今年7月以來,上海北京等地再次頻現(xiàn)地王,但近日一份調(diào)查報告顯示,2005年至今年上半年全國成交的50幅地王中,超過50％的地王地塊尚未動工,還在“曬太陽”,地產(chǎn)商囤地之風(fēng)再次受到輿論的口誅筆伐。對此任志強再次開炮,稱房地產(chǎn)開發(fā)商“捂地”是被逼出來的,是建立在供求關(guān)系下的正常市場行為,少數(shù)天價并不意味著市場回暖,增強房地產(chǎn)開發(fā)商信心是當務(wù)之急。

　　開發(fā)商“捂地”是被逼出來的

　　任志強是在其博客上發(fā)表上述觀點的。他認為,房地產(chǎn)商囤地是被逼出來的,其根源在于死守18億畝耕地紅線造成的的無糧恐慌。在中國實行土地的“招拍掛”制度后,土地變成了壟斷形成的“高價面粉”,城市建設(shè)用地嚴重不足的產(chǎn)生了強烈的危機感,使得開發(fā)商不得不存糧等待過冬。

　　拿地、到股市圈錢、再拿地,這是地王頻出背后的資本圖景。土地稀缺的危機感也使得投資者們過多的看重房地產(chǎn)上市公司的土地儲備,并把其作為估值的完全重要依據(jù)。因為房地產(chǎn)商“土儲”愈多,從股市圈錢就愈多;低成本融資愈多,購地沖動愈烈、手筆愈大,其結(jié)果是地價越拍越高,土地越屯越多。

　　任志強因此認為,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留適當?shù)耐恋貎涫鞘袌龉┣髼l件下的合理動作,并不能稱之為“捂盤”。他的解釋是,一個流水作業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè),至少會保有不少于三至四個生產(chǎn)周期的項目儲備,才能使企業(yè)的項目不斷,使勞動力組織成本降低,效率得到提高。規(guī)模越大的公司儲備會越多,而一個土地到具體施工周期大約要9至18個月或者更長。另外,當市場好時,房地產(chǎn)商的土地儲備量和開復(fù)工量就會擴大,反之則縮小。

　　“這個合理的儲備量難道是捂盤嗎?只是彈性系數(shù)的伸張而已。如果沒有2008年和2009年上半年的緊縮,也許今天的土地儲備早就嚴重不足了。正是因為在緊縮之后去統(tǒng)計,因此庫存量略大的現(xiàn)象出現(xiàn)也是非常正常的。”

　　除了房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因,任志強認為還有許多原因造成了土地曬太陽。頭先整體開發(fā)和整體規(guī)劃模式造成開發(fā)商一次拿地面積很多,開發(fā)時間必然很長。拿到土地后要調(diào)研市場、研究規(guī)劃、申報審批,審批的周期也很長,政府任何的調(diào)整政策和規(guī)劃都會讓設(shè)計周期成倍增長。例如90平方米70％的政策出臺之后,大量的設(shè)計不得不推翻重來。

　　增強開發(fā)商信心是當務(wù)之急

　　“沒有開發(fā)商購購了天價地是為了虧本的,這與鐵礦石價格談判是一個道理,但市場的變化也許讓天價地會虧損,曬太陽而等市場的轉(zhuǎn)化又有何罪呢?只要不違背法律所規(guī)定的時限,為什么不能自我根據(jù)市場調(diào)節(jié)呢?”,任志強在面對社會輿論對于捂地的指責(zé)時,訴盡委屈后又現(xiàn)出其“堅強”的一面。

　　他認為,指責(zé)“捂地”的人們忘記了中國的法律保護私有財產(chǎn)權(quán)利,當開發(fā)商購購了七十年使用權(quán)的土地之后,如何使用與收益的財產(chǎn)權(quán)利已不再歸政府或其他非財產(chǎn)權(quán)利人了,不管是政府還是社會都無權(quán)指責(zé)財產(chǎn)權(quán)利人的使用方式和時間。

　　“開發(fā)商不是土地的經(jīng)營者,只是土地的消費者,土地就像鐵礦石、煤炭、大豆、棉花一樣,不過是下一個商品的生產(chǎn)原料。當國際大豆的價格讓國內(nèi)的大豆儲量無法順價銷售時,就只好在糧庫中曬太陽了,土地難道不是如此嗎”?

　　但開發(fā)商的捂地勢必會帶來政策層面的變化,對此,任志強倍顯小心,他認為不能因社會輿論而違背經(jīng)濟規(guī)律和周期。

　　他認為, 2009年的上半年雖然銷售轉(zhuǎn)好,但開工量同比仍是負增長。市場的前景尚不確定、信心尚未恢復(fù)、宏觀經(jīng)濟還有大量的不確定性、短期改革效應(yīng)不斷削弱、政策回調(diào)的預(yù)期不斷加大。雖然在個別城市中出現(xiàn)了土地的少數(shù)天價,但全國的土地購置量仍為負增長,如何讓開發(fā)商可以放心的加大投入,并增加開工面積是當務(wù)之急?！爸辽僦行∑髽I(yè)的現(xiàn)金流并沒有完全的緩解,新增投資的增速不可能在一、二個月內(nèi)恢復(fù)到歷史平均水平,有些土地還會繼續(xù)曬太陽?！?

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