一個(gè)電視臺(tái)的讀報(bào)者，大約仍覺得不夠風(fēng)光，于是就在讀報(bào)時(shí)信口開河加上許多杜撰的佐料來吸引社會(huì)的注意。6月18日的讀報(bào)中就國家要了解開發(fā)中土地成本一事提到了全國工商聯(lián)在兩會(huì)中的報(bào)告和我的名字，但這位讀報(bào)人似乎根本就沒有看過這份報(bào)告和我的博客，于是錯(cuò)誤的大談?wù)`談房價(jià)中土地占到了50—60%，豈不讓國土部門會(huì)惱羞成怒。其實(shí)報(bào)告中指的是土地和稅收的成本占到了50—60%，而不但是指地價(jià)。如果明星們?yōu)榧偎幾鰪V告要承擔(dān)法律責(zé)任，那么電視臺(tái)的讀報(bào)人傳播假信息是否也要相應(yīng)的法律來制裁呢，也許國家的決策層正是被這種讀報(bào)人的忽悠才上了當(dāng)，做出了糊涂的決策。

　　【注：與任志強(qiáng)上述內(nèi)容較為吻合的是6月18日的《馬斌讀報(bào)》節(jié)目。央視主持人馬斌在節(jié)目中報(bào)道稱，幾個(gè)月前，全國工商聯(lián)的一項(xiàng)調(diào)查顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目中，土地成本占直接成本比例高達(dá)58.2％。也正因?yàn)檫@樣，才產(chǎn)生了“地價(jià)推高房價(jià)說”。

　　馬斌同時(shí)還對(duì)開發(fā)商將房價(jià)過高的原因歸結(jié)為土地成本過高提出質(zhì)疑：“萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖就說過，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5％，地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)也說，過去幾年房地產(chǎn)平均的行業(yè)利潤率大概只有8％。既然如此，那咱就來調(diào)查調(diào)查地價(jià)是不是像老百姓看到的房價(jià)那般高不可攀?！薄?/p>

　　數(shù)日前我接到了建設(shè)部一位專業(yè)的來電，向我索要了這份報(bào)告，并告知上頭要安排部里核實(shí)，我說建設(shè)部一不管地、二不管稅收，又有何能來核實(shí)，豈不是狗拿耗子嗎?于是幾天前先有了稅務(wù)總局的通知來查稅，名單中有大量的房地產(chǎn)企業(yè)和華遠(yuǎn)集團(tuán)公司，大約一是看是否偷稅漏稅，以彌補(bǔ)財(cái)政收入的下降損失;二是看看稅收在房價(jià)中的比例。

　　華遠(yuǎn)歷來是北京稅收繳納的3A企業(yè)，獲榮譽(yù)納稅人稱號(hào)多年。按市里的規(guī)定可數(shù)年不在查稅，當(dāng)然也不會(huì)擔(dān)憂國稅總局來查了。但查稅是否能對(duì)成本的清理有幫助則難以估量。

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　　幾天前國家統(tǒng)計(jì)局又發(fā)了通知，將對(duì)40個(gè)城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查摸底，試圖把握土地與稅收在房價(jià)中所占的比重。

　　同樣國土部的研究機(jī)構(gòu)也在關(guān)注此事，且從不認(rèn)為地價(jià)在房價(jià)中所占的比重過高，尤其不承認(rèn)是地價(jià)再推動(dòng)房價(jià)的升高。今天危機(jī)之后的再次天價(jià)地的出現(xiàn)，仍未能對(duì)土地供給的制度改革引起重視。

