長期以來，我國部分城市租金收益率處于較低水平。

從其他國家數(shù)據(jù)來看，根據(jù)Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率，倫敦3.1%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右，大阪6%左右。

那么，目前我國部分城市的租金收益率大概處于什么水平？

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2018年三季度50城租金收益率研究報(bào)告》披露，今年三季度50個(gè)典型城市租金收益率為2.5%，環(huán)比下降3%，同比下降2%。

與這些國家相比，我國租金與房價(jià)的背離度較高。租金反映房屋的使用價(jià)值，是市場的真實(shí)需求。而部分城市長期以來租金收益率較低，主要是由于房價(jià)漲幅過大，租金上漲速度小于房價(jià)上漲速度。

此外，報(bào)告顯示今年三季度50城租金收益率中，排名前3位的城市為西寧、韶關(guān)和哈爾濱，其中，排名第1的西寧租金收益率達(dá)3.9%，而排名墊底的廈門租金收益率僅為1.2%。

從政策方面來看，5月19日住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》， 提出“穩(wěn)房價(jià)和控租金并舉”。8月份住建部在沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)提出，要大力發(fā)展住房租賃市場。

易居研究院對此分析認(rèn)為，隨著穩(wěn)房價(jià)和控租金的政策并舉，預(yù)計(jì)未來一兩年全國大部分城市的房價(jià)和房租均會(huì)趨于平穩(wěn)，租金收益率也將趨于平穩(wěn)。

三季度50城租金收益率為2.5%

報(bào)告顯示，自2017年三季度以來50個(gè)典型城市租金收益率一改之前連續(xù)5個(gè)季度的下滑趨勢，漸趨平穩(wěn)。

2018年三季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，50個(gè)典型城市租金收益率為2.5%，環(huán)比下降3%，同比下降2%。

易居研究院分析認(rèn)為，租金收益率環(huán)比小幅下降，是由于三季度房租環(huán)比漲幅收窄較多，租金上漲速度小于房價(jià)上漲速度。而租金收益率同比小幅下降，是由于三季度房價(jià)同比漲幅較大，租金上漲速度小于房價(jià)上漲速度。

一線城市租金收益率整體處于較低水平

自2016年二季度以來，二線城市和三線城市的租金收益率較為接近，從2016年二季度的3.4%下降到2017年三季度的2.7%左右，2017年三季度至今一直維持在2.5%～2.8%，走勢較為平穩(wěn)。相比于二線城市和三線城市，一線城市的租金收益率更低，從2016年二季度的2.0%下降到2017年一季度的1.5%，2017年一季度至2018年一季度維持在1.5%～1.6%，2018年二季度以來有所上升，三季度進(jìn)一步上升至1.8%。

報(bào)告顯示，2018年三季度4個(gè)一線城市的平均租金收益率為1.8%，環(huán)比上升4%，同比上升19%，同比漲幅較前幾個(gè)季度擴(kuò)大；31個(gè)二線城市平均租金收益率為2.5%，環(huán)比下降4%，同比下降4%，同比跌幅較前幾個(gè)季度收窄；15個(gè)三線城市租金收益率為2.7%，環(huán)比下降3%，同比下降1%，同比跌幅較前幾個(gè)季度收窄。

具體城市看，北上廣深4個(gè)城市環(huán)比漲幅分別為9%、5%、3%和0%，同比漲幅分別為20%、22%、16%和17%。這4個(gè)城市的租金收益率相比于去年同期均上升。值得注意的是，上海和北京租金收益率同比分別大幅上漲22%和20%，這與兩個(gè)城市今年三季度房價(jià)同比均下降2%有關(guān)，而房租則分別同比上漲20%和18%。

50城租金收益率排行：西寧領(lǐng)跑，廈門墊底

從三季度50個(gè)典型城市租金收益率排行來看，西寧（3.9%）、韶關(guān)（3.8%）、哈爾濱（3.8%）三個(gè)城市租金收益率處于前列。報(bào)告分析認(rèn)為，東北或西部的弱二線城市和三線城市近幾年整體房價(jià)漲幅不大，并且租金穩(wěn)步上漲。租金上漲幅度與房價(jià)上漲幅度差不多，因此租金收益率較高。

此外，租金收益率 的5個(gè)城市分別為為：廈門（1.2%）、三亞（1.3%）、福州（1.5%）、石家莊（1.6%）和青島（1.6%）。報(bào)告分析認(rèn)為，這些城市的房價(jià)水平遠(yuǎn)超租金水平，并且近幾年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅。特別是廈門，本輪以來房價(jià)漲幅巨大，租金漲幅遠(yuǎn)小于房價(jià)漲幅，因此租金收益率自2016年二季度來一直維持在50城中 水平。

從三季度全國50個(gè)典型城市租金收益率的環(huán)比漲幅來看，漲幅較大的5個(gè)城市分別為北京、杭州、廈門、贛州和上海。這幾個(gè)城市的租金均環(huán)比漲幅較大，而房價(jià)環(huán)比基本處于小幅下跌或持平態(tài)勢，因此導(dǎo)致了租金收益率的上升。

從環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)看，包括呼和浩特、哈爾濱、寧波、太原和沈陽等城市有明顯下跌。對于呼和浩特和沈陽來說，之所以租金收益率下滑，和房價(jià)快速上漲不無關(guān)系。

從三季度全國50個(gè)典型城市租金收益率的同比漲幅來看，漲幅較大的5個(gè)城市分別為天津、廈門、上海、北京和石家莊。天津、上海和北京的租金均有20%左右的同比漲幅，租金漲幅遠(yuǎn)高于房價(jià)漲幅導(dǎo)致租金收益率同比漲幅較高。廈門租金同比漲幅雖沒有上述幾座城市高，但由于其房價(jià)同比跌幅較大，導(dǎo)致租金收益率同比漲幅較高。

從同比跌幅的數(shù)據(jù)看，同比跌幅 的5個(gè)城市為三亞、呼和浩特、太原、貴陽和?？凇＿@主要是由于這5個(gè)城市在過去一年的房價(jià)上漲幅度超過租金上漲幅度太多，從而導(dǎo)致了租金收益率下降。

報(bào)告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

執(zhí)筆人：沈昕

附注：

50個(gè)典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、?？凇⒅貞c、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、唐山、錦州、牡丹江、無錫、溫州、蚌埠、贛州、煙臺(tái)、洛陽、宜昌、湛江、韶關(guān)、桂林、三亞、大理。其中一線城市4個(gè)、二線城市31個(gè)、三線城市15個(gè)。

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