在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史上，溫州、三亞、?？?、大理等城市的房?jī)r(jià)均曾出現(xiàn)過(guò)短期內(nèi)大漲的情況， 終都以連續(xù)多年的止?jié)q甚至大跌收?qǐng)觥?7年以來(lái)，廈門房?jī)r(jià)在經(jīng)歷過(guò)大漲后也出現(xiàn)大幅下滑，近期很多中小城市調(diào)控政策有所放松，熟悉的“配方”仿佛會(huì)再度出現(xiàn)。

但我們認(rèn)為15年以來(lái)的本輪房?jī)r(jià)上漲是完全不同以往的，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的形勢(shì)也不是放松調(diào)控那么簡(jiǎn)單。當(dāng)資產(chǎn)泡沫來(lái)臨時(shí)，“醉”在其中的同時(shí)，我們也要保留一份清醒。

摘要

1、小城房?jī)r(jià)漲幅 。過(guò)去的10年時(shí)間里，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總共經(jīng)歷了三波上漲，但15年以來(lái)的本輪上漲卻完全不同于前兩波：本輪上漲時(shí)間 持久，漲幅也 ；之前中小城市房?jī)r(jià)整體漲幅并不明顯，一線城市房?jī)r(jià)漲幅 突出，但本輪是各線城市房?jī)r(jià)全面大漲。例如漲幅靠前的中山、昆山、廊坊房?jī)r(jià)在之前的五六年時(shí)間里一直走平，中山市甚至還略有下跌，但2016年以來(lái)這些城市房?jī)r(jià)全部開啟大漲模式。

2、大漲背后的動(dòng)力和隱憂。我國(guó)城市建設(shè)用地面積擴(kuò)張速度遠(yuǎn)高于城區(qū)人口增速，是之前中小城市房?jī)r(jià)一直未大漲的主因。但從2014年開始，全國(guó)樓市出現(xiàn)供給過(guò)剩，棚改貨幣化刺激推動(dòng)了中小城市房地產(chǎn)銷售高增、價(jià)格大漲的局面?，F(xiàn)在全國(guó)各線城市房?jī)r(jià)全面偏高，即使小城市的房?jī)r(jià)收入比也遠(yuǎn)高于國(guó)際水平。而 代“嬰兒潮”會(huì)加速退休，他們的資產(chǎn)絕大部分配置在了高度泡沫化的房地產(chǎn)上，未來(lái)幾年老齡化和地產(chǎn)泡沫會(huì)形成共震。近幾年中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有供給減少的跡象，潛在供給依然很高，且二手房市場(chǎng)很小，一旦強(qiáng)刺激政策有所減弱，甚至開始退出，中小城市的房?jī)r(jià)會(huì)再度面臨風(fēng)險(xiǎn)，刺激政策確實(shí)到了想停卻又不能停的時(shí)候了。

3、“醉”在其中，留一份清醒。2017年以來(lái)，北京、上海、廈門等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始明顯回調(diào)，近期房地產(chǎn)有所松動(dòng)的城市也主要集中在前期漲幅較大、價(jià)格面臨調(diào)整壓力的地區(qū)。2019年中小城市的房?jī)r(jià)將面臨考驗(yàn)，而 的不確定性依然是政策。不過(guò)無(wú)論政策如何選擇，只能選擇延后或提前泡沫的破滅，很難阻止。作為普通的投資者或購(gòu)房者，當(dāng)資產(chǎn)泡沫來(lái)臨的時(shí)候，賺錢 快的方式是擁抱泡沫，但當(dāng)泡沫到了失去理性的時(shí)候，“醉”在其中的同時(shí)，也要保留一份清醒。

1、小城房?jī)r(jià)漲幅

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，過(guò)去的10年時(shí)間里，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總共經(jīng)歷了三波上漲，累計(jì)漲幅達(dá)到38%，但15年以來(lái)的本輪上漲卻完全不同于前兩波。

一方面，本輪上漲時(shí)間 持久，漲幅也 。08年之后，全國(guó)房?jī)r(jià) 波上漲是從09年2月到11年8月，持續(xù)時(shí)間為30個(gè)月，累計(jì)漲幅達(dá)到14%，在隨后的9個(gè)月時(shí)間里回調(diào)2.3%；第二波是從12年5月到14年4月，持續(xù)時(shí)間為23個(gè)月，累計(jì)漲幅有6.2%，但在之后的一年時(shí)間又回調(diào)了5.3%；第三波是從15年3月至今，持續(xù)時(shí)間為44個(gè)月，漲幅高達(dá)24%，上漲時(shí)間和漲幅都遠(yuǎn)超前兩波。

