我這樣思想斗爭了很長時(shí)間，較后選擇了綠色。很幸運(yùn)沒有跟老潘撞衫。

　　今年5月，復(fù)地宣布，郭廣昌退任復(fù)地集團(tuán)董事長，范偉接任其職。這也許意味著他將有更多的時(shí)間和空間去思考復(fù)地的戰(zhàn)略。

　　在博鰲房地產(chǎn)論壇中的一個(gè)細(xì)節(jié)讓人感覺到范偉對(duì)企業(yè)經(jīng)營的思考。

　　范偉在論壇上以不“撞衫”來解釋企業(yè)的差異化選擇，他說：“昨天到了房間，博鰲房地產(chǎn)論壇組委會(huì)給了兩套服裝，一套是紅的，一套是綠的，我個(gè)人喜好是穿紅色，但是作為企業(yè)盡量要差異化，我就想大家會(huì)盡量做什么選擇。一般的大家會(huì)選擇紅色的比較多，我如果為差異化，會(huì)選擇綠色。但是如果所有人都象我這樣想，選綠色的人更多了。我這樣思想斗爭了很長時(shí)間，較后選擇了綠色。很幸運(yùn)沒有跟老潘撞衫?！?/P>

　　很長一段時(shí)間內(nèi)，復(fù)地是復(fù)星系專業(yè)化的樣本，早在2002年的時(shí)候，復(fù)地就已經(jīng)踏上了全國性擴(kuò)張的步伐。2004年，復(fù)地就成功在H股上市，那個(gè)時(shí)候中國內(nèi)地H股上市的民營房地產(chǎn)企業(yè)不超過3家。

　　此外復(fù)地多年對(duì)地產(chǎn)金融的悉心經(jīng)營都比其他房地產(chǎn)企業(yè)要早得多。

　　復(fù)地幾乎所有的項(xiàng)目當(dāng)中均擁有境外基金的身影。例如，2004年的復(fù)地雅園是與摩根士丹利合作，復(fù)地香堤苑是與ING合作；2005年的復(fù)城國際同樣是與ING合作；2006年無錫新城項(xiàng)目是與加拿大某國際基金合作。

　　但對(duì)地產(chǎn)金融悉心經(jīng)營的同時(shí)，復(fù)地也被認(rèn)為是一家對(duì)金融杠桿使用較為保守的企業(yè)。很多時(shí)候，人們會(huì)認(rèn)為作為國內(nèi)較早利用資本市場進(jìn)行擴(kuò)張的企業(yè)之一，復(fù)地在近年來的成長速度似乎有所減慢。2006年，上海復(fù)地新增的土地儲(chǔ)備可建總建筑面積僅約85萬平方米。

　　2007年，上海復(fù)地曾掀起過一波拿地狂潮。這一年復(fù)地在一二線城市獲得了總計(jì)475萬平方米的土地儲(chǔ)備。但即便如此，面對(duì)大多數(shù)企業(yè)加速的規(guī)模擴(kuò)張，復(fù)地的成長速度依然顯得過慢。

　　過慢的擴(kuò)張速度顯然無法得到資本市場的認(rèn)同，復(fù)地的股價(jià)在2008年一度低于每股1港元，復(fù)地本身的價(jià)值并未在資本市場上得到放大。

　　在這樣的背景之下，范偉接任復(fù)地之后，應(yīng)該考慮到的問題是：在市場更為認(rèn)同擴(kuò)張性企業(yè)的時(shí)候，復(fù)地如何能夠保持自身的企業(yè)個(gè)性的同時(shí)讓復(fù)地快速成長。

　　以下是觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在博鰲房地產(chǎn)論壇期間對(duì)范偉的采訪。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：投資者或者外界關(guān)注復(fù)地的人，可能會(huì)認(rèn)為你們在這幾年的發(fā)展過程中保守了一點(diǎn)？怎么看待保守和發(fā)展之間的平衡？

　　范偉：這要看大家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律的了解，因?yàn)楫吘购芏嗤顿Y者對(duì)這個(gè)行業(yè)還不是太了解，又因?yàn)樾袠I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，房地產(chǎn)公司的報(bào)表總體上的表現(xiàn)是比較波動(dòng)的。

　　但是其實(shí)如果對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解再深入一點(diǎn)。看一家房地產(chǎn)公司不能夠僅僅簡單看它的報(bào)表，因?yàn)閳?bào)表反映的是企業(yè)當(dāng)年銷售并且竣工的那部分所產(chǎn)生的利潤。對(duì)于企業(yè)而言，還有很大一塊資產(chǎn)是在銷樓盤和已儲(chǔ)備的土地，這些資產(chǎn)的價(jià)值每年都在變化，但是這些價(jià)值的變化在報(bào)表上是不能體現(xiàn)出來的。

　　評(píng)估一個(gè)房地產(chǎn)公司要從更全面的角度去分析評(píng)估。更深入地分析你可能知道，這家公司的報(bào)表可能的企業(yè)很少的那一部分，而更多的利潤藏在公司內(nèi)部沒有反映出來。