　　難道中國管理土地的部門居然弄不清土地供給的價(jià)格嗎?這在外人看來好像是不可理喻的笑話，但這種笑話就發(fā)生在中國的現(xiàn)實(shí)生活中。

　　土地管理部門真的無法弄清土地在房價(jià)中的比重。

　　現(xiàn)有的土地供給政策中有毛地的出讓和凈地的出讓，并逐步從毛地向凈地轉(zhuǎn)化。毛地的出讓時(shí)，土地部門只知道收取了土地出讓金的價(jià)格，但并不知道土地開發(fā)與拆遷中的成本。凈地出讓時(shí)，知道了土地出讓的價(jià)格卻不知道建設(shè)的開始時(shí)間與周期，不知道規(guī)劃中配套建設(shè)的內(nèi)容與比例;不知道應(yīng)分?jǐn)偟酵恋爻杀局械拇罅繉?shí)物地租。因此土地部門只知道一個(gè)出讓時(shí)的初始價(jià)格，無法預(yù)知和計(jì)算后面的變化。否則還用統(tǒng)計(jì)局大動(dòng)干戈嗎，土地部門報(bào)個(gè)數(shù)不救行了嗎?

　　土地購置之后大約有9—16個(gè)月的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)與審批、施工圖設(shè)計(jì)與審查開工招標(biāo)與審批等手續(xù)辦理的周期，再有基礎(chǔ)與地下工程施工的半年左右的周期，具備一定條件之后才能申報(bào)銷售許可。但這個(gè)本來已交納了土地出讓金開始計(jì)算租約時(shí)間的土地還要另外支付一定數(shù)額的土地使用稅，且不論這種稅收是一種不合理的掠奪，但卻不能不視為土地成本的一種支出。

　　許多的小區(qū)中有招標(biāo)時(shí)配建的廉租房或規(guī)劃中配建的各種公共設(shè)施，那么這些面積都計(jì)算在容積率中，卻無法分?jǐn)傇诳射N售面積中，那么這些地價(jià)和建設(shè)成本就變成了商品住宅中的一部分成本。

　　一個(gè)樓盤一次性的支付了全部的土地出讓金(地價(jià))，但這個(gè)樓盤也許要分期分批多次開發(fā)，這個(gè)周期可能長達(dá)6—8年，土地使用稅在年年支付、土地出讓金的資金成本在年年累加，不但影響著銷售的價(jià)格也在增加著其他的稅收額度。

　　但這些卻不是從土地部門的初始價(jià)格中可以反映出來的，他們并不計(jì)算這些市場化經(jīng)營所形成的成本。他們似乎不知道土地出讓金70年使用權(quán)的一次性支付，按貼現(xiàn)率計(jì)算土地出讓金的實(shí)際價(jià)格，或說土地的實(shí)際租金相當(dāng)于初始價(jià)格的十多倍，而房價(jià)怎么算都不可能有這種收益。1000元地價(jià)的房子，相當(dāng)于10000多元的貼現(xiàn)地租，廣渠門10號(hào)地的地價(jià)超過了15000元/平方米，相當(dāng)于15萬元的地租貼現(xiàn)，而房價(jià)是絕不可能購到15萬元/平方米的。

　　早期可能會(huì)有一些低地價(jià)的土地，但土地部門并不知道這些土地大約已進(jìn)行了2次或3次的轉(zhuǎn)讓，這些多次的轉(zhuǎn)讓大多并不是以土地購賣形成的，因此不會(huì)到土地部門去過戶或交納契稅，這些兼并收購是以股權(quán)收購的方式進(jìn)行的。市場經(jīng)濟(jì)有許多的交易并不是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理思路中指定的路徑行事，而一定會(huì)用較低的交易成本的方式進(jìn)行，而這些股權(quán)交易形成的溢價(jià)又如何會(huì)被用統(tǒng)計(jì)和土地管理的方式發(fā)現(xiàn)呢?

　　土地部門調(diào)查土地的價(jià)格一定會(huì)為掩蓋部門工作的失誤和為保護(hù)部門的特權(quán)利益而認(rèn)為排除各種因素，壓低土地成本在房價(jià)中的比例。稅務(wù)部門也會(huì)以同樣的原因而降低稅收在房價(jià)中的比例。但計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理已讓政府無法擺脫依賴于政府的部門用行政命令和計(jì)劃管理的方式來進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與調(diào)查的路徑了。

