繼廣州打響一線城市集中供地“首槍”后，北京也公布了首批集中供地計(jì)劃，而且還引入房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。

房企壓力加大

根據(jù)北京市發(fā)布集中供地計(jì)劃以及首批30宗掛牌土地的詳細(xì)信息。2021年，北京市將于3月、7月左右、11月左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。其中首批掛牌的30宗土地，總用地面積約169萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約345萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)超1035.81億元。具體來(lái)看，位于中心城區(qū)項(xiàng)目15宗，建設(shè)用地面積占比約43%，其中朝陽(yáng)區(qū)10宗、海淀區(qū)2宗、豐臺(tái)區(qū)2宗、石景山區(qū)1宗。位于多點(diǎn)及副中心地區(qū)項(xiàng)目11宗，建設(shè)用地面積占比約43%。其中大興區(qū)3宗、副中心3宗、昌平區(qū)3宗、房山區(qū)1宗、亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1宗。除基本供地信息外，北京規(guī)劃自然資源委官微還披露，2021年土地供應(yīng)計(jì)劃中租賃住房用地供應(yīng)指標(biāo)為300公頃，占比由2020年的13%提高到30%。

按照20%的保證金比例來(lái)看，若參加全部的土地競(jìng)拍，開(kāi)發(fā)商需至少準(zhǔn)備200億元的競(jìng)買(mǎi)保證金。可以說(shuō)，集中供地給房企帶來(lái)新的考驗(yàn)。如果按照2020年的供地情況，杭州、南京、武漢等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對(duì)企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

有房企投拓部的工作人員告訴記者，如果每個(gè)城市只在幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)上推地，房企需要在短期內(nèi)籌集大量的現(xiàn)金來(lái)拿地，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)壓力明顯偏大，大型品牌房企也會(huì)選擇聯(lián)合拿地共同開(kāi)發(fā)的模式， 當(dāng)然還是熱門(mén)的一二線城市。有業(yè)內(nèi)人士指出，“抱團(tuán)取暖”將會(huì)是中小房企拿地的出路。

從外，北京還 引入房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。北京規(guī)劃自然資源委官微稱(chēng)，未來(lái)上市房?jī)r(jià)作為重要政策工具之一，由過(guò)去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，由住建、規(guī)自部門(mén)、區(qū)政府組成聯(lián)席會(huì)，共同研究每一地塊房屋銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)意見(jiàn)，并在公告期對(duì)外告知，開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)買(mǎi)環(huán)節(jié)將提交房屋銷(xiāo)售的價(jià)格承諾，作為未來(lái)辦理預(yù)售的前置條件。

中指院的研究報(bào)告指出，預(yù)計(jì)各個(gè)城市集中推地將促使地方政府更加科學(xué)、合理地設(shè)定土地推出價(jià)格以及地塊類(lèi)型配比，對(duì)地方政府形成有效約束，引導(dǎo)土地市場(chǎng)合理運(yùn)行。同時(shí)，單次大批量的土地供應(yīng)，也對(duì)政府的管理能力提出了更高要求。

給過(guò)熱的樓市降溫

2021年初的重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)），是繼“三道紅線”“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，在土地市場(chǎng)的又一重要措施。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有廣州、青島、天津、鄭州、濟(jì)南、寧波等多個(gè)城市積極響應(yīng)。4月1日，市場(chǎng)消息指出，深圳今年預(yù)計(jì)分三批出讓土地，其中 批將于清明節(jié)后掛地，屆時(shí)將有五宗宅地集中供應(yīng)。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，“這個(gè)政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)22個(gè)城市里面的土地出讓都是一個(gè)新的變化，集中供地可能帶來(lái)的既有好的，也有不好的影響?！绷终堰h(yuǎn)表示，好的方面是，土地出讓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度不似以往那么激烈，地價(jià)稍微下降，對(duì)房企獲取土地機(jī)會(huì)和控制土地成本方面更加有利；不好的方面則體現(xiàn)在新政或?qū)?duì)房企的人力、財(cái)力帶來(lái)一定壓力。

房企謹(jǐn)慎看待，購(gòu)房者也期待集中供地能給一些城市過(guò)熱的樓市帶來(lái)降溫作用。廣東住房政策研究中心 研究員李宇嘉認(rèn)為，“供地兩集中”是土地供給端長(zhǎng)效機(jī)制的重點(diǎn)內(nèi)容。目前，金融端已經(jīng)建立了三道紅線、五類(lèi)分檔的制度，調(diào)控端建立了一城一策，土地端也要建立，這對(duì)于未來(lái)管控房?jī)r(jià)的意義重大。

過(guò)去，“面粉貴過(guò)面包”的地王項(xiàng)目常常出現(xiàn)在一二線城市的土拍市場(chǎng)，價(jià)格上漲的預(yù)期也立刻傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)。不過(guò)，近段時(shí)間以來(lái)地王項(xiàng)目已經(jīng)越來(lái)越少。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，新政將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。另外，同批土地成交后大概率會(huì)存在未來(lái)項(xiàng)目集中入市的情況，在供需關(guān)系上將會(huì)產(chǎn)生一定的影響。對(duì)于深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市而言，或?qū)⒛芏唐趦?nèi)緩解供需失衡的情況。同時(shí)，大量項(xiàng)目集中入市也能對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實(shí)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

(原題：《多城公布集中供地計(jì)劃，北京供地 引入房屋售價(jià)引導(dǎo)機(jī)制，購(gòu)房者或迎來(lái)新房上市潮》)

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