　　就復(fù)地而言，外界感覺上做得慢了一點(diǎn)，但這并不代表復(fù)地沒有創(chuàng)造價(jià)值。事實(shí)上我們還是在創(chuàng)造價(jià)值的，但是沒有反映在報(bào)表上，這可能需要更多的解釋。我們的想法是，一方面需要跟投資者解釋和分析，另一方面我們在前幾年報(bào)表反映可能會(huì)讓大家感覺復(fù)地的發(fā)展慢一點(diǎn)，但是往后幾年我們的成績自然會(huì)在報(bào)表上反映出來。不一定是復(fù)地是保守的，而是正好機(jī)緣巧合，這幾年報(bào)表看上去略微差一點(diǎn)。對(duì)這個(gè)問題我是這樣理解的。

　　我們希望投資者能夠重新認(rèn)識(shí)復(fù)地的成長，當(dāng)然重新的認(rèn)識(shí)要通過未來幾年業(yè)績的增長和報(bào)表的改善。此外，我們也要讓投資者看到公司復(fù)地?fù)碛羞@么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，我們從來沒有購過一塊很貴的地，沒有購錯(cuò)一個(gè)項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：那么我們應(yīng)該怎樣理解復(fù)地在這幾年所做的，或者說復(fù)地在未來可能呈現(xiàn)出來的價(jià)值？

　　范偉：我們的核心是要在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里面準(zhǔn)確地把握客戶的需求，準(zhǔn)確地把握這個(gè)行業(yè)的行業(yè)發(fā)展趨勢。我們通過研究客戶的需求，通過研究行業(yè)發(fā)展的趨勢去發(fā)現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)。這和跟復(fù)星的意愿，和復(fù)星的基因是一樣的。復(fù)星是在整個(gè)中國發(fā)現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)，看哪些行業(yè)在中國有成長機(jī)會(huì)。復(fù)地是在尋找機(jī)會(huì)，發(fā)現(xiàn)價(jià)值。應(yīng)該說我們很努力去做了，但是不是做到很專業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過別人，現(xiàn)在我們還不敢這么說，但至少我們現(xiàn)在是往這個(gè)方向去做的。

　　除了發(fā)現(xiàn)價(jià)值，復(fù)地所作的另外一個(gè)方面的努力是找到資金的來源。房地產(chǎn)畢竟是一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金的來源很重要。復(fù)地做過一些嘗試，包括到香港上市，跟外資基金合作。我們可能還會(huì)有新的嘗試，例如未來在國內(nèi)成立房地產(chǎn)基金。所以復(fù)地一方面強(qiáng)調(diào)有業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，能夠創(chuàng)造價(jià)值；方面強(qiáng)調(diào)要有資金的來源。

　　只有拓寬你的資金來源，才會(huì)有機(jī)會(huì)，兩個(gè)結(jié)合起來之后就是靠我們的執(zhí)行能力了，我的價(jià)值創(chuàng)造能力，這需要優(yōu)化管理，這是第三個(gè)方面?？傮w上復(fù)地作為房地產(chǎn)企業(yè)較為關(guān)注的還是這三個(gè)方面，這三個(gè)方面都要去磨煉。如果這三個(gè)都磨煉得很好的話，復(fù)地應(yīng)該是很有核心競爭的公司了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來兩到五年之間，復(fù)地有怎樣的發(fā)展計(jì)劃或者目標(biāo)？

　　范偉：剛才前面講了，復(fù)地背后的邏輯就是剛才的三個(gè)方面，我們還是希望抓住在中國房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里面客戶的需求和行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，從這中間去發(fā)現(xiàn)我們業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，獲得我們的投資機(jī)會(huì)，然后利用多渠道的資金來源去做背后的支撐，靠我們內(nèi)部的管理團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力，去實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，基本上就是這樣一個(gè)邏輯。但是你說具體數(shù)字，兩到三年的數(shù)字的目標(biāo)，沒有什么特別的數(shù)字。

　　房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是有規(guī)律的，但是這個(gè)規(guī)律也很難把握，要發(fā)現(xiàn)客戶的需求變化，發(fā)現(xiàn)行業(yè)的規(guī)律，這不是容易的事情，必須非常投入，非常專心，不光光是我一個(gè)人，還需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)都有這方面水平的提高。多渠道的資金來源也是一樣的，畢竟整個(gè)金融環(huán)境，金融體系決定了融資需要得到投資者的肯定和信任，還需要給他們足夠的回報(bào)，這些都不是簡單的事情。

　　另外就是在區(qū)域擴(kuò)張過程中，那么多地方要建立新的團(tuán)隊(duì)，這些團(tuán)隊(duì)需要符合公司整體的價(jià)值觀，這些都是一件一件的事情，很難說哪一件事情特別重要，整個(gè)事情就是一個(gè)系統(tǒng)。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看待這一年房地產(chǎn)市場的調(diào)整？