另一方面，之前中小城市房?jī)r(jià)整體漲幅并不明顯，一線城市房?jī)r(jià)漲幅 突出，但本輪是各線城市房?jī)r(jià)全面大漲。在09-15年的六年時(shí)間里，一線城市房?jī)r(jià)整體漲幅有30%，遠(yuǎn)高于二線城市的12%和三四線的8%。尤其是14-15年，絕大部分中小城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，基本抹平了前幾年的漲幅。而從2015年以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)到44%，二線33%，三四線城市整體也有33%。

從具體城市來(lái)看，中小城市的房?jī)r(jià)漲幅也比較靠前。按照百城房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年3月至今房?jī)r(jià)漲幅 的城市并不是一線大城市，而是中山市，漲幅高達(dá)76%，緊隨其后的是東莞，也在70%以上；昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉興的房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)50%；合肥、南京、?？?、武漢等在二線城市中房?jī)r(jià)漲幅靠前。

如果縱向看一下具體城市的房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)的話，中小城市本輪大漲的特征就更為明顯。例如漲幅靠前的中山、昆山、廊坊房?jī)r(jià)在之前的五六年時(shí)間里一直走平，中山市甚至還略有下跌，但2016年以來(lái)這些城市房?jī)r(jià)全部開啟大漲模式。此外，我們看了100個(gè)城市的房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)湘潭、常州、洛陽(yáng)、濰坊、湖州、揚(yáng)州、日照、煙臺(tái)等絕大部分小城市，以及杭州、重慶、天津、成都、長(zhǎng)春、昆明、南昌等大多數(shù)二線城市都是這樣的規(guī)律。

2、大漲背后的動(dòng)力和隱憂

為什么絕大部分城市的房?jī)r(jià)在2010-2015年之間幾乎未漲呢？主因在于供給擴(kuò)張。盡管隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，城市人口在增加，但城市的面積增加得更快。過(guò)去的十年時(shí)間里，各地都在推進(jìn)新城開發(fā)，增加商品房的供給。根據(jù)中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，2006-2016年我國(guó)城市建成區(qū)面積累計(jì)擴(kuò)張了61%，城市建設(shè)用地面積擴(kuò)張54%，而城區(qū)人口只增加了21%。

商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的一個(gè)直接結(jié)果是，到2014年的時(shí)候我們就開始發(fā)現(xiàn)：建的房子太多了！商品房待售面積在2016年甚至飆升到7億平米以上的歷史 位。正是由于供給過(guò)剩、庫(kù)存積壓，才出現(xiàn)了14-15年的各線城市房?jī)r(jià)下跌，尤其是很多中小城市幾乎抹平了之前5年的全部房?jī)r(jià)漲幅。

既然供給過(guò)剩，為何大部分城市在15、16年后房?jī)r(jià)又出現(xiàn)大漲呢？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)大家已經(jīng)討論比較多了：面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企和房?jī)r(jià)的下跌壓力，政府從2015年開始大幅提高棚改安置的貨幣化比例，從不到10%快速提高到50%以上。在棚改貨幣化的刺激下，近三年我國(guó)中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了銷售高增、價(jià)格大漲的局面。去庫(kù)存的效果也非常明顯，全國(guó)商品房待售面積回到了2014年的水平，住宅待售面積甚至回到了2013年的水平。

但是政策刺激帶來(lái)的負(fù)面影響是，之前全國(guó)房?jī)r(jià)是一線大城市偏高，而現(xiàn)在是二三四五線城市房?jī)r(jià)全面偏高，泡沫風(fēng)險(xiǎn)凸顯。全球絕大部分國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比都在15倍以下，而當(dāng)前我國(guó)絕大部分城市的房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)了15倍。這意味著絕大部分城市的居民即使將全部收入都用來(lái)買房，至少也需要15年時(shí)間，如果日常開銷花去一半，那就需要30年才能買房。如果再考慮到父母和子女的開銷，現(xiàn)在各線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)高到單獨(dú)依靠夫妻雙方的力量都買不起的地步，只能依靠“六個(gè)錢包”去支付。

而如果我們將全國(guó)普遍的高房?jī)r(jià)和中國(guó)的老齡化聯(lián)系起來(lái)，未來(lái)面臨的問(wèn)題會(huì)更大。過(guò)去的十多年是我國(guó)第二代“嬰兒潮”（1982-1992年出生的人口）結(jié)婚買房的時(shí)間，而他們買房的經(jīng)費(fèi)很大程度上依賴于 代“嬰兒潮”，因?yàn)橹袊?guó)有父母幫助子女買房的習(xí)俗。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)分析，父母幫助子女買房是一種儲(chǔ)蓄，也是子女面臨的“隱性”負(fù)債，因?yàn)樽优匈狆B(yǎng)老人的義務(wù)。

未來(lái)十年， 代“嬰兒潮”會(huì)加速退休，而他們的資產(chǎn)絕大部分配置在了高度泡沫化的房地產(chǎn)上，一旦房?jī)r(jià)下跌，從哪里獲得經(jīng)費(fèi)養(yǎng)老？而為了養(yǎng)老，是否需要賣房？這其實(shí)是未來(lái)幾年就不得不面對(duì)的問(wèn)題。

