12月8日，中共政治局分析研究2018年經(jīng)濟工作會議召開。會議提出：加快住房制度改革和長效機制建設(shè)是明年要著力抓好的一項工作。推動高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前和今后一個時期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟政策、實施宏觀調(diào)控的根本要求。

自去年“9·30”新政實施，一場一波三折的房價拉鋸戰(zhàn)就此展開。在初期市場不畏調(diào)控快速上漲后，從3月份開始，“限購、限貸、限售、限價”的四限調(diào)控在各熱點城市全面推進，市場熱點逐漸從一線城市轉(zhuǎn)移到部分二三線城市。而后，租售同權(quán)、共有住房等政策出臺，長效機制逐步建立，多數(shù)城市房價基本穩(wěn)定。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)13個月回落。

不過，這并不意味著本輪調(diào)控已經(jīng)走到終點。

日前，住建部、央行、國家統(tǒng)計局等多部門紛紛表態(tài)，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，遏制房地產(chǎn)投機，防范資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究主任倪鵬飛對《華夏時報》記者表示，地方政府既是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的監(jiān)管者，又是供應(yīng)土地以擴大稅收的市場參與者，是決定住房調(diào)控是否有效，房地產(chǎn)風(fēng)險泡沫是否擴大的關(guān)鍵。而目前已經(jīng)有一些地方放松調(diào)控的苗頭出現(xiàn)，需要及時警惕。

三部門表態(tài)調(diào)控不放松

12月5日，中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017-2018）》（下稱《報告》）顯示，2016年9月以來，調(diào)控措施、機制建設(shè)雙管齊下使市場趨于穩(wěn)定，各方博弈處在短暫的弱均衡狀態(tài)。一方面，有關(guān)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和建立長效機制的精神得到了很好的落實，投資和投機受到了有效的抑制；另一方面，購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來樓市的預(yù)期沒有改變，只是把目標轉(zhuǎn)向了三四線城市的樓市。另外，金融機構(gòu)對住房市場也持樂觀預(yù)期，流向房地產(chǎn)市場的貸款數(shù)量持續(xù)攀升。

從過往的經(jīng)驗來看，這種調(diào)控實現(xiàn)的表面均衡非常脆弱，政策略一變化，就有大起大落的風(fēng)險。因此，近日來多部門紛紛表態(tài)堅持整體調(diào)控不放松，完善供給和保障體系，抑制投機需求，為來年房地產(chǎn)調(diào)控定下從嚴的基調(diào)。

11月21日，住建部、國土資源部和央行在武漢召開座談會，強調(diào)了供給和需求兩端“兩手抓”。需求方面，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。供給方面，完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場，加大對新市民的公租房保障力度，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，提高二者住房供地比例，防止高價地推漲房價。

而在金融管理方面，央行除了同兩部委在武漢會議上發(fā)聲要加強金融管理，平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)外，還曾在9月要求各地監(jiān)管部門指導(dǎo)銀行規(guī)范個人消費貸款，防止消費貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

地方政府有放松苗頭

不過，倪鵬飛認為，盡管政策部門定下了收緊的基調(diào)，能否堅持調(diào)控“咬定青山不放松”，還要看具體執(zhí)行政策的地方政府。他表示，地方政府的作為是決定住房調(diào)控和風(fēng)險升降的關(guān)鍵因素。

中原地產(chǎn)分析師曾指出，2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控*成功的一點是因城施策，因地制宜，因此在一二線持續(xù)調(diào)控出現(xiàn)部分城市降價的情況下，三四線依然支撐了整體市場沖高刷新歷史紀錄，歷史次實現(xiàn)了手術(shù)刀式的精準調(diào)控。

而這種精準調(diào)控，顯然非常有賴于地方政府的執(zhí)行力?！秷蟾妗氛J為，房價調(diào)控政策屢次失效的一個重要根源在于地方政府的不作為，甚至逆向作為。在住房相關(guān)性基礎(chǔ)制度沒有改變的情況下，地方政府仍然需要通過土地出讓來謀求土地財政收入、推動城市發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施完善、改善人居環(huán)境。因此，基于自身利益，地方政府在執(zhí)行調(diào)控上的堅決性是有待商榷的。

例如，下半年多地出現(xiàn)土地拍賣出價未達到底價而流拍。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標達到44宗。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，7-10月，全國35個大中城市共計流拍128宗，同比增加約37.6%。這也說明在房地產(chǎn)行情發(fā)生變化的同時，地方政府高地價預(yù)期依然沒有改變，地方政府依然“留念”土地高溢價，對拍賣土地設(shè)置了較高的底價。

“從目前的情況看，馬上要到明年1月份，各地要換屆了，要考核增長和財政的績效。所以，一些地方政府就開始著急，已經(jīng)有一些放松的苗頭了。如果地方政府放松了房地產(chǎn)調(diào)控，甚至采取一些其他的辦法的話，房地產(chǎn)調(diào)控就有可能失效，價格還有可能進一步上升。”倪鵬飛說。

保剛需抑投機

因而，在對2018年的政策建議中，倪鵬飛仍然將堅持調(diào)控不放松不動搖，完善調(diào)控機制放在首位。他希望將2018年作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制的建設(shè)年。不僅是單純進行調(diào)控，而且要機制化、制度化，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的調(diào)控和促進房地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展的長效機制建設(shè)，二者相互配合。

具體政策建議主要圍繞抑制投機和保障剛需兩方面。一方面堅持調(diào)控不動搖、不放松、不歇腳、不松懈；完善分類調(diào)控，不僅僅是一二三線城市的分層調(diào)控，還要在具體城市當(dāng)中，依照剛需和改善型等不同檔次的房地產(chǎn)市場進行分類調(diào)控；另外，一定要完善問責(zé)機制，尤其是對地方政府，要建立地方政府組織責(zé)任和個人責(zé)任的雙重追究機制，加強督查，才能讓好政策有真正落地生根的機會。

保障剛需方面，建議擴大審慎監(jiān)管實施的范圍，堅持住房金融差別化的措施，特別呼吁恢復(fù)首套房的基準利率的標準，投資二套、三套的時候可以提高利率，但作為剛需的首套房不能抑制，要保護和要支持；另外就是要加快建立多種供給主題和多種供應(yīng)形式的租售并舉的制度。形成多種供應(yīng)的主體，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集體單位、個人、社會法人都可以參與；在整個住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，支持建立占住房建設(shè)用地25%-40%的標準，其中保障房和普通商品房住房用地的比例占70%，高端商品房是30%。

同時，加快財稅體制改革，建立長效機制，呼吁2018年應(yīng)該將房地產(chǎn)稅納入立法的議程，并且明確房地產(chǎn)征收的時間表，給市場提供前期消化的時間。

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