當(dāng)前堅(jiān)定看漲的樓市預(yù)期似有松動(dòng)。隨著天氣漸涼，樓市“暑熱”出現(xiàn)了“一夜入秋”跡象，部分城市房價(jià)回調(diào)，開發(fā)企業(yè)加快資金回籠，投機(jī)炒作現(xiàn)象有所消退，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)邁出了回歸居住屬性的堅(jiān)實(shí)一步。這固然是地方政府房地產(chǎn)政策調(diào)控升級(jí)的效應(yīng)，但毋庸置疑房價(jià)持續(xù)快速上漲環(huán)境已經(jīng)時(shí)過境遷。當(dāng)然樓市理性回歸的道路可能依然曲折多變，而“房住不炒”仍是保障我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的 注腳。

當(dāng)前我國樓市呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的急劇變化。今年前八個(gè)月，樓市持續(xù)高溫難退，房價(jià)上漲壓力較大。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，2018年8月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%；31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲2.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)。出乎意料的是，進(jìn)入9月后，樓市卻急劇降溫。據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市的數(shù)據(jù)顯示，9月上半月新建商品住宅成交面積環(huán)比8月上半月增長1%，同時(shí)樓盤促銷頻繁，期待中的樓市“金九”成色不足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從此前“捂盤”到加快“促銷”，行為反差巨大，甚至個(gè)別企業(yè)還有“活下去”的憂慮。種種跡象表明，這種樓市預(yù)期的急劇變化，實(shí)際上反映出長期以來房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的、深層次的憂慮。

在過去相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，我國房價(jià)在市場(chǎng)矛盾中屢創(chuàng)新高。即便房價(jià)與經(jīng)濟(jì)金融現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)一再背離，市場(chǎng)總是很快找到房價(jià)向上突破的理由，比如人口紅利、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化、供求關(guān)系等等，卻總是有意無意忽略了終端住房需求的購買力，尤其是中低收入人群的購買力?？梢哉f，當(dāng)前我國樓市預(yù)期“入秋”并非偶然，實(shí)際上是家庭杠桿快速上升和存款增長乏力長期持續(xù)綜合作用的結(jié)果。

一是家庭杠桿快速上升將制約現(xiàn)實(shí)住房購買力。經(jīng)過2016年以來的居民住房快速加杠桿，當(dāng)前我國實(shí)際住戶部門杠桿率已經(jīng)處于較高位置，住房不動(dòng)產(chǎn)占據(jù)了家庭財(cái)富 比重，繼續(xù)加杠桿空間已明顯壓縮。當(dāng)前我國居民家庭財(cái)富住房極化的配置結(jié)構(gòu)，特別是過去一年多以來，二線、三線、四線城市住宅庫存快速消耗，一線城市住房交易鏈條拉長，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)住房需求增長空間受到明顯反制。

二是存款增長乏力將制約未來潛在住房消費(fèi)。截至2018年8月末，全國人民幣各項(xiàng)存款同比增長8.3%，是近40年來低位，反映出終端購買力的衰減，這與一路走高的房價(jià)以及居高不下的總購房款形成了較大背離。在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)中樞向中等以下收入人群轉(zhuǎn)移時(shí)，存款增長放緩將明顯壓制未來市場(chǎng)整體溫度。

樓市預(yù)期“入秋”也是當(dāng)前我國現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)金融壓力增強(qiáng)的內(nèi)在要求。過去我國房價(jià)過快上漲所引致的財(cái)富效應(yīng)，已經(jīng)消耗殆盡，而對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)卻在增強(qiáng)。在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和外部沖擊疊加的環(huán)境下，資金和購買力過度向房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集，導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)需求擴(kuò)張動(dòng)力不足。同時(shí)，全球?qū)捤韶泿怒h(huán)境退潮，社會(huì)負(fù)債端剛性約束漸強(qiáng)，而資產(chǎn)端調(diào)整緩慢滯后，部分社會(huì)商業(yè)交易鏈條的再融資難度上升，導(dǎo)致全社會(huì)資金面整體趨緊，勢(shì)必引發(fā)資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)再平衡進(jìn)程。

值得注意的是，當(dāng)前我國樓市穩(wěn)增長的邊際作用已經(jīng)受到終端需求剛性約束。2008年應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)以來，住房需求的持續(xù)釋放和社會(huì)公眾購買力的轉(zhuǎn)移，已明顯限制當(dāng)前樓市穩(wěn)增長空間。同時(shí)，我國經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力將更多依靠創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，依靠提高全要素生產(chǎn)率，這與樓市推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在機(jī)理存在本質(zhì)差異。這些情況表明，房價(jià)繼續(xù)上漲的脆弱性已開始顯現(xiàn)。當(dāng)然，樓市預(yù)期的松動(dòng)能否 終轉(zhuǎn)化為促進(jìn)樓市回歸居住屬性的動(dòng)力，還需要進(jìn)一步觀察。但不管怎樣，堅(jiān)持“房住不炒”，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的 途徑。

（原題為《樓市預(yù)期“入秋”并非偶然》）

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