9月底以來,新一輪樓市調(diào)控颶風(fēng)席卷樓市,成為近期*熱議的話題。隨著樓市政策的發(fā)力,北京樓市一改前期的亢奮火熱,迅速入秋:國慶假期過后,北京全市新建商品住宅、二手房成交量均出現(xiàn)明顯下降;之前因擔(dān)心價格上漲的購房者心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望,一些“大房子”已經(jīng)開始悄悄降價……樓市開始回歸久違的理性。

樓市的理性回歸僅僅只是開始,業(yè)內(nèi)專家表示,有了政策的強(qiáng)力調(diào)控,市場接下來肯定會進(jìn)入一個調(diào)整的窗口期,購房者會逐漸趨于冷靜,市場不復(fù)之前的瘋狂,交易量很難繼續(xù)維持高位,價格的上漲推力也會減小。因此,進(jìn)入四季度后,無論新房還是二手房,交易量無疑都將下滑,房價漲幅也將逐步縮小,并逐步企穩(wěn)。

成交量新房、二手房降溫明顯

8天,19城。北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州。這份涵蓋一二三線城市的調(diào)控名單,預(yù)示著緊縮調(diào)控政策的颶風(fēng)再度席卷樓市。北京,無疑擊出了這輪調(diào)控中力度*重的一拳。原本就執(zhí)行著全國尺度*嚴(yán)格的限購之余,北京又將購房的首付比例提高了5%-20%,大力為樓市減杠桿、降需求。同時,又在土地政策上祭出三記重劍,“9070”、“限地價競房價”、“增加自住房供應(yīng)”,力求增加中小戶型、中低總價的商品房供給。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計,2016年10月上旬(1-10日),北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽560套,與上月同期相比大幅下跌了68.7%,與去年10月份同期相比則下降了45.8%。

從近3個月的日均交易量來看,國慶假期過后,北京全市新建商品住宅的日均網(wǎng)簽量僅110余套,遠(yuǎn)遜于9月份日均近250套的成交量。受樓市調(diào)控影響,十一至今北京的新建商品住宅交易已經(jīng)連續(xù)多日處在低水位,市場的整體熱度以及假期結(jié)束后的市場回溫幅度都大大降低。

同樣下跌的還有二手房。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計,10月上旬(1-10日),北京全市二手住宅共網(wǎng)簽2810套,與上月同期相比大幅下跌了65.7%。從二手住宅每日的網(wǎng)簽量走勢也可以看出,十一長假期間,北京二手住宅的網(wǎng)簽量明顯低于前三個月的周末、節(jié)假日的交易量,國慶節(jié)后三個工作日,二手住宅的網(wǎng)簽量分別為784套、905套、912套,不足1000套的網(wǎng)簽量也明顯不如此前工作日基本都在千套以上的表現(xiàn)。受限購政策影響,北京二手房市場已經(jīng)開始明顯降溫。

中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為,從買賣合同到網(wǎng)簽上線,各地是有時間差的,特別是限購城市,比如一線城市需要審核購房資格等,所以10月份特別是上半月你看到的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)肯定都不是新政策后成交的。這一次的新政,的確是過去十天,讓市場告別了2016年的恐慌,快速地回歸到了2015年水平。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示,9月30日以來的這輪全國樓市調(diào)控中,北京的政策可謂非常嚴(yán)厲,按首置和二套,以及普通和非普通住房,把貸款首付比例劃分成四檔的政策也是極大地抑制了過度購房,照顧了自住型需求。市場需求受限的情況下,新房市場、二手房市場自然都顯現(xiàn)出了降溫趨勢。

胡景暉認(rèn)為,有了政策的強(qiáng)力調(diào)控,市場接下來肯定會進(jìn)入一個調(diào)整的窗口期,購房者會逐漸趨于冷靜,市場不復(fù)之前的瘋狂。而失去需求的支撐,市場的交易量很難繼續(xù)維持高位,價格的上漲推力也會減小。因此,進(jìn)入四季度后,無論新房還是二手房,交易量無疑都將下滑,房價漲幅也將逐步縮小,并逐步企穩(wěn)。

