(年終經(jīng)濟(jì)觀察)密集調(diào)控年收尾2019年中國樓市怎么走？

在降溫和趨穩(wěn)中，中國樓市走向2018年尾聲。上半年局部過熱與年末全面降溫的轉(zhuǎn)折背后，是再次創(chuàng)下密集記錄的房地產(chǎn)調(diào)控措施。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2018年全年中國各地出臺調(diào)控政策約450次，相比被公認(rèn)為“調(diào)控年”的2017年多出75%。調(diào)控密集趨于頂峰，加之，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，多重因素作用下，2019年中國房地產(chǎn)市場會走向何方？

新房銷售增速回落至20年來低位

貝殼找房 經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，今年全年中國商品住宅銷售面積預(yù)計將達(dá)到14.6億平方米，同比基本持平。在住房全面商品化的20年來，商品住宅銷售逐漸升至頂峰。不過，新房銷售增勢出現(xiàn)終止態(tài)勢。該機(jī)構(gòu)預(yù)測稱，2018年，中國新房成交總額約12萬億元人民幣，同比增加10%，增速回落至20年以來低位。特別是四季度以來，全國商品住宅銷售面積逐月同比下滑，銷售疲態(tài)盡顯。

官方數(shù)據(jù)反映出類似的趨勢。今年前11個月，中國商品房銷售面積同比增長1.4%，銷售額同比增長12.1%，增速均處于相對低位。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉認(rèn)為，今年商品房銷售面積、金額累計同比增速已有逐步回落的態(tài)勢，市場降溫征兆已然顯現(xiàn)。他預(yù)測稱，2019年中國商品房銷售面積或同比下跌5%左右，而房價上升背景下，商品房銷售金額仍有望微增5%以內(nèi)。

調(diào)控政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭

21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議繼續(xù)將“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”作為明年重點任務(wù)，并且重申“房子是用來住的、不是用來炒的定位”。隨后全國住房和城鄉(xiāng)工作會議又將“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”作為2019年工作的首要目標(biāo)。

全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任楊偉民指出，明年房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變，關(guān)鍵是要建立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，因為房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度已經(jīng)不太適用于現(xiàn)在的形勢。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，當(dāng)前部分城市房價下跌，總體仍屬于市場的正常調(diào)整，重點城市房地產(chǎn)市場也仍然具有充足的流動性。應(yīng)保持政策定力，即使房價出現(xiàn)暫時性下跌，也不宜出臺剌激或鼓勵性購房政策，避免房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。但部分房價下跌的城市，可以因地制宜地調(diào)整一些不合時宜的房地產(chǎn)政策，如限售、限價等，使得房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，今年以來，中國有22個城市加碼或開啟限購政策，17個城市實行限售政策。在政策修補中，調(diào)控壓力已經(jīng)達(dá)到頂峰。市場 敏感的房貸利率延續(xù)上升趨勢，基本達(dá)到2015年以來高位。今后政策料減少對交易環(huán)節(jié)的行政管制，限價、限售乃至限購政策可能會根據(jù)不同城市的情況作相應(yīng)調(diào)整。

明年樓市或穩(wěn)中微降

對于2019年的樓市動向，楊科偉指出，隨著去庫存等政策逐漸退出，尤其是棚改貨幣化安置的逐步收緊，作為成交規(guī)模占比達(dá)到69%的三四線城市市場勢必面臨調(diào)整，尤其是一些缺乏基本面支撐、房價漲幅過大的地方商品房銷售形勢不容樂觀。與此同時，考慮到對沖效應(yīng)和輪動周期，若一、二線城市限購限貸等政策出現(xiàn)微調(diào)，其銷售形勢將會好于2018年。

倪鵬飛也表示，明年樓市小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。

在當(dāng)前政策穩(wěn)定的前提下，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，2019年中國商品房銷售面積同比或?qū)⒂?%-7%左右的回落，不過，總量仍然可觀，房地產(chǎn)市場并不悲觀。從房價來看，黃瑜認(rèn)為，2019年中國大中城市房價有望進(jìn)一步趨穩(wěn)，部分之前漲幅過大的城市房價將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，特別是熱點城市的二手房價會率先調(diào)整。

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