一個電視臺的讀報者，大約仍覺得不夠風(fēng)光，于是就在讀報時信口開河加上許多杜撰的佐料來吸引社會的注意。6月18日的讀報中就國家要了解開發(fā)中土地成本一事提到了全國工商聯(lián)在兩會中的報告和我的名字，但這位讀報人似乎根本就沒有看過這份報告和我的博客，于是錯誤的大談?wù)`談房價中土地占到了50—60%，豈不讓國土部門會惱羞成怒。其實(shí)報告中指的是土地和稅收的成本占到了50—60%，而不但是指地價。如果明星們?yōu)榧偎幾鰪V告要承擔(dān)法律責(zé)任，那么電視臺的讀報人傳播假信息是否也要相應(yīng)的法律來制裁呢，也許國家的決策層正是被這種讀報人的忽悠才上了當(dāng)，做出了糊涂的決策。

　　【注：與任志強(qiáng)上述內(nèi)容較為吻合的是6月18日的《馬斌讀報》節(jié)目。央視主持人馬斌在節(jié)目中報道稱，幾個月前，全國工商聯(lián)的一項(xiàng)調(diào)查顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目中，土地成本占直接成本比例高達(dá)58.2％。也正因?yàn)檫@樣，才產(chǎn)生了“地價推高房價說”。

　　馬斌同時還對開發(fā)商將房價過高的原因歸結(jié)為土地成本過高提出質(zhì)疑：“萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖就說過，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5％，地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)也說，過去幾年房地產(chǎn)平均的行業(yè)利潤率大概只有8％。既然如此，那咱就來調(diào)查調(diào)查地價是不是像老百姓看到的房價那般高不可攀?！薄?/p>

　　數(shù)日前我接到了建設(shè)部一位專業(yè)的來電，向我索要了這份報告，并告知上頭要安排部里核實(shí)，我說建設(shè)部一不管地、二不管稅收，又有何能來核實(shí)，豈不是狗拿耗子嗎?于是幾天前先有了稅務(wù)總局的通知來查稅，名單中有大量的房地產(chǎn)企業(yè)和華遠(yuǎn)集團(tuán)公司，大約一是看是否偷稅漏稅，以彌補(bǔ)財政收入的下降損失;二是看看稅收在房價中的比例。

　　華遠(yuǎn)歷來是北京稅收繳納的3A企業(yè)，獲榮譽(yù)納稅人稱號多年。按市里的規(guī)定可數(shù)年不在查稅，當(dāng)然也不會擔(dān)憂國稅總局來查了。但查稅是否能對成本的清理有幫助則難以估量。

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　　幾天前國家統(tǒng)計局又發(fā)了通知，將對40個城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查摸底，試圖把握土地與稅收在房價中所占的比重。

　　同樣國土部的研究機(jī)構(gòu)也在關(guān)注此事，且從不認(rèn)為地價在房價中所占的比重過高，尤其不承認(rèn)是地價再推動房價的升高。今天危機(jī)之后的再次天價地的出現(xiàn)，仍未能對土地供給的制度改革引起重視。

　　難道中國管理土地的部門居然弄不清土地供給的價格嗎?這在外人看來好像是不可理喻的笑話，但這種笑話就發(fā)生在中國的現(xiàn)實(shí)生活中。

　　土地管理部門真的無法弄清土地在房價中的比重。

　　現(xiàn)有的土地供給政策中有毛地的出讓和凈地的出讓，并逐步從毛地向凈地轉(zhuǎn)化。毛地的出讓時，土地部門只知道收取了土地出讓金的價格，但并不知道土地開發(fā)與拆遷中的成本。凈地出讓時，知道了土地出讓的價格卻不知道建設(shè)的開始時間與周期，不知道規(guī)劃中配套建設(shè)的內(nèi)容與比例;不知道應(yīng)分?jǐn)偟酵恋爻杀局械拇罅繉?shí)物地租。因此土地部門只知道一個出讓時的初始價格，無法預(yù)知和計算后面的變化。否則還用統(tǒng)計局大動干戈嗎，土地部門報個數(shù)不救行了嗎?

　　土地購置之后大約有9—16個月的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計與審批、施工圖設(shè)計與審查開工招標(biāo)與審批等手續(xù)辦理的周期，再有基礎(chǔ)與地下工程施工的半年左右的周期，具備一定條件之后才能申報銷售許可。但這個本來已交納了土地出讓金開始計算租約時間的土地還要另外支付一定數(shù)額的土地使用稅，且不論這種稅收是一種不合理的掠奪，但卻不能不視為土地成本的一種支出。

　　許多的小區(qū)中有招標(biāo)時配建的廉租房或規(guī)劃中配建的各種公共設(shè)施，那么這些面積都計算在容積率中，卻無法分?jǐn)傇诳射N售面積中，那么這些地價和建設(shè)成本就變成了商品住宅中的一部分成本。

　　一個樓盤一次性的支付了全部的土地出讓金(地價)，但這個樓盤也許要分期分批多次開發(fā)，這個周期可能長達(dá)6—8年，土地使用稅在年年支付、土地出讓金的資金成本在年年累加，不但影響著銷售的價格也在增加著其他的稅收額度。

