畢業(yè)租房季

這個炎熱的畢業(yè)季，北京租房市場因為一則指責中介推高房租的帖子被攪起一池漣漪。而據(jù)記者調(diào)查，長租公寓運營商相互抬價在城中并非孤案。近年來，部分城市房租不斷上漲是事實，這困擾著絕大部分生活工作在一線城市的年輕人們。而這場有關長租公寓抬價引發(fā)的“討伐戰(zhàn)”也正在發(fā)酵。

十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，“租售并舉”將是未來我國房地產(chǎn)發(fā)展的主基調(diào)，租賃也將逐漸成為我國住房體系重要組成部分。這個過程中，租賃市場規(guī)范化、增量房源供給、租售同權等都將逐一落實。

長租公寓公司收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導致很多靠民營資本支持的集中式長租公寓擴張緩慢，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)商進入這個市場后，競爭變得更加激烈，獲取物業(yè)再出租的成本越來越高。長租公寓行業(yè)想要實現(xiàn)更大發(fā)展，規(guī)?；瞧浔厝贿x擇的方向，在這一過程中如何保證市場的規(guī)范化運行值得探討。（林虹）

導讀

以北京為例，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬套分散式長租公寓，局部區(qū)域占比甚至高達40%。在這種背景之下，分散式長租公寓租金比房東直租普遍高出30%以上，疊加對房東直租的心理影響，分散式長租公寓規(guī)模擴張對房租上漲具有放大效應。

“其實我很奇怪輿論為什么揪著這個問題不放。我處在從業(yè)一線并沒有感受到租金的大幅度上漲。這件事情現(xiàn)在好像已經(jīng)演變成對長租公寓集體的討伐?！蹦持L租公寓創(chuàng)始人郁悶地對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

就在這個炎熱的畢業(yè)季，長租公寓運營商們遭遇了自行業(yè)出現(xiàn)以來 的輿論危機。這一次，他們被認為是助漲房租的推手。

事件緣起陳先生以網(wǎng)名“仙翩”在水木社區(qū)發(fā)布的一則 帖子。該帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預期是7500（元/月）很不錯了。來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價提高到9500，蛋殼急了，說，要比自如高300元， 幾輪過后蛋殼給到10800每月?！?/p>

8月16日，21世紀經(jīng)濟報道記者登錄水木社區(qū)看到，該帖已經(jīng)引發(fā)了非常高的關注。該帖目前有高達540樓的回復，除了指責中介推高房租以外，還有不少網(wǎng)友吐槽了與陳先生相同的經(jīng)歷。

就該事件，21世紀經(jīng)濟報道記者分別采訪了自如和蛋殼兩家長租公寓運營商。自如相關負責人表示，“這個事件我們了解過情況，自如先后根據(jù)業(yè)主房間情況分別提出四年租期和五年租期兩個可選方案，后來業(yè)主通知我們選擇其他平臺托管，我們就沒有再跟進了。”而蛋殼方面則表示，“此帖中所述事件，我們經(jīng)過內(nèi)部調(diào)查，發(fā)現(xiàn)并沒有這個業(yè)主和房源，是虛假信息，屬于典型的造謠中傷，擾亂市場行為。我們也沒有和友商進行價格戰(zhàn)，更不存在惡性競爭。目前，我們正在開展調(diào)查取證和公證，并會堅決訴諸法律手段，以保護自身合法權益?！?/p>

輿論的憤怒

上述長租公寓創(chuàng)始人認為，輿論將房租上漲的原因歸咎于企業(yè)端，這是非常牽強的。但曾經(jīng)平靜的租房市場已經(jīng)感受到不斷涌入的資本力量。

21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)研了多位業(yè)主委托機構出租經(jīng)歷。今年3月份，陶米欲將她在北京市西城區(qū)德勝門的一套兩居室出租。如果她選擇將該房源直接租給租戶，則租金只能收到7000多元/月。隨后，陶米聯(lián)系了自如，自如給出的報價是8000元/月；再之后，陶米聯(lián)系了蛋殼，蛋殼 終給出租金每月8900元的報價。經(jīng)此之后，陶米已經(jīng)頗有經(jīng)驗：“先找自如來看報價，然后再找蛋殼并告訴蛋殼自如的報價是多少，讓他們（蛋殼）給你報價，一般（租金）還可以再往上談一點?！?/p>

8月16日，21世紀經(jīng)濟報道記者試圖通過水木社區(qū)聯(lián)系網(wǎng)友“仙翩”未有結(jié)果，此前，有聯(lián)系到網(wǎng)友“仙翩”即陳先生的媒體記者稱，陳先生發(fā)表該帖的初衷是“自己年輕時候也是租房，覺得年輕人很不容易，所以想把這件事情曝光出來。”

近年來，房租逐年上漲是不可爭議的事實，這困擾著絕大部分生活工作在一線城市的年輕人們。而這場有關長租公寓抬價引發(fā)的“討伐戰(zhàn)”也正在逐漸發(fā)酵。

8月16日下午，自如相關負責人再度告知21世紀經(jīng)濟報道記者，“由于該事件起源是個網(wǎng)絡賬戶，我們沒辦法核實準確業(yè)主究竟是哪位。后來各方（自如、蛋殼）同時向政府匯報時，發(fā)現(xiàn)各種很疑惑的信息?！痹撊耸勘硎荆麄円矝]想到該事件引發(fā)如此強烈的輿論壓力。“政府現(xiàn)在也在催促我們，查清事實?！?/p>

