隨著社會(huì)老齡化加劇與居民消費(fèi)能力的不斷提高，養(yǎng)老需求在未來幾年內(nèi)爆發(fā)將成為大概率事件?？捎^的市場(chǎng)預(yù)期讓養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企眼中的“香餑餑”，為了嘗到養(yǎng)老地產(chǎn)的 輪“紅利”，房企們正在積極搶灘。

當(dāng)代置業(yè)在近日與保險(xiǎn)巨頭太平人壽簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將聯(lián)手進(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目、存量項(xiàng)目的獲取、養(yǎng)老運(yùn)營土地的拓展等。

同時(shí)，當(dāng)代置業(yè)與太平人壽還計(jì)劃成立合資公司，業(yè)務(wù)涉及養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)營、管理、拓展、培訓(xùn)等，希望在雙方自有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，搶占“大健康”市場(chǎng)。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、 分析師郭毅認(rèn)為，從現(xiàn)在來看，中國社會(huì)老年化已經(jīng)進(jìn)入愈演愈烈的狀態(tài)，目前正在進(jìn)入老年階段的人群中，有相當(dāng)一部分都是雙 庭，這樣的情況下，居家養(yǎng)老成為一個(gè)很難實(shí)現(xiàn)的事情。因此，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老逐漸成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)，這也是萬科、保利、遠(yuǎn)洋等房企大力推進(jìn)養(yǎng)老布局的原因所在。

拉太平人壽補(bǔ)短板

在國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)代置業(yè)還是一個(gè)“新面孔”，但在歐美地區(qū)，它已經(jīng)是一位“老將”。早在2012年年底，當(dāng)代置業(yè)的 養(yǎng)老項(xiàng)目在休斯頓落地，命名為“常春藤M(fèi)OMC廣場(chǎng)”。這個(gè)項(xiàng)目被當(dāng)代置業(yè)看作其海外版圖中的標(biāo)桿，也是其在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的“代表作”。

在當(dāng)代置業(yè)的描述中，休斯頓常青藤M(fèi)OMC廣場(chǎng)項(xiàng)目被稱為美國EB-5投資移民項(xiàng)目，定位于“全生命周期的生活家園”。這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品業(yè)態(tài)包含了出售型老年公寓、租賃型老年酒店、老年寫字樓、老年商貿(mào)中心、商業(yè)及住宅，針對(duì)“養(yǎng)老”的主題，當(dāng)代置業(yè)還引入了醫(yī)療項(xiàng)目。

休斯頓常春藤M(fèi)OMC是當(dāng)代置業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的試水項(xiàng)目，也是其為日后在國內(nèi)進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張鋪路。當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事張鵬曾公開向媒體坦言，希望通過在休斯頓的項(xiàng)目，在較短時(shí)間內(nèi)學(xué)到整套管理體系和運(yùn)營規(guī)則，然后把成功的經(jīng)驗(yàn)帶到國內(nèi)。

而后，當(dāng)代置業(yè)就開始了“常春藤M(fèi)OMC”的復(fù)制，只是其腳步依然局限于海外市場(chǎng)。過去幾年，常春藤M(fèi)OMC陸續(xù)被搬到溫哥華、西雅圖等地。

2015年，張鵬表示要在2、3年內(nèi)把美國的養(yǎng)老運(yùn)營體系復(fù)制到中國。但他的愿景并未實(shí)現(xiàn)，據(jù)媒體報(bào)道，過去兩年，當(dāng)代置業(yè)收購了14個(gè)養(yǎng)老資產(chǎn)包，而這14個(gè)資產(chǎn)包全部位于海外。

海外養(yǎng)老項(xiàng)目遍地開花，國內(nèi)卻顆粒無收，一心想要在國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)占有一席之地的當(dāng)代置業(yè)不得不尋求“外援”，以打破這一僵局?！鞍稀崩夏昕蛻糍Y源豐富的險(xiǎn)資，成為其在養(yǎng)老地產(chǎn)快速擴(kuò)張的一條捷徑。

太平人壽是國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中十分活躍的一員，不論是養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)還是養(yǎng)老資產(chǎn)管理，太平人壽均有涉獵。2014年以來，其先后斥資數(shù)十億元進(jìn)軍重資產(chǎn)的養(yǎng)老社區(qū)，接著又打造“太平樂享家”養(yǎng)老品牌，進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出，形成輕重并行的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式。

可以說，太平人壽在國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域是一個(gè)地地道道的“老將”，有其領(lǐng)路，當(dāng)代置業(yè)的國內(nèi)養(yǎng)老之旅能夠少走些“彎路”。

“開發(fā)住宅產(chǎn)品是當(dāng)代置業(yè)比較擅長(zhǎng)的，這對(duì)于未來進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)可以起到一定的作用。在此基礎(chǔ)上再嫁接太平人壽的老年客戶資源以及對(duì)于客戶需求的洞察，其實(shí)有利于當(dāng)代置業(yè)去彌補(bǔ)自己的短板?！?/p>

