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小陽春促銷花樣繁多 京滬深房?jī)r(jià)下降雷聲大雨點(diǎn)小

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 682 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  城區(qū)樓盤價(jià)格仍堅(jiān)挺

  春節(jié)過后,樓市供應(yīng)量正緩慢回暖,部分樓盤的促銷力度不斷加大。打折返點(diǎn)、墊付頭付、下調(diào)售價(jià)……為了刺激銷量,開發(fā)商促銷手段層出不窮。不過,中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn),目前降價(jià)樓盤多集中在滯銷樓盤或是尾盤項(xiàng)目,以及部分前期過快上漲區(qū)域和城市遠(yuǎn)郊區(qū)域,城區(qū)主流樓盤并未出現(xiàn)大規(guī)模實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

  2月25日,深圳熱鬧的羅湖東門步行街,樓盤港澳8號(hào)舉行“開盤儀式”。一位深圳房地產(chǎn)人士介紹,此樓盤之前搞過多次這樣的“開盤儀式”,其中一次還請(qǐng)到演員做代言人。而這一次開盤是因?yàn)閼c祝本月銷售加速,“再開一次盤”是為了爭(zhēng)取較后清盤。

  中國證券報(bào)記者看到,港澳8號(hào)“開盤”現(xiàn)場(chǎng)十分熱鬧,除常規(guī)的文藝表演,還把之前已經(jīng)交納定金的準(zhǔn)業(yè)主們請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng),參加活動(dòng)。繁華的東門步行街上,該樓盤的銷售人員隨處可見。在售樓處,等候看樣板房的購房者排起了長隊(duì)。

  事實(shí)上,喧鬧的東門步行街并不是深圳熱門的置業(yè)區(qū)域。港澳8號(hào)自從去年11月開始銷售以來,銷售情況一直不夠理想。春節(jié)后,港澳8號(hào)推出了開發(fā)商墊付頭付的促銷,較多為購房者墊付兩成頭付。這樣,購房者只要接受一定的利息,較低可以一成頭付。

  北京的不少樓盤也推出了各式各樣的折扣促銷,尤其是懷柔、大興等周邊區(qū)域的樓盤折扣力度正不斷加大。位于懷柔陳各莊附近的世嘉光織谷近期推出了5期房源享1萬抵4萬的優(yōu)惠活動(dòng),購房者如果全額付款則享1萬抵5萬,再打98折。北京目前折扣較大的項(xiàng)目大多分布在五環(huán)外的郊區(qū),其中遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目尤其明顯。

  偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長陳亮認(rèn)為,目前北京市近八成的新盤分布在五環(huán)以外,且這些區(qū)域的市場(chǎng)正呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢(shì)。通過降價(jià)促銷、加快回款緩解資金壓力仍是大部分開發(fā)商頭選。

  打折樓盤不僅僅局限于城區(qū)外的低價(jià)盤。由于成交低迷,一些曾經(jīng)取得不俗銷售業(yè)績(jī)的樓盤也開始悄然打折。2月19日,上海兩大知名樓盤傳出大幅折扣的消息,一個(gè)是2011年的上海商品住宅銷售,另一個(gè)則是以超過4萬元/平方米的均價(jià)稱雄外高橋板塊。

  如果在2011年年底促銷,說明開發(fā)商還面臨著年底還款業(yè)績(jī)的壓力,但這些項(xiàng)目卻選擇在開春降價(jià)。“主要還是滯銷的原因,去年的銷售,今年實(shí)際已經(jīng)滯銷2個(gè)月了?!敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ郾硎尽?/p>

  上海另一知名樓盤也面臨類似情況,在2011年9月售出132套房源之后,該樓盤單月成交就一直在10多套徘徊,較近兩個(gè)月僅成交4套和2套房源。成交價(jià)格也從去年9月的4.3萬元/平方米一路下滑至3.7萬元/平方米左右。

  不僅僅上述兩個(gè)樓盤,保利、地產(chǎn)、仁恒等知名開發(fā)商均采取促銷策略。中國證券報(bào)記者從部分開發(fā)商營銷部了解到,今年3月,作為樓市傳統(tǒng)“小陽春”,不少開發(fā)商會(huì)把該時(shí)點(diǎn)作為推盤的,對(duì)于促銷,大多開發(fā)商表示將隨行就市。

  不過值得注意的是,拿出真金白銀、下調(diào)房屋售價(jià)的樓盤仍十分有限。不少樓盤都是打著購房返點(diǎn)、裝修等“旗號(hào)”,房?jī)r(jià)卻并沒有實(shí)質(zhì)性下降。

  偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示,2月以來北京有成交的120個(gè)項(xiàng)目中,相比1月有近80個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)格并未下降。2月成交面積排名前10的項(xiàng)目中,更是有6個(gè)項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)出現(xiàn)小幅上漲。換言之,降價(jià)幅度較大的項(xiàng)目實(shí)際成交并不理想。