　　但這些卻不是從土地部門的初始價格中可以反映出來的，他們并不計算這些市場化經(jīng)營所形成的成本。他們似乎不知道土地出讓金70年使用權(quán)的一次性支付，按貼現(xiàn)率計算土地出讓金的實(shí)際價格，或說土地的實(shí)際租金相當(dāng)于初始價格的十多倍，而房價怎么算都不可能有這種收益。1000元地價的房子，相當(dāng)于10000多元的貼現(xiàn)地租，廣渠門10號地的地價超過了15000元/平方米，相當(dāng)于15萬元的地租貼現(xiàn)，而房價是絕不可能購到15萬元/平方米的。

　　早期可能會有一些低地價的土地，但土地部門并不知道這些土地大約已進(jìn)行了2次或3次的轉(zhuǎn)讓，這些多次的轉(zhuǎn)讓大多并不是以土地購賣形成的，因此不會到土地部門去過戶或交納契稅，這些兼并收購是以股權(quán)收購的方式進(jìn)行的。市場經(jīng)濟(jì)有許多的交易并不是按照計劃經(jīng)濟(jì)的管理思路中指定的路徑行事，而一定會用較低的交易成本的方式進(jìn)行，而這些股權(quán)交易形成的溢價又如何會被用統(tǒng)計和土地管理的方式發(fā)現(xiàn)呢?

　　土地部門調(diào)查土地的價格一定會為掩蓋部門工作的失誤和為保護(hù)部門的特權(quán)利益而認(rèn)為排除各種因素，壓低土地成本在房價中的比例。稅務(wù)部門也會以同樣的原因而降低稅收在房價中的比例。但計劃經(jīng)濟(jì)的管理已讓政府無法擺脫依賴于政府的部門用行政命令和計劃管理的方式來進(jìn)行統(tǒng)計與調(diào)查的路徑了。

　　為什么世界各國民選總統(tǒng)時，不是用官方的調(diào)查而是用民間的調(diào)查機(jī)構(gòu)呢?為什么世界上有這么多的民間調(diào)查機(jī)構(gòu)的資料會被各國的政府、研究機(jī)構(gòu)或管理部門作為決策的參考呢?正在于市場與計劃之間的差別，市場信任的不是政府，計劃經(jīng)濟(jì)體系則從來不相信民間。

　　因而當(dāng)全國工商聯(lián)提出報告時，各級政府都表示的是懷疑，而不是信任。豈不知發(fā)布報告的人要用自己的聲譽(yù)和命運(yùn)在為報告的真實(shí)性做擔(dān)保，而官方的機(jī)構(gòu)卻從來不會由個人為此而承擔(dān)責(zé)任，就像電視臺的讀報人就并不為自己的諸多錯誤承擔(dān)過任何責(zé)任一樣。

　　一場轟轟烈烈的調(diào)查較終一定是一本無法公開的糊涂賬。本來市場價格是由供求關(guān)系決定的，成本只是價格構(gòu)成的一部分誘因。問題在于政府總希望房地產(chǎn)商們都當(dāng)雷鋒，承擔(dān)替政府背著包袱的責(zé)任，在高地價成本時用低利潤或虧損來生產(chǎn)低價位的住房，而從來不考慮市場經(jīng)濟(jì)中追求利潤化是創(chuàng)造財富的動力這一經(jīng)濟(jì)的必然規(guī)律。也才因此有了一定要公布開發(fā)成本的夢想，一定要查查開發(fā)商是否是暴利。當(dāng)實(shí)際的調(diào)查讓政府發(fā)現(xiàn)房價組成中的大頭流進(jìn)了政府的腰包(包括現(xiàn)金地租、實(shí)物地租、各種稅費(fèi))時，政府當(dāng)然不敢公布成本的構(gòu)成，一定會讓這個調(diào)查成為無法公布的一筆爛賬而不了了之。上海市政府不救曾想做這種事情嗎，結(jié)果又如何呢?

　　我們并不在意政府從房價中拿走了大頭，但很在意政府拿走了大頭讓房價升高之后把責(zé)任和臟水潑到了開發(fā)企業(yè)的身上，并將一切罪名和社會責(zé)任與良心的指責(zé)扣在了市場中的投資者、經(jīng)營者、建設(shè)者、財富與稅收的創(chuàng)造者身上。

　　也許政府從房價中拿走了大頭并非是一件不合理的事情，因?yàn)檫@些錢可能用于解決了那些購不起住房家庭的保障;改善了拆遷中的家庭的住房條件;提供了城市更優(yōu)質(zhì)的市政設(shè)施與服務(wù);貼補(bǔ)了城市的公共開支與服務(wù)，讓城市的人民在支付高房價時分享了因房價中政府拿走了大頭而提供的服務(wù)等。為什么政府就不敢承認(rèn)這些拿了大頭之后給城市帶來的好處呢?反而是政府不愿意承認(rèn)房價升高的責(zé)任，不愿承認(rèn)開發(fā)商獲取利潤的合法權(quán)利，不愿中國實(shí)行真正的市場經(jīng)濟(jì)，仍想堅(jiān)持計劃經(jīng)濟(jì)的價格管理，仍想用看得見的手操控經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行軌跡。

　　如果不許企業(yè)追求利潤的化，那么中國必將退回到計劃經(jīng)濟(jì)的老路上去，讓中國永遠(yuǎn)無法立足于世界之林。如果要允許企業(yè)追求利潤化就必須改變現(xiàn)有的政策，由市場競爭去決定價格，而非由成本決定價格。政府必須容忍市場競爭中有一定的失敗者，政府必須承擔(dān)起保障這些失敗者生存與生活的責(zé)任，而絕不是讓市場去承擔(dān)避免失敗者出現(xiàn)的責(zé)任。

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