歷經3年多的房價上漲，房地產市場似乎已經顯現出一些頹勢。

從9月中旬開始，久違的打折促銷活動開始在各地零星出現，而到了國慶假期，這一現象迅速擴大。但購房者并不買賬，觀望情緒日益濃厚，一些城市的房屋網簽數據也顯示出疲軟態(tài)勢。

專家認為，2018年樓市出現了沖高回落跡象，打折或降價現象很可能由點到線再到面擴散。未來幾年，不同類型城市的市場走勢也將分化。

量價齊走低 國慶市場表現平平

6萬抵8萬、首付可分期、 價值10萬元的車位，這是位于河北涿州、緊鄰北京的某網紅樓盤近期推出的優(yōu)惠活動，即便如此，國慶7天假期，這一項目的去化效果也并不理想。與其同屬涿州其他幾個樓盤也有力度不一的優(yōu)惠活動，此前沉寂的首付分期，也在多個樓盤出現。

由于嚴格的樓市調控政策，環(huán)京區(qū)域的房地產市場已經十分沉寂。易居研究院此前的報告顯示，不管是房價下跌幅度還是庫存規(guī)模，大廠、香河、廊坊、燕郊等部分環(huán)京城市都排在各城市前列。

房價下跌在不少城市都已經出現。住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組142個城市大數據房價指數快報顯示，與8月相比，2018年9月，一線城市、準一線城市及二線城市房價均有所下降，“金九銀十”的“金九”基本落空。

上述報告稱，9月份一線城市房價環(huán)比下跌0.27%，準一線城市環(huán)比下跌0.345%，

二線城市房價環(huán)比下跌0.506%，三四線城市房價環(huán)比微漲0.177%。不過，對于房價調整的情況，中金公司 的研報認為，9月房價并沒有出現普遍下降，核心城市的核心區(qū)域房價依然堅挺，出現價格調整的多為前期房價漲幅較大的非核心區(qū)域。

從成交量來看，中原地產研究中心稱，今年1~9月，熱點一二線城市的新建住宅成交量出現了明顯的同比下調，下降了6.7%。9月份，有超過6成城市的交易量同比下調，樓市“金九”成色不足。

對于國慶期間全國市場的表現，中原地產 分析師張大偉認為，雖然市場整體平穩(wěn)，但逐漸出現了高位回落的現象。國慶假期期間，北京、上海、廣州、深圳的新建住宅網簽量分別為235套、645套、656套、226套。整體來看，與2017年同期相比，今年的交易量有漲有跌，一線城市延續(xù)了超過一年的低迷成交量。

“網簽數據相對滯后，加上國慶節(jié)期間有很多城市的網簽系統暫停，導致數據缺失，但從 近的市場表現來看，部分城市樓市降溫已經出現。尤其是個別城市，還出現了因為降價而打砸售樓處的現象。”張大偉說。

臨近年底，在業(yè)績和資金的雙重壓力下，房企打折促銷活動在全國展開。根據58安居客房產研究院跟蹤監(jiān)測的全國50余個重點城市，目前已經有10余個品牌房企推出打折促銷活動，預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和更多項目上得以體現?！耙詢r換量”項目越來越多，成交量保持相對穩(wěn)定的同時，房價的下行壓力會更為明顯。

市場信心消散 樓市走勢將分化

在房地產市場，向來都是“買漲不買跌”，一旦降價成規(guī)模地出現，勢必影響購房者的信心，觀望情緒將有所增加。

山東的郭先生近期打算在濟南買房，但從9月下旬開始，他在網上陸續(xù)看到一些樓盤主動降價的消息，有的樓盤甚至有高達數千元的降幅。雖然郭先生對這些信息將信將疑，但也覺得可以慢慢看房，不著急入手。

與郭先生一樣，購房人心態(tài)的變化并非個例。58安居客房產研究院發(fā)布的購房者和經紀人信心指數顯示，購房者信心指數為92.8，環(huán)比下降5.7%；經紀人信心指數為102.9%，環(huán)比下降2.3%。張大偉稱，市場的博弈就是情緒的博弈，而情緒會傳染，一旦預期心態(tài)崩了，市場的變化速度可能非?？?。

“多個城市的房地產市場出現沖高回落，房價調整開始從點蔓延到區(qū)域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)走高?！睆埓髠ケ硎荆瑹狳c城市進入“賣不完”的時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，庫存均出現環(huán)比上升，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

張大偉稱， 近大量房企都開始打折促銷、加速回款，在這種情況下，打折或降價現象很可能由點到線再擴散到面。

在國慶長假 ，央行發(fā)布了年內第四次降準。但58安居客房產研究院 分析師張波認為，此次降準維持了定向發(fā)放的方式，依舊會嚴防資金進入樓市，但不排除會有部分資金進入房地產市場，對樓市產生利好影響。不過，四季度房企的資金層面壓力依然較大，降準對于房企融資的利好相對有限。

未來幾年，面對國內外環(huán)境的變化，不同類型城市的樓市表現或將不盡相同。同策研究院發(fā)布的報告認為，由于人口流入量大、當前需求被壓制，未來會對一線、強二線城市市場形成支撐，2018年房地產市場量穩(wěn)價跌，2019年量升，2020年價格上漲，但漲價空間有限；弱二線城市在2018年量縮價漲，2019年量穩(wěn)，2020年價格下跌，但幅度有限。

同策研究院判斷，在2019~2020年，三四線城市市場趨勢分化，一線城市實行限購政策后，需求外溢，都市圈內三四線城市跟隨上漲，但調控政策執(zhí)行較早、樓市進入深度調整期，未來趨勢與強二線城市類似；其他三四線城市目前處于上升期，盡管棚改工作進入后半場，未來仍存在結構性機會。

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