　　為什么世界各國民選總統(tǒng)時(shí)，不是用官方的調(diào)查而是用民間的調(diào)查機(jī)構(gòu)呢?為什么世界上有這么多的民間調(diào)查機(jī)構(gòu)的資料會(huì)被各國的政府、研究機(jī)構(gòu)或管理部門作為決策的參考呢?正在于市場與計(jì)劃之間的差別，市場信任的不是政府，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系則從來不相信民間。

　　因而當(dāng)全國工商聯(lián)提出報(bào)告時(shí)，各級(jí)政府都表示的是懷疑，而不是信任。豈不知發(fā)布報(bào)告的人要用自己的聲譽(yù)和命運(yùn)在為報(bào)告的真實(shí)性做擔(dān)保，而官方的機(jī)構(gòu)卻從來不會(huì)由個(gè)人為此而承擔(dān)責(zé)任，就像電視臺(tái)的讀報(bào)人就并不為自己的諸多錯(cuò)誤承擔(dān)過任何責(zé)任一樣。

　　一場轟轟烈烈的調(diào)查較終一定是一本無法公開的糊涂賬。本來市場價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，成本只是價(jià)格構(gòu)成的一部分誘因。問題在于政府總希望房地產(chǎn)商們都當(dāng)雷鋒，承擔(dān)替政府背著包袱的責(zé)任，在高地價(jià)成本時(shí)用低利潤或虧損來生產(chǎn)低價(jià)位的住房，而從來不考慮市場經(jīng)濟(jì)中追求利潤化是創(chuàng)造財(cái)富的動(dòng)力這一經(jīng)濟(jì)的必然規(guī)律。也才因此有了一定要公布開發(fā)成本的夢想，一定要查查開發(fā)商是否是暴利。當(dāng)實(shí)際的調(diào)查讓政府發(fā)現(xiàn)房價(jià)組成中的大頭流進(jìn)了政府的腰包(包括現(xiàn)金地租、實(shí)物地租、各種稅費(fèi))時(shí)，政府當(dāng)然不敢公布成本的構(gòu)成，一定會(huì)讓這個(gè)調(diào)查成為無法公布的一筆爛賬而不了了之。上海市政府不救曾想做這種事情嗎，結(jié)果又如何呢?

　　我們并不在意政府從房價(jià)中拿走了大頭，但很在意政府拿走了大頭讓房價(jià)升高之后把責(zé)任和臟水潑到了開發(fā)企業(yè)的身上，并將一切罪名和社會(huì)責(zé)任與良心的指責(zé)扣在了市場中的投資者、經(jīng)營者、建設(shè)者、財(cái)富與稅收的創(chuàng)造者身上。

　　也許政府從房價(jià)中拿走了大頭并非是一件不合理的事情，因?yàn)檫@些錢可能用于解決了那些購不起住房家庭的保障;改善了拆遷中的家庭的住房條件;提供了城市更優(yōu)質(zhì)的市政設(shè)施與服務(wù);貼補(bǔ)了城市的公共開支與服務(wù)，讓城市的人民在支付高房價(jià)時(shí)分享了因房價(jià)中政府拿走了大頭而提供的服務(wù)等。為什么政府就不敢承認(rèn)這些拿了大頭之后給城市帶來的好處呢?反而是政府不愿意承認(rèn)房價(jià)升高的責(zé)任，不愿承認(rèn)開發(fā)商獲取利潤的合法權(quán)利，不愿中國實(shí)行真正的市場經(jīng)濟(jì)，仍想堅(jiān)持計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的價(jià)格管理，仍想用看得見的手操控經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行軌跡。

　　如果不許企業(yè)追求利潤的化，那么中國必將退回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路上去，讓中國永遠(yuǎn)無法立足于世界之林。如果要允許企業(yè)追求利潤化就必須改變現(xiàn)有的政策，由市場競爭去決定價(jià)格，而非由成本決定價(jià)格。政府必須容忍市場競爭中有一定的失敗者，政府必須承擔(dān)起保障這些失敗者生存與生活的責(zé)任，而絕不是讓市場去承擔(dān)避免失敗者出現(xiàn)的責(zé)任。

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