　　范偉：行業(yè)波動(dòng)是常態(tài)，不可能不波動(dòng)。較近這幾年市場波動(dòng)的頻率給人感覺比以前更快了，以前房地產(chǎn)波動(dòng)周期可能是五年到八年，但目前就國內(nèi)而言，從05年到現(xiàn)在已經(jīng)有好幾次了。這說明市場波動(dòng)的頻率更快了，而且波動(dòng)的幅度可能也會(huì)比一般的人想象得大。

　　去年房價(jià)、土地價(jià)格變動(dòng)的幅度比較大。在這種情況之下，如果一個(gè)企業(yè)想謀求長期發(fā)展，那就需要控制和防范風(fēng)險(xiǎn)，這很關(guān)鍵。事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)防范無非是控制企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，控制企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性的結(jié)構(gòu)，這是較為重要的兩個(gè)方面。

　　但企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)意味著市場往下的時(shí)候企業(yè)不至于冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，這意味著市場向上的時(shí)候你也沒有吃到的肉。如果你要防范風(fēng)險(xiǎn)，你就必須預(yù)知這樣的結(jié)果。市場好的時(shí)候不要去羨慕人家，冒險(xiǎn)的人去吃了一大塊肉，沒什么好羨慕的，他是冒了比你更大的風(fēng)險(xiǎn)才吃到那塊肉，萬一市場不好，他可能死掉。所以這點(diǎn)是很重要的，人家說事后諸葛亮，看到人家吃到大肉了，就后悔了，認(rèn)為自己怎么不冒大一點(diǎn)的險(xiǎn)，你做這個(gè)選擇的時(shí)候你就知道你是冒了多大的風(fēng)險(xiǎn)，你在追求多大的收益，這個(gè)東西是很公平的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：上海這邊較近的土地拍賣，復(fù)地都沒有去，為什么？

　　范偉：較近一段時(shí)間大家比較饑渴，地價(jià)會(huì)比較高，現(xiàn)在政府對(duì)土地供應(yīng)的基本原則大家應(yīng)該都看到了，基本原則還是盡量想辦法會(huì)加大土地供應(yīng)。既然政府想要加大土地供應(yīng)，我想未來機(jī)會(huì)會(huì)有的，何必急于去搶呢？如果有更多土地推出，已經(jīng)購地的企業(yè)不可能那些東西全部都購走了，所以對(duì)我們而言，總是會(huì)有機(jī)會(huì)的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：能談?wù)剰?fù)地拿地的訣竅嗎？

　　范偉：我們應(yīng)該保持我們自己的心態(tài)，不會(huì)急著去追捧一些土地。購不到我可以等，總有機(jī)會(huì)，因?yàn)楸旧淼禺a(chǎn)這個(gè)行業(yè)不像其他的快速制造品，原材料都不能停的。我們自己有很多項(xiàng)目在做，不是今天不購這個(gè)項(xiàng)目，明天就沒事情做了，因此我們強(qiáng)調(diào)保持心態(tài)。

　　關(guān)鍵問題就是剛才前面講的，我們這么做的時(shí)候，我們自己心里也想明白了，因?yàn)槲覀儾辉敢饷疤蟮娘L(fēng)險(xiǎn)，所以我們做好這個(gè)心理準(zhǔn)備。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您的意思是在速度和質(zhì)量面前您會(huì)選擇質(zhì)量。

　　范偉：對(duì)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)在復(fù)地整個(gè)戰(zhàn)略上是做一種什么樣的考慮？

　　范偉：我們會(huì)慢慢增加一些非住宅的投入。原因很簡單，公司的資產(chǎn)規(guī)模大了之后，尤其是上市之后，整個(gè)總資產(chǎn)大了，這需要我們從整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范去考慮問題。業(yè)務(wù)多元化可能是防范風(fēng)險(xiǎn)的一種模式，因?yàn)閱我蛔鲎≌娘L(fēng)險(xiǎn)可能更大。所以我們從04年開始，慢慢增加一點(diǎn)非住宅類的投入，非住宅類的投入對(duì)我們來講其實(shí)是兩個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)就是開發(fā)，一個(gè)就是開發(fā)以后的持有，這兩個(gè)環(huán)節(jié)我們現(xiàn)在都在做。當(dāng)然，還是在開發(fā)上。所以從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面，我們背后的邏輯是多元化業(yè)務(wù)可以對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：前段時(shí)間您賣的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，外面評(píng)價(jià)說把它作為非核心的資產(chǎn)？為什么說是非核心的資產(chǎn)？

　　范偉：那是我們05年收購“頭府”這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)兩個(gè)項(xiàng)目是打包在一個(gè)項(xiàng)目公司旗下的，我們收購了一個(gè)項(xiàng)目公司，帶回來了兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是住宅項(xiàng)目，還有一個(gè)就是加州大廈。加州大廈總體體量不大，而且是

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！