  業(yè)內(nèi)人士指出,目前樓市熱銷項(xiàng)目主要是處于交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)以及部分精品項(xiàng)目的后期,這些項(xiàng)目并沒有降價(jià)的動(dòng)力。相反,一些項(xiàng)目還隨著后期開盤小幅上調(diào)售價(jià)??傮w來看,主流項(xiàng)目降價(jià)潮并未出現(xiàn)。

  開發(fā)商促銷瞄準(zhǔn)剛需

  隨著樓市“小陽春”日期的臨近,開發(fā)商們開始積極備戰(zhàn),一些地區(qū)促銷戰(zhàn)已經(jīng)提前展開。近期銀行存款準(zhǔn)備金率的下調(diào),讓頭次購房者有望享受更多信貸支持,當(dāng)前開發(fā)商更加注重針對(duì)剛需購房者展開促銷活動(dòng)。

  在深圳港澳8號(hào)樓盤現(xiàn)場(chǎng),一位購房者對(duì)中國證券報(bào)記者表示,他看好港澳8號(hào)的升值前景?!斑@里是商業(yè)區(qū),也算是屬于稀缺地段?!庇捎谏钲谝呀?jīng)實(shí)行限購,這位購房者只好購購了一套未納入限購范圍的40年產(chǎn)權(quán)公寓。

  不僅是港澳8號(hào),此前上市的大體量樓盤龍華花半里、綠景香頌等項(xiàng)目近期成交也有所增加。綠景香頌曾因?yàn)椤邦^創(chuàng)”三年保值回購而引起廣泛關(guān)注。雖然綠景香頌的保值回購引起深圳開發(fā)商競(jìng)相效仿,但是去年11月末開盤后的銷售效果著實(shí)有限。

  中海地產(chǎn)開發(fā)的中海康城項(xiàng)目“秘密加推”也讓深圳的購房者匪夷所思。2月22日晚7點(diǎn),中??党窃跊]有任何廣告推廣的情況下突然加推176套房源。中海地產(chǎn)相關(guān)人士表示,該項(xiàng)目此前已經(jīng)積累了足夠的客戶,僅認(rèn)籌的客戶就足以消化此次加推房源,因此此次開盤采取了非公開的方式。

  業(yè)內(nèi)人士指出,像其他一線城市一樣,深圳剛需人群眾多,而近期地方政府“救市”動(dòng)作頻頻、央行調(diào)低銀行存款準(zhǔn)備金率等消息,被一些剛需購房者解讀為樓市調(diào)控見頂?shù)男盘?hào)。加之節(jié)日因素導(dǎo)致1月的部分成交延后至2月,因此形成深圳樓市成交回暖的現(xiàn)象。

  近日上海市場(chǎng)也傳出消息稱,上海樓市政策微調(diào),外地戶籍居民持長期居住證滿三年,可享受本地戶籍居民同等購房資質(zhì)。這樣一項(xiàng)“老政策”,卻因?yàn)檩^“新”的解釋,攪動(dòng)了2月底的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著春節(jié)前后積壓需求的釋放,沉寂已久的上海樓市似乎出現(xiàn)了逐漸復(fù)蘇勢(shì)頭。

  業(yè)內(nèi)人士指出,目前個(gè)別地區(qū)樓市出現(xiàn)成交回暖的勢(shì)頭,除了需求釋放外,年初有一些符合限購政策年限的購房者入市,也帶動(dòng)了需求回升。不過,由于很多項(xiàng)目?jī)r(jià)格與購房者預(yù)期價(jià)格之間依然存在差距,需求回升并非一定帶動(dòng)成交量出現(xiàn)反轉(zhuǎn),取決樓市成交量的主要因素仍是未來房?jī)r(jià)和政策的變化。

  資金周轉(zhuǎn)或影響房?jī)r(jià)

  2012年前兩個(gè)月,各地樓市都經(jīng)歷了供需的持續(xù)低迷。不過,進(jìn)入3月以后,開發(fā)商的推盤量有望出現(xiàn)回暖跡象。業(yè)內(nèi)人士表示,開發(fā)商正在通過謹(jǐn)慎推盤試探市場(chǎng)。

  亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,3月北京共有21個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市,包括中海蘇黎世家、小悅城等9個(gè)純新盤,以及領(lǐng)海朗文世家、大寧山莊等12個(gè)老項(xiàng)目后期。其中,郊區(qū)項(xiàng)目成為完全主力。除5個(gè)城區(qū)項(xiàng)目外,其余均位于昌平、房山、大興、順義等區(qū)域。值得注意的是,雖然入市數(shù)量已經(jīng)超過1月、2月的實(shí)際供應(yīng)量,與2011年同期基本相當(dāng),但與2009和2010年相比,新盤供應(yīng)的降幅依然超過了四成。

  樓市的供求正處于穩(wěn)步上升期,開發(fā)商的入市意愿有所加強(qiáng),春節(jié)前后積累的客源也逐漸開始消化??v觀春節(jié)之后的幾周時(shí)間內(nèi),市場(chǎng)推盤量整體呈現(xiàn)出遞增的態(tài)勢(shì),同時(shí)各項(xiàng)目的推房量也開始增加。伴隨著供應(yīng)增加而來的是部分房企的促銷意愿增強(qiáng)。