郭毅認(rèn)為,多方組合重拳之下,北京樓市成交量已應(yīng)聲而降,而接近年底銀行收縮信貸的窗口期即將到來,首付提高、信貸收緊,將使得部分客群的購房計劃被迫延期,另外由于未來自住房供應(yīng)還將加大供給,加之調(diào)控重拳之下市場預(yù)期的走低,也使得部分客群的購房計劃主動延后,觀望情緒之下購房需求的萎縮將使得四季度成交量持續(xù)走低,而需求的減少也將使得此輪房價過快上漲趨勢被終結(jié),預(yù)計2016年四季度北京純商住宅價格走勢將趨于穩(wěn)定。

二手房價部分“大房子”已開始降價

“從國慶之后成交的房源來看,大戶型非普通住宅的價格已經(jīng)開始松動了”。21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍告訴記者。他所說的“價格”,既包括成交價又包括業(yè)主的掛牌報價。

寇海龍說,來自門店的成交信息顯示,國慶之后的幾天時間里,總價在千萬左右的、140平方米以上的大戶型房源,已經(jīng)出現(xiàn)多宗降價成交的案例,降價幅度主要在幾十萬元,“現(xiàn)在只是剛剛開始,降溫將是大趨勢,而大戶型房源首當(dāng)其沖”。

在寇海龍看來,新政對于二套房的殺傷力非常大,單就首付比例由50%上漲至70%的這一項規(guī)定,就會在短期內(nèi)擠出為數(shù)不少的投資客。不少待售大戶型房源的業(yè)主已經(jīng)有了價格下調(diào)的預(yù)期?？芎｝堫A(yù)計,短期之內(nèi),北京樓市的成交量將會出現(xiàn)明顯下滑,著急出售的大戶型房源將先行降價,而普通住宅所受的影響預(yù)計不大,春節(jié)前后或?qū)⒊霈F(xiàn)一輪降溫行情。

“要想近期快速成交,的辦法就是下調(diào)價格,大戶型房子的降幅會更明顯”。東四環(huán)鏈家某門店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者,大戶型本來就不好出售,新政的沖擊會更加明顯。這位經(jīng)紀(jì)人告訴記者,目前還沒有出現(xiàn)大量降價拋售的局面,但不少業(yè)主的報價已經(jīng)開始有松動跡象了,坐地 甚至“一口價”的局面預(yù)計很快就將一去不復(fù)返。

中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,北京二手房在過去一周,房價報價指數(shù)下調(diào)了10%(報價下調(diào)房源數(shù)量比例)短期出現(xiàn)了房價下調(diào)的個案,買賣雙方依然在博弈過程中。58同城、趕集網(wǎng)和安居客的調(diào)查報告預(yù)計,房價在成交量下調(diào)1-2個月后,會有明顯松動可能性。特別是當(dāng)下樓市的投資需求比例高的情況下,部分前期獲利投資者可能會快速售出。

除了價格的松動外,上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者,另外近期還出現(xiàn)的一個趨勢是,隨著購買二套房的成本大增,之前“住一套再買一套”的客群,由于無法支付更高的首付,不得不變成“賣一套再買一套”,這樣就使得國慶之后,掛牌出售的房源數(shù)量開始有所增加。

中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:根據(jù)部分在各城市的二手房報價統(tǒng)計,深圳與北京二手房在過去一周,房價報價指數(shù)下調(diào)了10%,中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為:調(diào)控政策力度較大的北京、深圳、南京、合肥、蘇州等城市,成交量下調(diào)幅度更是接近50%。短期出現(xiàn)了房價下調(diào)的個案,買賣雙方依然在博弈過程中,預(yù)計房價在成交量下調(diào)1-2個月后,會有明顯松動可能性,特別是當(dāng)下樓市的投資需求比例高,這種情況下,部分前期獲利投資者可能會快速售出。

