《財(cái)經(jīng)》記者近日從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的審批流程。

《財(cái)經(jīng)》記者試圖向更多銀行求證是否也暫停了租房貸，截至發(fā)稿未能得到官方回復(fù)。

近三周，圍繞房租上漲的討論讓此前不廣為人知的租房貸業(yè)務(wù)浮出水面，諸多媒體認(rèn)為，租房貸被住房租賃企業(yè)不當(dāng)使用，是房租高漲的重要推手。
8月20日，杭州長(zhǎng)租公寓鼎家資金鏈斷裂、宣布破產(chǎn)，主要原因就是利用租房貸高杠桿擴(kuò)張，后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力又跟不上。這一事件涉及400萬(wàn)資金缺口，6家網(wǎng)貸平臺(tái)，4000戶(hù)租客。

來(lái)自啟信寶的數(shù)據(jù)顯示，自2017年年底至今，有八家長(zhǎng)租公寓“陣亡”，器中資金鏈斷裂的有五家?！?8集團(tuán)2018一季度住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》顯示，截至2018年3月，全國(guó)范圍內(nèi)各類(lèi)長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬(wàn)間。雖然從數(shù)據(jù)對(duì)比上看，長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)的并不多，但是如果利用租金貸高扛桿收房擴(kuò)張的做法一旦成為行業(yè)慣例，那么爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)驟增。

租房貸并不是長(zhǎng)租公寓行業(yè)主要的資金來(lái)源，但各資本渠道互相勾連，信心也易傳染，銀行暫停租房貸的消傳出后，業(yè)內(nèi)開(kāi)始擔(dān)心會(huì)否發(fā)生連鎖反應(yīng)，因?yàn)橘Y本的退出才是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商爆倉(cāng)真正的開(kāi)始。

6月1日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱(chēng)《通知》）， 允許保險(xiǎn)資金涉足大中城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，并明確保險(xiǎn)公司可通過(guò)直接投資參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可通過(guò)發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式間接參與長(zhǎng)租市場(chǎng)。

一位中信銀行前高管對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，這意味著監(jiān)管層是鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的，銀行如果停止租金貸，應(yīng)該是在等待新的政策指引?，F(xiàn)在是長(zhǎng)租公寓洗牌的好時(shí)機(jī)，資金扛桿過(guò)高的長(zhǎng)租公寓會(huì)死掉，真正做運(yùn)營(yíng)和精細(xì)化管理好的公司會(huì)留下。

來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的年租金規(guī)模約為1.3萬(wàn)億人民幣，長(zhǎng)租公寓部分648億，市場(chǎng)占有率僅5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(guó)（30%）和日本（83%）。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，長(zhǎng)租市場(chǎng)總量很大，還有龐大發(fā)展空間。

資本開(kāi)始觀望

租金貸的模式是指，租客以個(gè)人信用向第三方金融機(jī)構(gòu)或銀行貸款，機(jī)構(gòu)一次性把一年的租金打給公寓運(yùn)營(yíng)方，租客就能租金月付，每個(gè)月繳納給金融機(jī)構(gòu)的租金相當(dāng)于還貸。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方一般和租客簽定的是押一付一的合同，和房東簽定的是季付合同，這就意味著每成交一筆租房貸業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方就會(huì)有近十個(gè)月的租金沉淀。租房貸本來(lái)是一項(xiàng)有利于房客的金融工具，但卻因?yàn)槟墚a(chǎn)生大量現(xiàn)金流而被長(zhǎng)租公寓加了高杠桿。