  上海一開發(fā)商判斷,2011年上海新房?jī)r(jià)格已有10%-15%降幅度,如果調(diào)控政策繼續(xù)持續(xù),今年估計(jì)還會(huì)有15%的降幅。

  世聯(lián)地產(chǎn)分析師曹取認(rèn)為,目前全國出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌的城市少之又少,政府沒有理由放松樓市調(diào)控。同時(shí)今年還有大量樓盤等待入市,只要限購不放開,房?jī)r(jià)反彈的可能性非常小。

  業(yè)內(nèi)人士指出,隨著低價(jià)項(xiàng)目不斷入市以及購房需求有所釋放,未來部分地區(qū)樓市成交有望回暖。不過總體來看,成交量依然處于低位。開發(fā)商為了加快周轉(zhuǎn)、緩解資金緊張,會(huì)逐步調(diào)整定價(jià)策略,是否出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)取決于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)能力。由于調(diào)控政策并未轉(zhuǎn)向,未來房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。

  開發(fā)商轉(zhuǎn)變營銷策略應(yīng)對(duì)弱市

  “短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)有實(shí)質(zhì)性放松,但房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)通過調(diào)整產(chǎn)品和靈活定價(jià)等方式,努力完成全年的銷售任務(wù)。”多位房地產(chǎn)商作出類似表示。

  適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

  弱市之下,房地產(chǎn)商都在積極轉(zhuǎn)變營銷策略。除直接降價(jià)、變相降價(jià)、新盤低價(jià)入市外,不少開發(fā)商開始在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上動(dòng)腦筋?!巴ㄟ^調(diào)整產(chǎn)品策略和推盤方式進(jìn)行差異化的運(yùn)作,能避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)及開發(fā)有潛質(zhì)客戶,從而擴(kuò)大成交量?!饼埡禺a(chǎn)頭席市場(chǎng)官秦力洪表示。

  進(jìn)入新的一年,開發(fā)商都在悄然轉(zhuǎn)變營銷思路和推盤策略。金科股份位于北京的別墅項(xiàng)目,前期產(chǎn)品主推的是800-2000平方米的獨(dú)棟別墅,價(jià)格3000萬元/套起。由于限購政策的影響,該項(xiàng)目的銷售成績(jī)并不理想,開發(fā)商及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)策略,轉(zhuǎn)為主推疊拼、洋房產(chǎn)品并重新命名為“金科西府”。疊拼390萬元/套起,而洋房均價(jià)為16000元/平方米,通過調(diào)整產(chǎn)品形式,市場(chǎng)反饋較好。

  無獨(dú)有偶,北京城建開發(fā)的世華泊郡項(xiàng)目,該項(xiàng)目前期主推87-165平方米兩到四居的普通住宅產(chǎn)品,均價(jià)為25000元/平方米,銷售情況一般。開發(fā)商調(diào)整策略,2012年1月力推同一地塊上的北京城建·N次方項(xiàng)目,該項(xiàng)目為套均65平方米的商住產(chǎn)品,開盤價(jià)格也降至17500元/平方米,目前該項(xiàng)目的銷售率已超過55%。

  據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查,目前包括紅山世家、北京像素等北京多個(gè)在售項(xiàng)目通過靈活調(diào)整供應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài),在不同時(shí)間階段主推不同類型產(chǎn)品,銷售業(yè)績(jī)均有提升。

  調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖

  近期,地方樓市調(diào)控政策頻頻出現(xiàn)“微調(diào)”,但多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為,樓市調(diào)控大方向不會(huì)改變,房?jī)r(jià)暴漲的局面也很難重演。

  SOHO中國董事長潘石屹也表示,各地政策微調(diào)多被叫停,這表明國家調(diào)控樓市的決心并沒有動(dòng)搖,因此樓市短期內(nèi)仍難有起色,開發(fā)商也會(huì)各自尋找促銷辦法,或降價(jià)或收縮投資等?!澳壳皝砜矗瑳]有放松限購的可能性?!迸耸僬J(rèn)為,限購政策可能會(huì)長期持續(xù)。

  頭創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光則表示,地方政策不會(huì)動(dòng)搖國家房地產(chǎn)調(diào)控的決心和方向,但地方政府和政府的博弈會(huì)貫穿整個(gè)宏觀調(diào)控的始終?!耙坏肚械恼{(diào)控政策會(huì)出現(xiàn)差異性,也會(huì)逐步發(fā)生調(diào)整;就目前來看,很多剛需置業(yè)者需要保護(hù)?!彼J(rèn)為,未來五年,房地產(chǎn)還將是規(guī)模很大的行業(yè),但其黃金時(shí)代已經(jīng)過去;今后,保障房和商品房一起形成的新住房供應(yīng)體系將日趨完善。

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