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我國二手房市場累計交易額破30萬億 中介"抱團"發(fā)展
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-09-26 09:12:28 有效期:發(fā)布當天 來源:經(jīng)濟日報 閱讀 485 次
目前,我國二手房市場累計交易額已突破30萬億元,核心城市的二手房交易已超過新房成為主導。但是,高流失率、惡性競爭、重復建設(shè)以及用戶滿意度不達標等問題依然困擾著房屋中介行業(yè)。未來只有“抱團”發(fā)展,才能提高行業(yè)整體效率,降低邊際成本,推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標準化方向發(fā)展
據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,目前我國二手房市場累計交易額已達30.33萬億元,交易總套數(shù)為2391萬套。
專家表示,存量時代為中介行業(yè)帶來了充足的成長空間,但高流失率、惡性競爭、重復建設(shè)以及用戶滿意度不達標等依然是困擾行業(yè)的幾大難題,未來只有加強合作,才能提高行業(yè)整體效率,降低邊際成本,推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標準化方向發(fā)展。
二手房市場崛起是房屋中介行業(yè)成長的驅(qū)動力。過去5年,中國二手房交易體量實現(xiàn)跨越式增長,全國交易量達1557萬套,占全部房屋總交易額的70%。過去20年,北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬億元,交易總套數(shù)為210萬套,交易量翻了7.5倍,GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬億元,交易總套數(shù)為365萬套,交易量翻了15倍,GMV翻了250倍。隨著存量市場進一步發(fā)展,核心城市的二手房交易已超過新房成為主導。
在市場推動下,圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務(wù)逐步完善,形成了完整的二手房產(chǎn)業(yè)鏈,全國的經(jīng)紀公司門店數(shù)超過20萬家,有145萬名經(jīng)紀人服務(wù)于2億戶社區(qū)家庭。
在二手房交易市場,一大批職業(yè)經(jīng)紀人隨著行業(yè)成長起來。但記者了解到,經(jīng)紀人群體的生存狀態(tài)并不理想——收入總體偏低、波動性強,同時經(jīng)紀人之間普遍缺乏協(xié)作。
數(shù)據(jù)顯示,房屋經(jīng)紀人收入過于集中在頭部,10%的高收入經(jīng)紀人在總體收入中的占比高達40%至50%,50%的低收入經(jīng)紀人收入占比僅有10%左右。這一收入差距在市場處于下行周期時尤為明顯。
縱觀全國房屋中介行業(yè)和經(jīng)紀人現(xiàn)狀,缺少協(xié)作也是制約行業(yè)發(fā)展的一大問題。數(shù)據(jù)顯示,盡管大城市的頭部企業(yè)市場占有率偏高,但全 店小于10家的小規(guī)模公司在數(shù)量上也占到了97%的比例,這反映出行業(yè)內(nèi)單兵作戰(zhàn)盛行的現(xiàn)實,因為互相之間缺少協(xié)作,難以形成規(guī)模效應(yīng)。
此外,就目前行業(yè)現(xiàn)狀來看,我國的傭金費率、人效和經(jīng)紀人覆蓋率等均未達到國際成熟市場標準。據(jù)統(tǒng)計,目前我國的平均傭金率僅有2%,遠低于美國、日本等成熟市場5%至6%的平均傭金率;我國千人經(jīng)紀人覆蓋率約為0.25%,低于美國的0.6%;從人效來看,我國經(jīng)紀人目前人均年單量約為3單,與美國相當,但時間投入?yún)s是后者的2倍。
“真房源是一個怎么強調(diào)都不為過的準則。假房源不僅是對經(jīng)紀品牌形象的傷害,更造成了社會資源浪費。”在貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來,真房源是行業(yè)發(fā)展必須堅守的原則。
同時,如何以技術(shù)和管理進一步提高經(jīng)紀人人效,是行業(yè)需要持續(xù)思考的問題。據(jù)統(tǒng)計,鏈家2018年上半年在全國二手房房源錄入150萬套、客源錄入480萬次、成交量17萬套、帶看量430萬次,總帶看里程達1561萬公里,相當于走了1250遍長征。
“傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)已無法適應(yīng)行業(yè)變化。在移動互聯(lián)網(wǎng)對中介行業(yè)滲透如此之快的今天,服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵力量。”楊現(xiàn)領(lǐng)認為,行業(yè)未來需要發(fā)展“共生型網(wǎng)絡(luò)”,即經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)“抱團”協(xié)作、多個中介品牌并存的生態(tài)圈,共同為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
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