事說我們的辦公室就應該搬進銀河SOHO，彭博社在世界各大城市的辦公室都在建筑里，這個建筑開始動工了嗎？

　　潘石屹：這是扎哈·哈迪德事務所設計的。我們相信這是未來的建筑。這個建筑馬上就會動工。

　　上帝不會給你接受不了的考驗

　　Q：您在澳門參加了宗教會議，有什么收獲和啟發(fā)？

　　潘石屹：這次在澳門參加的“科學、宗教和發(fā)展”的研討會是在快樂、磋商的氣氛中進行的。我的感受是，無論是什么信仰，從事什么工作，思考問題的方向大體是相同的。

　　Q：央視新址重新改造了，你覺得那棟被火燒掉的樓該修還是該拆？

　　潘石屹：這是一個很復雜的技術問題，我無法回答你。要通過專家的鑒定才能夠做出科學的決定。在建設央視之前，我曾問過設計師。他說，這座大樓的結(jié)構(gòu)采取了一種叫“摩擦棒”的新技術，靠摩擦棒來吸收外力和振動波。

　　Q：請談談你教育小孩子的經(jīng)驗。

　　潘石屹：培養(yǎng)小孩能力提高，教育體系很重要。如“IB”這種教育體制就很適應未來知識體系和知識的取得方式。經(jīng)驗二：讓小孩養(yǎng)成讀書的習慣。為此我們成立了“父與子讀書會”，每天晚上堅持讀書。

　　Q：能談談你各個人生階段的夢想或者目標嗎？

　　潘石屹：每個階段都有具體的想法。如我曾經(jīng)想過做廚師，做醫(yī)生，做電工等等。但人生一定要有一個長遠目標，不管做什么具體的事，都不要忘了人生的目的是為了自己和社會同時進步。

　　Q：您在網(wǎng)絡營銷方面是高手，您怎么看網(wǎng)絡對房地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)帶來的改變？

　　潘石屹：網(wǎng)絡將對社會各方面都造成影響，使整個社會結(jié)構(gòu)發(fā)生較根本的變化。商業(yè)要適應這種變化，房地產(chǎn)行業(yè)也要適應這種變化，要造出適合未來時代的房子。這也是我苦苦思考的問題，一直在尋找答案。

　　Q： 讀完大學根本不知道自己應該做什么，現(xiàn)代青年應該怎樣樹立價值觀？

　　潘石屹：人的價值觀和人生目標是要從小就開始樹立的。在自己成長的同時要促進社會的進步，這是人生的雙重目的，這兩個目的又是互相促進的。

　　Q：如何在逆境中成長？您又有什么轉(zhuǎn)危為安的事例？

　　潘石屹：年齡越小，越覺得困難是不可克服的，壓力越大。等回過頭來看，這些逆境、困難正是自己成長的課堂，讓自己得到了很好的鍛煉。在逆境中千萬不要忘了這句話：“上帝不會給你接受不了的考驗的?！?/P>

　　Q：能談一下房地產(chǎn)泡沫？對我們非富二代來說，這些讓人窒息的房價數(shù)字壓垮了我們。

　　潘石屹：的確，目前市場上資金量大，資金成本很低，催生了資產(chǎn)價格快速的上升。如果增加土地的供應，房地產(chǎn)開發(fā)商不再大規(guī)模囤地，而盡快去建房子，會緩解這種房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上漲太快的現(xiàn)象。

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