《財經(jīng)》記者近日從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務的審批流程。

《財經(jīng)》記者試圖向更多銀行求證是否也暫停了租房貸，截至發(fā)稿未能得到官方回復。

近三周，圍繞房租上漲的討論讓此前不廣為人知的租房貸業(yè)務浮出水面，諸多媒體認為，租房貸被住房租賃企業(yè)不當使用，是房租高漲的重要推手。
8月20日，杭州長租公寓鼎家資金鏈斷裂、宣布破產(chǎn)，主要原因就是利用租房貸高杠桿擴張，后續(xù)運營能力又跟不上。這一事件涉及400萬資金缺口，6家網(wǎng)貸平臺，4000戶租客。

來自啟信寶的數(shù)據(jù)顯示，自2017年年底至今，有八家長租公寓“陣亡”，器中資金鏈斷裂的有五家。《58集團2018一季度住房租賃市場報告》顯示，截至2018年3月，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。雖然從數(shù)據(jù)對比上看，長租公寓爆倉的并不多，但是如果利用租金貸高扛桿收房擴張的做法一旦成為行業(yè)慣例，那么爆倉風險就會驟增。

租房貸并不是長租公寓行業(yè)主要的資金來源，但各資本渠道互相勾連，信心也易傳染，銀行暫停租房貸的消傳出后，業(yè)內(nèi)開始擔心會否發(fā)生連鎖反應，因為資本的退出才是長租公寓運營商爆倉真正的開始。

6月1日，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》（下稱《通知》）， 允許保險資金涉足大中城市的長租公寓市場，并明確保險公司可通過直接投資參與長租市場，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)可通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。

一位中信銀行前高管對《財經(jīng)》記者表示，這意味著監(jiān)管層是鼓勵長租公寓發(fā)展的，銀行如果停止租金貸，應該是在等待新的政策指引?，F(xiàn)在是長租公寓洗牌的好時機，資金扛桿過高的長租公寓會死掉，真正做運營和精細化管理好的公司會留下。

來自中國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國房屋租賃市場的年租金規(guī)模約為1.3萬億人民幣，長租公寓部分648億，市場占有率僅5%，遠遠落后于美國（30%）和日本（83%）。從長遠看來，長租市場總量很大，還有龐大發(fā)展空間。

資本開始觀望

租金貸的模式是指，租客以個人信用向第三方金融機構(gòu)或銀行貸款，機構(gòu)一次性把一年的租金打給公寓運營方，租客就能租金月付，每個月繳納給金融機構(gòu)的租金相當于還貸。長租公寓運營方一般和租客簽定的是押一付一的合同，和房東簽定的是季付合同，這就意味著每成交一筆租房貸業(yè)務，長租公寓運營方就會有近十個月的租金沉淀。租房貸本來是一項有利于房客的金融工具，但卻因為能產(chǎn)生大量現(xiàn)金流而被長租公寓加了高杠桿。

貝殼研究院7月22日發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》指出，2018年住宅租賃行業(yè)超速增長，機構(gòu)滲透率進一步提升，一線城市新開公寓門店增長率超35%。

有觀點認為，支撐超速增長的原因之一，是很多長租公寓拿著這些租房貸沉淀資金高價收房?！伴L租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害?！蔽覑畚壹仪案吖芎皶?月19日公開發(fā)炮，結(jié)果一語成讖，第二天，杭州長租公寓鼎家爆雷。其董事長魏永鋒接受采訪時表示，鼎家在有了大量沉淀資金后，公司在收房上過于激進，收房價格變高，空置增多，公司繼而被拖垮。

亦有觀點認為，長租公寓可以通過拉高租金價格來對沖風險。貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)接受《財經(jīng)》采訪時表示，品牌公寓的主流客戶是單間，這批租客對價格高度敏感，如果價格高5%，他們就會轉(zhuǎn)去二房東處租房，為了獲得高出租率，實現(xiàn)單間收益 化，長租公寓不可能大幅提高房租。

上述中信銀行前高管也在接受《財經(jīng)》采訪時表示，高價收房不一定能帶來高價出租。相反，為了擴大市場占有率，長租公寓企業(yè)一方面高價收房，一方面要保持高出租率，這讓長租公寓長期處于薄利甚至虧損的狀態(tài)。很多長租公寓為了吸引租客還會提供免息服務，提前代付利息給金融機構(gòu)。這就相當于銀行批了一筆貸款給了長租公寓運營商，再由他們貼息轉(zhuǎn)貸給租客。

租房貸的年化利息從10%到15%不等。住房租賃行業(yè)的頭部公司對銀行有議價能力，資金成本可能會相對較低。但頭部公司為數(shù)甚少，大多數(shù)長租公寓只能向P2P網(wǎng)貸公司和消費金融公司融資，資金成本會更高。如鼎家就是同P2P平臺愛上街合作，而真正持牌的消費金融公司目前對租金貸也并不看好。

