2010年，中國的房價瘋了。

　　這一年，北京望京地區(qū)“地王”邊上的一套64平方米的住房，一個星期里總價漲了34萬元。

　　房價令人們變得極度懊悔。有時候，小兩口合計購房子，其中一個稍一猶豫，價格便又上躥了十幾萬元，為此引來一番不滿和爭吵，乃至分道揚鑣。這樣的故事屢見不鮮。

　　不光是北京，倒退幾個月，報紙和電視上，乃至街談巷議里，人們的話題離不開“房價”、“月供”和頻頻刷新紀錄的“地王”。土地已經變成較值錢的東西，一句新民謠在人們口頭流傳：樓市月有地王出，各領噱頭十幾天。

　　房價是在人們猶豫不決的觀望中突然爆發(fā)的。2009年年初，上一輪房地產的低迷期還沒走出，那些錢包癟癟的人還夢想著房價再降一點，沒成想，進入3月，它突然發(fā)力，且一發(fā)不可收拾。一個小區(qū)半年前每平方米價格只有1．9萬元，半年后一看，變成了2．9萬元。原先是購了房子的人嫌降價太多，圍著售樓處紛紛要求退房，現(xiàn)在一套房子剛開盤，就被搶光了?！秴⒖枷ⅰ穭t援引外電：中國每天新建房屋面積，已經占全球總量的50％左右。

　　今年48歲的穆圖，一年前賣掉自己在北京昌平區(qū)的經濟適用住房，希望在北京城里購一套小一點的住所，結果，從2009年年末一直看到2010年5月,房價一路飆升，距離他的心理價位已越來越遠。這讓這個經歷過中國住房改革全過程的中年人萬分感慨?；叵?0年前，中國人的住房由單位分配，到今天北京、上海、深圳的房價甚至要“趕美超英”，這期間的變遷，真是滄海桑田??！

　　1978：醞釀變革

　　1978年10月20日上午，鄧小平在北京視察新建的幾十棟公寓住宅樓時，曾希望能用積蓄替兒子購套房子。

　　隨行的國家建委副主任張百發(fā)回憶，鄧小平先是“問居民住房可否成為商品，當時現(xiàn)場的同志沒有人敢回答”，他又“自言自答說，如果房子算商品，我這幾年也還有點積蓄，想購套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個樸方，是因為我致殘的，我需要照顧他”。

　　當時不像現(xiàn)在，房子尚未成為商品，中國大多數(shù)父親也還沒有替兒子購房的打算。不過，這一年發(fā)生了幾件事，預示著中國人的住房生活可能要發(fā)生一些難以預料的變化。

　　這年秋天，鄧小平訪問新加坡。他特地聽取了當?shù)毓賳T關于公共住房計劃的介紹，并登上高樓，鳥瞰當?shù)氐淖≌^(qū)。訪問結束當天，他又突然走進當?shù)匾粋€普通房間，認真看了每個空間，特別是洗澡間，并不住稱贊。

　　再早些時候，在北京召開的全國城市住宅建設會議上，國務院副總理谷牧傳達鄧小平關于解決住房問題的指示，希望路子能寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；把個人手中的錢動員出來，國家解決材料。

　　1978年的中國老百姓還沒有聽說過“房地產”這個詞語，他們只曉得自己家住的房子太擠、太小。在此前的將近30年里，涌動于大江南北的中國人，被西方新聞界形容成“螞蟻”。這群螞蟻人穿著邋遢，顏色、式樣幾乎相通的衣服，住在低矮、擁擠、破舊的房子里。

　　上海華光儀表廠會計楊希鴻的家，就是這些房子中的一間，13平方米，擠著3口人。3.6平方米,在當時是上海一個普通職工的生活空間。在一個不到1．2米高的閣樓上，楊希鴻的女兒上下了十幾年。

　　不僅在上海，1978年的中國，擁擠是每一個城鎮(zhèn)居民較真實的居住體驗。近30年間，中國累計用在住宅上的投資為374億元，年人均住房投資不足10元。到1978年,中國城鎮(zhèn)居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比1949年少了0.9平方米。其中有5年里，上海市的統(tǒng)建住宅沒建造過哪怕1平方米。

　　住房窘迫到什么地步？學者楊絳后來回憶，她和錢鐘書在學部辦公室住了將近3年，“南北二墻各裂出一條大縫”。后來，人們發(fā)現(xiàn)胡喬木給國家專業(yè)人李先念寫的“要房信”，一字一句地請求為顧頡剛、蔡儀等學者解決全家蝸居之難。而普通人住在廢舊木板搭成的簡易儲藏室就算很不容易了，不少人無處棲身，流落街頭。

　　這一年還發(fā)生過一些不怎么起眼的事情。一個叫王石的27歲“國家技術員”從廣州次來到南方小鎮(zhèn)深圳。他看到，路軌旁有丟棄的死豬，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞，沙頭角的中英街還只是“一條彎曲的石板窄街”。15歲的農村孩子潘石屹在甘肅天水一個山溝里讀中學，每天餓著肚子苦讀到深夜，完全看不出日后有身家?guī)装賰|的跡象。

　　同年，29歲的馮侖成了西北大學經濟系的學生，后來成為經濟學家的魏杰和張維迎也在這里學習。此時離他們分別對中國房地產發(fā)展產生影響還早得很。

　　1980年：開發(fā)

