數(shù)據(jù)顯示，前四月，全國土地成交金額 0城市累計成交4838億元，同比增長6%。漲幅不算“出格”，對個別二線城市的土地成交熱潮，業(yè)內(nèi)分析人士稱，當(dāng)前市場變化速度較快，留給房企拿地窗口期很短。如市場熱度較大的鄭州、重慶、寧波等城市存在著土地去化周期長、地價上漲速度快等風(fēng)險，企業(yè)投資拿地需要更加謹(jǐn)慎，切勿盲目跟風(fēng)求高。

　　多城現(xiàn)供地小高峰 一二線土地市場回暖

　　為防范流動性風(fēng)險，2018年房企主動收縮土地投資，拿地銷售比由2017年的0.47回落至0.27，大中型房企回落趨勢更為明顯。2019年伊始，多個城市二手房成交活躍度提高，新房成交量也有觸底反彈的跡象，吸引觀望了近一年的房企們迅速補(bǔ)倉。

　　在剛剛過去的“年報季”，多數(shù)房企在其業(yè)績會上也明確指出，2019年將投資重心落到二線城市。即使二線城市涌現(xiàn)大量供地，“僧多粥少”尷尬仍難破解，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整及規(guī)模需要推動倒逼大部分二線土地回暖。

　　一季度，天津招拍掛市場共出讓純住宅、商住用地57宗，單季度土地成交金額突破400億元。太原土地市場今年一季度也較以往活躍，供應(yīng)建筑面積292萬平方米，同比上漲80%；成交建筑面積313萬平方米，同比上升93%。

　　武漢僅4月23日與4月25日兩天便成交13宗土地，成交金額超310億元，其中個別地塊觸發(fā)熔斷機(jī)制；相似情況同樣在中部城市合肥發(fā)生，4月25日至4月26日兩天合肥出讓26宗地塊，除肥東縣一宗商服用地流拍之外，其余25宗地塊均順利成交，成交總額達(dá)到210億元。其中，多宗住宅地塊達(dá)到 限價參與搖號；杭州土地市場4月漲幅顯著，單月成交379億元，累計成交總價850億元，位于成交金額榜榜首；作為西部重點城市，西安土地市場趨于火熱，規(guī)劃建筑面積1700萬平方米，位居全國成交面積榜首位。

　　對此，克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉分析稱，本輪土地市場回暖，與房企融資情況緩解有一定關(guān)系。僅在3月，房企融資金額就達(dá)到1205億元，境內(nèi)融資占比達(dá)到58%，環(huán)比大增30%。

　　“回爐”地塊溢價成交 樓板價超上次流拍價

　　本輪土地成交小高峰中，涌現(xiàn)出不少“老面孔”，部分去年流拍的地塊重現(xiàn)入市，并實現(xiàn)溢價成交。

　　據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2018年共有1242幅土地流拍，其中鄭州、湖州、昆明、合肥、太原、天津等城市土地流拍數(shù)量均在40宗以上。其中，大部分重回市場進(jìn)行交易，尤其是近期二線城市土地市場明顯回暖，以二線為首的多城市已經(jīng)推出部分地塊進(jìn)行試水。如徐州銅山區(qū)大學(xué)路2019-1號商住地塊為例，該地塊早在2018年就掛牌，掛牌起始價14.28億元，樓面價為1666元/平方米， 終流拍；本次重新“回爐”后，掛牌起始價9.25億元，經(jīng)過13個 、644輪報價后， 終被美的置業(yè)競得，成交樓板價達(dá)2425元/平方米，溢價率達(dá)到73%。

　　“看似溢價率處于高位，實際上回爐地塊大多調(diào)低了出讓底價，使得溢價率指標(biāo)虛高?！睏羁苽シQ，值得注意的是，絕大部分“回爐”地塊成交樓板價超過了上次流拍價格。

　　在“回爐”地塊溢價成交的同時，依舊有新的流拍地塊出現(xiàn)。

　　CRIC重點監(jiān)測城市數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度共有194幅土地流拍，多位于昆明、成都、南通、湛江等城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所處區(qū)域大多購房需求導(dǎo)入能力有限、發(fā)展?jié)摿υu價不高。以昆明為例，18幅流拍土地有10幅位于遠(yuǎn)郊的宜良縣，出讓底價約1100元/平方米，較2018年同板塊650元/平方米的土地出讓價格有明顯漲幅；成都流拍地塊多集中在簡陽、崇州、彭州等遠(yuǎn)郊的縣市，價格也不具有優(yōu)勢。

　　警惕潛在性風(fēng)險

　　近期杭州、合肥等城市土地市場高溢價地塊頻出、地價屢創(chuàng)新高來看，二線城市局部地區(qū)土地確有過熱風(fēng)險。楊科偉稱，對房企而言，尤其是那些在過去三年拿的高價地還未消化的企業(yè)，還應(yīng)謹(jǐn)慎應(yīng)對，畢竟高溢價拿地與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)大方向相悖，一旦引起連鎖性的房價調(diào)控再度升級，后期面臨的成本和去化壓力不容小覷。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房住不炒、一城一策仍是調(diào)控的主要目標(biāo)和方式，房價很難再出現(xiàn)迅速攀高的走勢，房企拿地還是應(yīng)該以確保盈利空間、可持續(xù)穩(wěn)定去化作為 要務(wù)。

　　除此之外，財政部近期發(fā)布的《關(guān)于下達(dá)2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算的通知》明確指出，2019年全國棚改開工計劃目標(biāo)約285萬套，與2018年的626萬套相比，今年減少了341萬套。受此影響，今年各省份普遍下調(diào)棚改目標(biāo)，多個省份降幅超過50%。隨著棚改力度的弱化，三四線城市樓市2019年景氣度難言提升。

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