而事實(shí)上，大城市長(zhǎng)期有人口的流入，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有一定支撐，中小城市的高房?jī)r(jià)要想維持卻是很困難的。

一方面，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在供給依然很高。從全國(guó)層面來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年就出現(xiàn)了供給過(guò)剩的局面，否則不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下跌、庫(kù)存高企的情況。但是在政策刺激下，我們并沒(méi)有看到供給有減少的跡象。新開工住宅面積在14-15年短期下滑后，連續(xù)三年回升，今年前11個(gè)月再度回升到了14億平米的高位，施工面積也是從14年的51億平米一路攀升至今年前11個(gè)月的56億平米。

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)的名義庫(kù)存水平很低，但是這個(gè)庫(kù)存統(tǒng)計(jì)的是已經(jīng)竣工而未銷售出去的商品房面積，并不能代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給狀況。房子和普通商品不一樣，存續(xù)時(shí)間要幾十年，官方統(tǒng)計(jì)的庫(kù)存水平降低僅僅表示房子所有權(quán)從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到了居民手里，而當(dāng)前居民持有的供給是非常龐大的。按照我們的測(cè)算，過(guò)去三年我們不僅能夠保證每年11億平米以上的住宅銷售，每年累計(jì)新增的銷售面積就足以完全消化掉當(dāng)年的地產(chǎn)高庫(kù)存。

另一方面，中小城市的二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一線城市，尤其是三四五線小城市，新房無(wú)限量供給，大家更多愿意購(gòu)買新房。這也導(dǎo)致一旦價(jià)格轉(zhuǎn)向，很難找到買家接盤，存量的二手房?jī)r(jià)格下跌會(huì)更快。這種情況在14-15年的中小城市就已經(jīng)發(fā)生過(guò)，接下來(lái)大概率還會(huì)重演。

在一個(gè)供給過(guò)剩的市場(chǎng)，供給又沒(méi)有減少，只有強(qiáng)刺激政策才能激發(fā)出足夠的需求，支撐價(jià)格不僅能維持不跌，還能大幅攀升。而一旦強(qiáng)刺激政策有所減弱，甚至開始退出，中小城市的房?jī)r(jià)會(huì)再度面臨風(fēng)險(xiǎn)，刺激政策確實(shí)到了想停卻又不能停的時(shí)候了。

3、“醉”在其中，留一份清醒

事實(shí)上在我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，曾發(fā)生過(guò)多次中小城市房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)大漲的情況。例如2010年初，受到海南建設(shè)國(guó)際旅游島的利好推動(dòng)，海口和三亞的房?jī)r(jià)在不到三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，大漲了將近40%，但在隨后的7年時(shí)間里，房?jī)r(jià)幾乎一分未漲，海口的房?jī)r(jià)甚至還下跌了20%多。

溫州、大理、鄂爾多斯等房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾出現(xiàn)過(guò)類似的情況，溫州的房?jī)r(jià)在過(guò)去十幾年的時(shí)間里不僅沒(méi)漲，還有下跌。一個(gè)城市短期大漲帶來(lái)的房地產(chǎn)泡沫往往需要很多年時(shí)間來(lái)消化。

2017年以來(lái)，北京、上海、廈門等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始明顯回調(diào)，近期房地產(chǎn)有所松動(dòng)的城市也主要集中在前期漲幅較大、價(jià)格面臨調(diào)整壓力的地區(qū)。正如我們前面分析的，大城市房?jī)r(jià)下跌時(shí)政策工具比較多，但中小城市房?jī)r(jià)如果下跌起來(lái)，一般放松政策的效果并不明顯。例如14-15年的時(shí)候很多城市放松調(diào)控，但房?jī)r(jià)還是大幅下挫， 終依靠類QE的強(qiáng)刺激才托住價(jià)格。

2019年中小城市的房?jī)r(jià)將面臨考驗(yàn)，而 的不確定性依然是政策。如果棚改貨幣化繼續(xù)維持高比例、繼續(xù)強(qiáng)刺激，中小城市房?jī)r(jià)或許還可以支撐一段時(shí)間；但如果力度有所減弱的話，高企的中小城市房?jī)r(jià)都是撐不住的。任何資產(chǎn)價(jià)格的泡沫 終都會(huì)以價(jià)格的回落來(lái)消化泡沫風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論政策如何選擇，只能選擇延后或提前泡沫的破滅，很難阻止。

作為普通的投資者或購(gòu)房者，當(dāng)資產(chǎn)泡沫來(lái)臨的時(shí)候，賺錢 快的方式是擁抱泡沫，但當(dāng)泡沫到了失去理性的時(shí)候，“醉”在其中的同時(shí)，也要保留一份清醒。

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