馬上金融CTO蔣寧告訴《財經(jīng)》，很多長租公寓平臺和他們有聯(lián)系，但馬上金融一直沒有做他們的業(yè)務，主要原因是長租公寓經(jīng)營的穩(wěn)建性很難把握。長租公寓主要是B端風險，服務周期長，一旦B端出現(xiàn)資金斷裂，會直接影響客戶居住和他們的正常還款。與教育行業(yè)相比，長租公寓涉及的交易主體過多也是風險，更易發(fā)生如放貸人員與店鋪聯(lián)合欺詐這樣的風險。

“我不建議去做長租公寓，這個生意是虧的?！?月19日，SOHO中國董事長潘石屹公開發(fā)聲。潘石屹認為做長租公寓一定會有銀行貸款，其中利息按照銀行基準利率是4.9%，可能實際得5%-6%，用貸款建成公寓租出去，回報率 超不過1%，租房價格再翻番還是虧本。

上述中信銀行前高管認為，房租貸的利潤占比并不高，銀行自己也沒想到一塊小業(yè)務會讓自己卷入大風波。銀行暫停房租貸只是一個信號，大家現(xiàn)在擔心這會引起一系列的連鎖反應。畢竟，銀行也是P2P網(wǎng)貸公司和消費金融公司資金的重要來源。

目前長租公寓的資金主要來自ABS（資產(chǎn)證券化）、PE/VC等股權(quán)類投資和金融機構(gòu)（通過租金貸模式）。大型房地產(chǎn)公司和中介公司旗下的長租公寓都曾發(fā)過ABS。如鏈家、保利公寓、新派公寓、碧桂園、自如。但是，有長租公寓業(yè)內(nèi)人士透露，目前國家對于ABS的審核也趨嚴，主要原因是其產(chǎn)品的底層資產(chǎn)（租客債權(quán)）質(zhì)量不過關(guān)。

資金池風險怎解

8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。其中，住建委表示，約談會明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源，嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。

鼎家的跌落揭開了長租公寓高速發(fā)展背后 安全隱患——租房貸產(chǎn)生的數(shù)百億資金池無人監(jiān)管。長租公寓是否爆倉，只能看這家公司的運營能力和風控意識。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，如果把貸款用于擴張，則考驗一家公司兩方面的能力。一是運營能力，實現(xiàn)高出租率；二是資金管理能力，要平衡收支比，避免資金鏈斷裂。確實有小公司這兩方面的能力都不足，所以出了問題。但品牌性大公司考慮的是可持續(xù)發(fā)展，一定不會過度收房。

除了強監(jiān)管，還有什么辦法可以解決長租公寓擴張后的資金池問題？

中信商業(yè)保理公司租賃金融特聘研究員杰夫曾就職于房地美、美林證券等金融機構(gòu)，他認為銀行和主力國企、央企的住房租賃公司應該發(fā)揮主渠道作用，而不是讓金融工具掌握在中間運營商手里。只有建立完善的多層次租賃金融服務體系，才能從根本上改變租賃秩序，讓租賃的關(guān)系更為清晰，讓租客、房東、運營商，各司期職。

他建議可以考慮國外的金融租賃經(jīng)驗，以房東金融為主體撬動整個產(chǎn)業(yè)鏈。其主要模式是房東與租賃企業(yè)簽訂長租合同，然后向金融公司申請房東年付。租賃企業(yè)拿到房源后，可對外招租，租客按月支付房租給金融公司，由金融公司分帳給租賃企業(yè)作為運營費用，剩余資金償還貸款。

在這一過程中，租賃企業(yè)只賺租金差額的運營費用，不會出現(xiàn)資金沉淀和挪用?！坝绊懛孔鉂q跌有三個關(guān)鍵因素，業(yè)主、市場供求關(guān)系和金融體系。而租賃關(guān)系很簡單，就是房東、租客和中介服務機構(gòu)，如果中介只是信息交互平臺，就不會影響到租金，現(xiàn)在多個金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，讓原本單純的關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)化和強弱之分?！?/p>

杰夫認為，如果房東金融產(chǎn)品以現(xiàn)貨的形式一次性買斷房東幾年的租約期貨，就能立竿見影，平抑租金的上漲，并能控制租金的上漲幅度。但是，這種做法必須要有資金實力足夠大的金融機構(gòu)參與其中。

香港創(chuàng)新銀行前高管白少凌對《財經(jīng)》表示，銀行為長租公寓的發(fā)展提供了成本相對較低的資金，建議從立法角度保護租金的收益權(quán)，使其能夠像物權(quán)一樣得到保障，這樣可以讓更多金融機構(gòu)的資金進入長租公寓市場，降低全行業(yè)的融資成本，進而降低房租價格。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！