貝殼研究院7月22日發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》指出，2018年住宅租賃行業(yè)超速增長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)滲透率進(jìn)一步提升，一線城市新開(kāi)公寓門(mén)店增長(zhǎng)率超35%。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，支撐超速增長(zhǎng)的原因之一，是很多長(zhǎng)租公寓拿著這些租房貸沉淀資金高價(jià)收房?！伴L(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害?！蔽覑?ài)我家前高管胡景暉8月19日公開(kāi)發(fā)炮，結(jié)果一語(yǔ)成讖，第二天，杭州長(zhǎng)租公寓鼎家爆雷。其董事長(zhǎng)魏永鋒接受采訪時(shí)表示，鼎家在有了大量沉淀資金后，公司在收房上過(guò)于激進(jìn)，收房?jī)r(jià)格變高，空置增多，公司繼而被拖垮。

亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓可以通過(guò)拉高租金價(jià)格來(lái)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)表示，品牌公寓的主流客戶(hù)是單間，這批租客對(duì)價(jià)格高度敏感，如果價(jià)格高5%，他們就會(huì)轉(zhuǎn)去二房東處租房，為了獲得高出租率，實(shí)現(xiàn)單間收益 化，長(zhǎng)租公寓不可能大幅提高房租。

上述中信銀行前高管也在接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)表示，高價(jià)收房不一定能帶來(lái)高價(jià)出租。相反，為了擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，長(zhǎng)租公寓企業(yè)一方面高價(jià)收房，一方面要保持高出租率，這讓長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期處于薄利甚至虧損的狀態(tài)。很多長(zhǎng)租公寓為了吸引租客還會(huì)提供免息服務(wù)，提前代付利息給金融機(jī)構(gòu)。這就相當(dāng)于銀行批了一筆貸款給了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，再由他們貼息轉(zhuǎn)貸給租客。

租房貸的年化利息從10%到15%不等。住房租賃行業(yè)的頭部公司對(duì)銀行有議價(jià)能力，資金成本可能會(huì)相對(duì)較低。但頭部公司為數(shù)甚少，大多數(shù)長(zhǎng)租公寓只能向P2P網(wǎng)貸公司和消費(fèi)金融公司融資，資金成本會(huì)更高。如鼎家就是同P2P平臺(tái)愛(ài)上街合作，而真正持牌的消費(fèi)金融公司目前對(duì)租金貸也并不看好。

馬上金融CTO蔣寧告訴《財(cái)經(jīng)》，很多長(zhǎng)租公寓平臺(tái)和他們有聯(lián)系，但馬上金融一直沒(méi)有做他們的業(yè)務(wù)，主要原因是長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)建性很難把握。長(zhǎng)租公寓主要是B端風(fēng)險(xiǎn)，服務(wù)周期長(zhǎng)，一旦B端出現(xiàn)資金斷裂，會(huì)直接影響客戶(hù)居住和他們的正常還款。與教育行業(yè)相比，長(zhǎng)租公寓涉及的交易主體過(guò)多也是風(fēng)險(xiǎn)，更易發(fā)生如放貸人員與店鋪聯(lián)合欺詐這樣的風(fēng)險(xiǎn)。

“我不建議去做長(zhǎng)租公寓，這個(gè)生意是虧的?！?月19日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹公開(kāi)發(fā)聲。潘石屹認(rèn)為做長(zhǎng)租公寓一定會(huì)有銀行貸款，其中利息按照銀行基準(zhǔn)利率是4.9%，可能實(shí)際得5%-6%，用貸款建成公寓租出去，回報(bào)率 超不過(guò)1%，租房?jī)r(jià)格再翻番還是虧本。

上述中信銀行前高管認(rèn)為，房租貸的利潤(rùn)占比并不高，銀行自己也沒(méi)想到一塊小業(yè)務(wù)會(huì)讓自己卷入大風(fēng)波。銀行暫停房租貸只是一個(gè)信號(hào)，大家現(xiàn)在擔(dān)心這會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)。畢竟，銀行也是P2P網(wǎng)貸公司和消費(fèi)金融公司資金的重要來(lái)源。