購房者購房心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望

“本來手里有一筆錢打算再買一套房用來投資,但是新政一出,現(xiàn)在首付款要漲到70%,確實有些承擔(dān)不了了”。近日,家住通州的曹小姐告訴記者,兩個月前,她開始在望京、回龍觀等區(qū)域看二手房,準(zhǔn)備再購置一套離**較近的小戶型二手房用來投資?！皽愐粶?0%的首付還是可以支付的,但是70%就根本沒‘戲’了。”

新房市場也擠出了不少這樣的投資客。國慶期間在南城某售樓處看房的一位準(zhǔn)購房者向記者表示,節(jié)前自己看中了這個樓盤一套120平方米的三居室,買房目的主要是為了自住兼投資,因為屬于二套非普通自住房子,按照新政策,首付款比例從50%上漲到70%。這樣明顯超出了自己的預(yù)算,如果要買的話,可能就要賣掉現(xiàn)在住的房子,要么就要跟親戚朋友借一大筆錢,所以現(xiàn)在仍在猶豫要不要買。

在投資者動搖、改善需求受限的同時,對于剛需購買者來說,新政的出臺無疑緩解了壓力。在新政出臺之前,郭先生一直在南城看房,一路高攀的房價、業(yè)主動輒坐地 ,讓郭先生一度惶恐不已?！氨緛硪詾榻衲陼恢睗q下去,沒機(jī)會出手了”,郭先生說,沒想到國慶節(jié)前一紙新政出臺,讓自己重新看到了希望。“政策明顯是要保護(hù)剛需的,估計很快就會有一大波投資客退場,那無疑就意味著我們剛需的機(jī)會來了!”

從我愛我家自身的交易數(shù)據(jù)來看,樓市調(diào)控新政出臺后,10月1日起,新增客源量、新增房源量、合同簽訂量、帶看量等,和政策出臺前相比均有明顯回落;與之前恐慌的市場氣氛相比,客戶和業(yè)主雙方的心態(tài)也發(fā)生了根本性變化,購房人由恐慌著急買房轉(zhuǎn)為觀望,預(yù)計兩成左右的客戶將延緩或取消購房計劃;業(yè)主也由坐地漲價轉(zhuǎn)為觀望,部分客戶已經(jīng)開始主動調(diào)低房屋報價,以求快速成交套現(xiàn),市場逐步回歸理性。

開發(fā)商忙著重新梳理客戶

從供應(yīng)情況來看,2016年十一長假7天(10月1日-10月7日)北京住宅市場僅有4個項目入市,其中僅億城燕西華府一個普宅項目,以及中昂時代廣場、西長安壹號等3個商辦項目。4個項目新增1012套,預(yù)售許可面積5.5萬平方米,與節(jié)前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,節(jié)前“京8條”新政的突然襲擊,使得大量項目的入市節(jié)奏被打亂。由于首套和二套房首付比例的同時提高,開發(fā)商需要對于客戶購買能力進(jìn)行重新甄選,因此紛紛延后開盤。而基于新政之后的市場觀望情緒,十一期間開盤的項目銷量也并不樂觀,此前北京房地產(chǎn)市場中存在的“日光盤”現(xiàn)象短期內(nèi)將不復(fù)存在,純商住宅市場的銷售速度將放緩。而商辦產(chǎn)品此次并未納入到收緊調(diào)控的范圍之內(nèi),因此該類產(chǎn)品入市積極性仍將保持高漲。

“現(xiàn)在其實沒啥變化,因為今年業(yè)績已經(jīng)基本上都完成了,各家考慮的是明年怎么辦的事兒?！币晃环科髽I(yè)內(nèi)人士表示,對一些年底前計劃開盤,但還沒開盤

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！