“長租公寓”是近幾年房地產(chǎn)三級市場出現(xiàn)的新興行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。

從形式上看，長租公寓分為集中式和分散式。上述輿論爭議點主要集中在分散式長租公寓。分散式長租公寓即運營商從分散的房東們手中取得房源，經(jīng)過標準化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。在房源獲取與出租上，分布式長租公寓大部分是從個人房東手中獲得閑散房源(其中又以二手房居多)，房屋原來格局各有特點，并不統(tǒng)一。

自如方面相關負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，自如獲取房源的渠道分為兩類，分別為自如直收和合作企業(yè)推薦。業(yè)主通過相關渠道獲取信息，主動將房屋委托給自如稱為自如直收；另一種方式為合作企業(yè)為自如推薦房源。

蛋殼運營模式也類似。“我們從房東手里收房，幫助房東裝修改造、日常維護，讓房東做‘甩手掌柜’，更多房東把自己原本不愿意出租的房屋拿出來出租，增加了一、二線城市的房源供給，盤活了存量房。蛋殼公寓和房東簽署的委托合同通常至少為3-5年；另一方面，蛋殼公寓滿足年輕白領的租住需求，特別是解決核心的合租需求，降低了房租成本?！钡皻は嚓P負責人表示。

自如和蛋殼均不認為他們有能力操縱一線城市房租市場。

規(guī)模擴張期的搶房潛規(guī)則

長租公寓市場興起于2010年并在資本助力之下于近兩年走到“風口”之上。而在長租公寓領域，至今盈利模式未明。易居企業(yè)集團旗下克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，自2017年以來，至少有八家長租公寓宣布倒閉。而這八家多是因為資金鏈斷裂導致的生存危機。對于留下的玩家們而言，規(guī)模賽跑是他們所認同的 的解決方案。

蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖曾對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，據(jù)他測算，長租公寓單間可以盈利，只是在高速發(fā)展期，利潤無法平衡發(fā)展需求。他堅信，當規(guī)模發(fā)展到一定階段，也就是增長量占存量比例較低的情況下，盈利沒有問題。

那么，長租公寓運營商究竟采用何種方式擴張規(guī)模呢？世聯(lián)行集團副總經(jīng)理兼世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，“現(xiàn)在市場上一些中介機構在爭搶房源時主要采取的就是提高價格方式，就像買地一樣，以高價取勝?！?/p>

甘偉進一步解釋稱，“在搶占房源時，分散式和集中式領域的各大長租公寓機構采取模式有所不同。在面向小業(yè)主的分散式長租公寓領域，由于承租期比較短，一般在三年左右。這意味著為了財務指標，分散式公寓運營者更有動力尋求短期內(nèi)大規(guī)模擴張，也因此出現(xiàn)更多短兵相接的現(xiàn)象。”

8月16日，21世紀經(jīng)濟報道記者獲取的某長租公寓路演實錄中，一位長租公寓高管向資本方闡述相關模式時明確表示，公寓只有不斷變大才能在市場獲得主動權、定價權、利益權。“租房市場主要關注兩部分：一是獲取房源，二是根據(jù)房源獲取利潤。 年我們按照常規(guī)利潤搶奪市場房源，搶奪定價權；第二年開始，擴大利潤差，收獲房租增長紅利，公寓通過專業(yè)數(shù)據(jù)分析選址，爭奪紅利增長潛力小區(qū)，讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從源頭可控。該策略已經(jīng)被結(jié)果驗證，例如：上地新盤融澤嘉園，第二年市場漲幅達到17%；建 華僑村小區(qū)，市場漲幅20%。”上述長租公寓高管如是陳述。

不過，甘偉認為，各大機構為爭搶房源提高價格并不必然意味著房租就隨之提高?！爸薪闄C構提高價格只是為了獲取房源，房租上漲與中介搶房源抬價沒有必然聯(lián)系。實際上，中介機構如果想要把這種成本轉(zhuǎn)移給租客是非常困難的。因為房屋租賃不屬于投資行為，而是屬于功能消費屬性，租金的高低取決于消費者的收入水平和承受能力?！?/p>

我愛我家相寓副總張多也認為，大規(guī)模搶占房源不會必然導致房租上漲?！澳壳白赓U市場仍是市場化行為。北京足夠大，選擇空間也足夠多。如果機構想要通過囤積房源達到控制市場價格的目的，就需要鎖定非常大比例的市場房源。就好比大米，如果在市場上供給非常充足，要想囤積大米炒高價格需要有能力控制相當大比例的大米，此外還要考慮大米是否有替代品。另外，租賃不像買賣，買賣有公開的數(shù)據(jù)可供參考市場的趨勢，租賃并沒有，只能看內(nèi)部情況。我們根據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)來看，租金也沒有明顯漲幅?！睆埗嗾f。

那么，為何機構在搶占房源過程中出現(xiàn)抬價現(xiàn)象呢？中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，資本大量涌入長租公寓市場，但租賃市場并沒有多少是新增供應量?！按媪扛脑毂旧聿⒉划a(chǎn)生新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。租賃市場本身供需結(jié)構就緊張，因此，長租公寓搶占房源行為就放大了這種緊張現(xiàn)象，這相當于多了一道關口賺取租金差價。以北京為例，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬套分散式長租公寓，局部區(qū)域占比甚至高達40%。在這種背景之下，分散式長租公寓租金比房東直租普遍高出30%以上，疊加對房東直租的心理影響，分散式長租公寓規(guī)模擴張對房租上漲具有放大效應?！睆埓髠フf。

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