　　進入1980年才8天，中國家房地產公司──深圳經濟特區(qū)房地產公司成立了，當時的深圳房地產管理局副局長駱錦星兼任總經理。

　　說是公司，其實只有5個人，除了總經理，還有財務、出納、兩個技術員，他們的資產是4部舊單車，一間平房和幾張桌子，4萬元港幣的開辦費是從香港商人那里借來的。

　　成立公司的目的只有一個：和香港商人合作建房子。此前，因為缺少資金，46歲的駱錦星正為解決兩萬平方米干部住房發(fā)愁，偶然聽一個香港朋友說，你這個局長是在端著金飯碗要飯，為什么不可以你們出地，港商出錢，合作建房，利潤分成？

　　這話把駱錦星嚇了一跳。在當時，出讓土地是要犯國法的，但得承認，這個提議挺讓人心動。為了找一個合理合法的理由，經歷過“文革”洗禮的駱錦星，與深圳市委政策研究室的一幫人經過冥思苦想，突然記起了“馬恩列斯”，希望從“祖師爺”那里找到理論根據。

　　還真讓他們找到了。翻了幾天后，他們在《列寧選集》的“住宅問題”這一節(jié)中，查到列寧引用過恩格斯一段話：“……住宅、工廠等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人或協(xié)作社使用?！?/P>

　　駱錦星連夜向市委書記張勛甫報告，后者也引經據典地表態(tài)：“《共產黨宣言》中還說‘剝奪地產，把地租用于國家支出’，你們就先干著試試看吧?！?/P>

　　有了這一表態(tài)，找投資并不用費多大事兒，一位香港老板騎著自行車到深圳來，坐在一個破凳子上談成了這次合作。沒過多久，中國份合作建房合同誕生了──這是 1980年1月1日。

　　從這開始，1980年成為中國房地產業(yè)突飛猛進的一年。就在當月，北京的《紅旗》雜志發(fā)表文章，論證住宅屬于商品，私人購房與社會主義公有制并不矛盾。隨后，圍繞著福利分房是否應該堅持的問題，報紙上也發(fā)生了激烈的爭論。與此同時，《人民日報》則罕見地報道了吉林推廣四平市建房出售經驗的消息。這批住宅同時面向集體單位和個人出售。

　　4月2日，鄧小平在北京一片灰舊低矮的建筑物旁邊，對胡耀邦、萬里等人發(fā)表了后來被稱為《關于建筑業(yè)和住宅問題的談話》的言論。這次后來被反復引用的談話確定了幾個原則，其中包括“房子是可以賣的”。他指出：“城鎮(zhèn)居民可以自己購購房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年還清?！?/P>

　　這一講話在一定范圍內傳達后，有很多人不理解，心存疑慮，非議之聲不斷。不過，到10月，全國已經有128個城市和部分縣鎮(zhèn)開展了私人購購、建造住宅的工作。北京市在9月成立了全國家房地產公司──北京城市開發(fā)總公司，拉開了開發(fā)北京的序幕。

　　這一年還有一個文件應該被記住，因為30年后的人們對它談及的內容一定不會陌生，那就是《全國城市規(guī)劃工作會議紀要》。這個紀要明確表示，對新建小城市、衛(wèi)星城、現(xiàn)有的城市新建區(qū)、舊城成片改造區(qū)，都應該考慮“組織開發(fā)公司，實行綜合開發(fā)”。

　　1984年：“房地產”

　　一個時代的轉變常常是從較小的變動開始，而較初只有很少的人能感覺到。比如，1984年的時候，一些外國人不再去北京西郊動物園旁邊的老莫斯科餐廳了，而是改到長城飯店大堂慢慢品嘗牛油蛋糕。

　　美國《紐約時報》記者莫里斯敏銳地發(fā)現(xiàn)，過去一直看重前門、和平門和宣武門的北京，正在努力往東拱身子：“以聳立在北京東郊的長城飯店為圈子，這里聚集了與老北京胡同文化格格不入的一座座 的高樓。”

　　變化不只發(fā)生在北京。今天，如果把萬科、招商地產、保利地產、廣州城建、浙江廣廈、華發(fā)股份、天鴻集團、宋都集團……放在一起尋找它們的共同之處，你會發(fā)現(xiàn)，這些房地產企業(yè)都出現(xiàn)在1984年。

　　這一年還有一件大事發(fā)生。1月24日下午，鄧小平的專列在南方繞了一圈之后，到達深圳。當他站在建成不久的羅湖國際商業(yè)大廈足有22層高的樓頂，眺望著新城區(qū)在建的高樓時，一個騎自行車的年輕人途經樓下，看到很多警車、警察和聚集的人群。他后來回憶說：“我好像感到干大事情的時候到了?！?/P>

　　這個年輕人就是王石，他在4個月后成立了“深圳現(xiàn)代科教儀器展銷”。也是在這一年，在一家僅有幾個人的小型集體企業(yè)——北京怡達公司擔任副總經理的高干子弟任志強，賣了3年油條之后，被上級單位沒收了公司的經營權。他鼻子很靈敏，開始琢磨要修房子撈一筆。同一年秋天，浙江一個鐵匠的兒子樓忠福想方設法當上了他所在的建筑公司的經理，他立馬貸款160萬元，開始向房地產業(yè)進軍。

　　與他們相比，25歲的馮侖剛獲得法學碩士，并留校當了老師，他后來去了中宣部，又進了體改委，循著一條完全不同的軌跡前進。

　　他們在和這個時代一起進步。1984年,商品經濟時代的魅力開始顯現(xiàn)，推行住宅商品化的思路日漸清晰。房地產公司從政企不分的混血兒過渡到完全企業(yè)化，就始于這一年。

　　10月里，主管房地產業(yè)的機構對組建房地產公司──那時候還叫“城市建設綜合開發(fā)公司”──作了明確規(guī)定，認定它們“具有獨立法人資格”，“實行自主經營，獨立核算，自負盈虧”。

　　在同一個月，起碼有3份發(fā)布的文件，確定了“推行住宅商品化

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