不過，郭毅指出，當(dāng)代置業(yè)跟太平人壽的合作，可能并不只是聚焦于太平人壽的老年客戶的資源，更多是在于資金層面上的合作。

過去一年，處于沖規(guī)模階段的當(dāng)代置業(yè)負(fù)債激增，截至2017年年底，當(dāng)代置業(yè)的資產(chǎn)總值金額為451.71億元，同比增長(zhǎng)約58.5%；資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，處于行業(yè)中等偏高水平。

負(fù)債率高企的情況下，太平人壽的加入讓當(dāng)代置業(yè)面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)資金沉淀的問題時(shí)可以更從容一些。“當(dāng)代置業(yè)與太平人壽這樣的機(jī)構(gòu)合作是一個(gè)比較理智的舉動(dòng)，借助太平人壽的資金，當(dāng)代置業(yè)能夠開展快速的規(guī)?；瘮U(kuò)張。”郭毅說。

養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利難題

《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》中顯示，預(yù)計(jì)到2020年我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)空間將達(dá)到7.7萬億元，2030年將進(jìn)一步擴(kuò)張到22.3萬億元。

萬億市場(chǎng)缺口背后，敏銳的房企已經(jīng)嗅到了其中潛在的商機(jī)。面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的藍(lán)海，就算尚未摸索出適合的盈利模式，各大房企卻仍然趨之若鶩。

光大證券分析師陳浩武認(rèn)為，2016開始，國內(nèi)養(yǎng)老需求逐步爆發(fā)，加上相關(guān)政策的引導(dǎo)和財(cái)政金融的支持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走到了“黃金期”，實(shí)力雄厚且經(jīng)驗(yàn)豐富的品牌房企是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的 主力。

有媒體統(tǒng)計(jì)，近兩年時(shí)間里，至少有32家房企宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，全國涉足養(yǎng)老領(lǐng)域的房企接近80家。

但需要注意的是，雖然部分房企的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛，但目前為止，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)均處于摸索階段，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模盈利的案例尚未出現(xiàn)。

萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的嘗試走在前列。2009年開始，萬科發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)，已經(jīng)形成三大養(yǎng)老產(chǎn)品系，分別為長(zhǎng)者公寓“隨園嘉樹”、康復(fù)護(hù)理中心“隨園護(hù)理院”和社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心“隨園之家”，盈利模式主要是倚靠出租床位、出售養(yǎng)老服務(wù)。

目前萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)已經(jīng)布局超過15個(gè)城市，落地超過180多個(gè)項(xiàng)目，床位數(shù)量超過7000張。這樣的規(guī)模已經(jīng)稱得上是養(yǎng)老地產(chǎn)“大鱷”，但一直以來，萬科都沒有過多的披露養(yǎng)老業(yè)務(wù)的收入，只是不斷強(qiáng)調(diào)“還在摸索”。

在6月的萬科股東大會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮甚至坦言，到目前為止，養(yǎng)老業(yè)務(wù)是萬科的摸索業(yè)務(wù)，所謂摸索業(yè)務(wù)，坦白講是沒有找到合適的模式，或許摸索清楚以后才可以突破的業(yè)務(wù)。

“跑馬圈地時(shí)期房企多采取‘以售養(yǎng)租’的模式來發(fā)展，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的改變，這種盈利模式也逐步退出市場(chǎng)。如今，盈利性養(yǎng)老項(xiàng)目更加多元化，但主流模式重度依賴增值服務(wù)創(chuàng)造的收入?！?/p>

2012年著手推進(jìn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)同樣希望通過“服務(wù)”來支撐養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展。談及養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式，遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面反復(fù)向時(shí)代財(cái)經(jīng)強(qiáng)調(diào)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)做的是養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營和投資，重點(diǎn)是服務(wù)，并不屬于養(yǎng)老地產(chǎn)。

據(jù)悉，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下養(yǎng)老品牌“椿萱茂”主打三類養(yǎng)老產(chǎn)品，分別是CLRC長(zhǎng)者社區(qū)、CB老年公寓和CC照料中心，三類產(chǎn)品均不涉及地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在營及籌建養(yǎng)老項(xiàng)目已超過20個(gè)，床位過萬張。

然而，規(guī)模的迅速壯大并不能立刻兌現(xiàn)為可觀的收入。去年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)養(yǎng)老運(yùn)營管理負(fù)責(zé)人解斌曾公開表示，養(yǎng)老行業(yè)投入大、周期長(zhǎng)、目前 不高。 真正堅(jiān)持下來的企業(yè)，既要滿足國家政策的需求，還要努力適應(yīng)市場(chǎng)。

陳浩武提醒，快速老齡化的巨大需求之下，國內(nèi)的養(yǎng)老服務(wù)仍存在匹配度低的問題，這或?qū)?dǎo)致房企多元化和養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期的可能。

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