目前長(zhǎng)租公寓的資金主要來(lái)自ABS（資產(chǎn)證券化）、PE/VC等股權(quán)類(lèi)投資和金融機(jī)構(gòu)（通過(guò)租金貸模式）。大型房地產(chǎn)公司和中介公司旗下的長(zhǎng)租公寓都曾發(fā)過(guò)ABS。如鏈家、保利公寓、新派公寓、碧桂園、自如。但是，有長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士透露，目前國(guó)家對(duì)于ABS的審核也趨嚴(yán)，主要原因是其產(chǎn)品的底層資產(chǎn)（租客債權(quán)）質(zhì)量不過(guò)關(guān)。

資金池風(fēng)險(xiǎn)怎解

8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門(mén)集中約談自如、相寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。其中，住建委表示，約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。

鼎家的跌落揭開(kāi)了長(zhǎng)租公寓高速發(fā)展背后 安全隱患——租房貸產(chǎn)生的數(shù)百億資金池?zé)o人監(jiān)管。長(zhǎng)租公寓是否爆倉(cāng)，只能看這家公司的運(yùn)營(yíng)能力和風(fēng)控意識(shí)。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，如果把貸款用于擴(kuò)張，則考驗(yàn)一家公司兩方面的能力。一是運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)高出租率；二是資金管理能力，要平衡收支比，避免資金鏈斷裂。確實(shí)有小公司這兩方面的能力都不足，所以出了問(wèn)題。但品牌性大公司考慮的是可持續(xù)發(fā)展，一定不會(huì)過(guò)度收房。

除了強(qiáng)監(jiān)管，還有什么辦法可以解決長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張后的資金池問(wèn)題？

中信商業(yè)保理公司租賃金融特聘研究員杰夫曾就職于房地美、美林證券等金融機(jī)構(gòu)，他認(rèn)為銀行和主力國(guó)企、央企的住房租賃公司應(yīng)該發(fā)揮主渠道作用，而不是讓金融工具掌握在中間運(yùn)營(yíng)商手里。只有建立完善的多層次租賃金融服務(wù)體系，才能從根本上改變租賃秩序，讓租賃的關(guān)系更為清晰，讓租客、房東、運(yùn)營(yíng)商，各司期職。

他建議可以考慮國(guó)外的金融租賃經(jīng)驗(yàn)，以房東金融為主體撬動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。其主要模式是房東與租賃企業(yè)簽訂長(zhǎng)租合同，然后向金融公司申請(qǐng)房東年付。租賃企業(yè)拿到房源后，可對(duì)外招租，租客按月支付房租給金融公司，由金融公司分帳給租賃企業(yè)作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，剩余資金償還貸款。

在這一過(guò)程中，租賃企業(yè)只賺租金差額的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，不會(huì)出現(xiàn)資金沉淀和挪用?！坝绊懛孔鉂q跌有三個(gè)關(guān)鍵因素，業(yè)主、市場(chǎng)供求關(guān)系和金融體系。而租賃關(guān)系很簡(jiǎn)單，就是房東、租客和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，如果中介只是信息交互平臺(tái)，就不會(huì)影響到租金，現(xiàn)在多個(gè)金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，讓原本單純的關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)化和強(qiáng)弱之分?！?/p>

杰夫認(rèn)為，如果房東金融產(chǎn)品以現(xiàn)貨的形式一次性買(mǎi)斷房東幾年的租約期貨，就能立竿見(jiàn)影，平抑租金的上漲，并能控制租金的上漲幅度。但是，這種做法必須要有資金實(shí)力足夠大的金融機(jī)構(gòu)參與其中。

香港創(chuàng)新銀行前高管白少凌對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，銀行為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展提供了成本相對(duì)較低的資金，建議從立法角度保護(hù)租金的收益權(quán)，使其能夠像物權(quán)一樣得到保障，這樣可以讓更多金融機(jī)構(gòu)的資金進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，降低全行業(yè)的融資成本，進(jìn)而降低房租價(jià)格。

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