由中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的2019年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)日前在中冶大廈9層第二會(huì)議室(北京(樓盤)朝陽區(qū)曙光西里28號)舉行。

　　以下為文字實(shí)錄：

　　北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任、教授馮長春：謝謝王主任，各位上午好。非常高興來參加藍(lán)皮書的發(fā)布和研討。時(shí)間關(guān)系，我就談幾點(diǎn)粗淺的認(rèn)識(shí)，特別是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　我的認(rèn)識(shí)： ，進(jìn)一步需求為導(dǎo)向，深化供給側(cè)改革，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)性的制度和政策。土地的供給、住房的供給包括保障，還有住房的金融，住房的規(guī)劃，甚至住房的一些法律政策，這些基本的制度和政策才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的均衡或者平穩(wěn)發(fā)展。其中比如土地的供給，主要是靠政府壟斷的土地供給，沒有根據(jù)需求因城怎么樣供給土地，我想能不能多渠道的供給土地。比如現(xiàn)在很多大城市，從外延向內(nèi)生的挖潛來促進(jìn)發(fā)展，我們的存量的土地進(jìn)行再開發(fā)利用，由土地的使用者和 進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)商，使用這個(gè)土地。

　　比如說我們現(xiàn)在實(shí)行集體建設(shè)用地和城市土地統(tǒng)一的市場建立，有一些集體建設(shè)性用地再開發(fā)，是不是也可以進(jìn)入住宅的商品市場來滿足它的需求，現(xiàn)在很多是限制。比如還有一些法律的、金融的政策，我們現(xiàn)在提倡發(fā)行租賃住房的REITs的政策， 關(guān)鍵的是發(fā)行REITs要有法律規(guī)定，我們立法往往滯后，可能會(huì)帶來一些市場風(fēng)險(xiǎn)。一方面我們通過發(fā)行REITs可以籌集資金，加快公共租賃住房的建設(shè)和發(fā)展，但是面臨著對REITs發(fā)行以后對市場的風(fēng)險(xiǎn)，主要是對投資者，能不能通過好的收益給投資者帶來分紅，這些都是市場規(guī)范化，你的準(zhǔn)入，資產(chǎn)的優(yōu)良程度等等對你發(fā)行

　　比如說我們現(xiàn)在實(shí)行集體建設(shè)用地和城市土地統(tǒng)一的市場建立，有一些集體建設(shè)性用地再開發(fā)，是不是也可以進(jìn)入住宅的商品市場來滿足它的需求，現(xiàn)在很多是限制。比如還有一些法律的、金融的政策，我們現(xiàn)在提倡發(fā)行租賃住房的REITs的政策， 關(guān)鍵的是發(fā)行REITs要有法律規(guī)定，我們立法往往滯后，可能會(huì)帶來一些市場風(fēng)險(xiǎn)。一方面我們通過發(fā)行REITs可以籌集資金，加快公共租賃住房的建設(shè)和發(fā)展，但是面臨著對REITs發(fā)行以后對市場的風(fēng)險(xiǎn)，主要是對投資者，能不能通過好的收益給投資者帶來分紅，這些都是市場規(guī)范化，你的準(zhǔn)入，資產(chǎn)的優(yōu)良程度等等對你發(fā)行債券或者REITs都有影響，所以涉及到法律的先行和金融一些制度的完善和保障，這樣才能夠保持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　第二，我一直呼吁，對住房市場的發(fā)展來講，我們要多主體的供給、多渠道的保障，必須要先做好規(guī)劃，按照時(shí)序、需求來不斷地開工建設(shè)、竣工交付使用，這樣才能滿足市場的需求。剛才王主任在發(fā)布藍(lán)皮書的時(shí)候也提到，去年供給就減少了，銷售增加，未來幾年可能就會(huì)造成供給周期的延長，可能價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生影響。所以首先要做好規(guī)劃，按照不同人群的需求，一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域需要保障的人群有多少，需要開發(fā)建設(shè)多少房子，通過市場配置需要解決多少房子，需要有一個(gè)詳細(xì)的規(guī)劃，過去我們的規(guī)劃可能只是流于政府管理的需要，但是沒有真正把規(guī)劃落地，要把規(guī)劃真正落地并有計(jì)劃、有步驟的供給，對于住房需求者來講才可以有期望。我可以根據(jù)計(jì)劃是去享受保障房或者通過市場解決自己的住房，做好住房規(guī)劃。

　　第三，現(xiàn)在說房住不炒，提出要建立多主體的供給、多渠道的保障政策。從多主體、多渠道來講，我 近在思考，是不是能夠發(fā)揮過去單位、企業(yè)解決職工住房的政策來考慮，有一些有實(shí)力、有條件的比較好的企業(yè)，單位，可以自建住房，滿足職工的需要，這樣就可以減少政府來保障的壓力，把這些責(zé)任，一方面屬于保障部分的，就落實(shí)到企業(yè)單位。另外需求可以通過市場來配置，通過市場來滿足，實(shí)現(xiàn)多渠道的供給。一些單位通過自建，一方面解決了職工或者是中低收入者住房的需求，同時(shí)也可以解決一些城市問題。比如說單位建的房子，可能和工作的地點(diǎn)相對比較近，解決了職住平衡的問題，也緩解了大城市交通的壓力，所以要加大多主體供給的政策。

　　第四，我們也提出了要建立租售并舉的政策?，F(xiàn)在完全靠政府保障，比如建公共租賃住房或者是共有產(chǎn)權(quán)住房，現(xiàn)在也出現(xiàn)了一些問題。根據(jù)報(bào)道，像北京和其他一些城市共有產(chǎn)權(quán)住房，對于市場響應(yīng)來講不太熱烈，可能位置比較偏或者是產(chǎn)權(quán)的問題等等。租售并舉，一方面我們要保證中低收入特別是外來的新市民的住房問題，同時(shí)也要滿足大量常住流動(dòng)人口的租房問題，剛才王主任也談到住房的租賃市場，發(fā)揮市場的作用來解決租住住房的問題。目前很多都是通過中介，要發(fā)揮中介的作用，一是要規(guī)范中介租賃的行為，要有一些規(guī)則，同時(shí)也要給市場一些指引，租金應(yīng)該保持在什么水平，有一些學(xué)者或者是專家提出學(xué)習(xí)德國管理租賃住房市場的經(jīng)驗(yàn)，從政府和城市來講，對于租賃市場應(yīng)該有一些管理措施和規(guī)范措施，但是不要用一些強(qiáng)制性的手段，還要讓市場發(fā)育、發(fā)展，要有一些優(yōu)惠的政策。比如以前增加它的稅收，現(xiàn)在這個(gè)市場是一個(gè)灰色市場，很多租賃的都沒有去登記和交稅，如果一交稅，規(guī)范了市場，也可能增加了租房的成本，把稅收都增加了租房者的身上，所以一方面是促進(jìn)它的發(fā)展，另一方面能夠滿足住房者的需求，比如租金的水平可能進(jìn)行一些測算，一個(gè)城市按照分區(qū)，我們也測算過北京，把北京分成好多區(qū)，建立一個(gè)基準(zhǔn)租金的水平，我提出一個(gè)“基準(zhǔn)租金水平”的概念，這類房子在市場上，在這個(gè)區(qū)域有一個(gè)平均租金的水平，把它叫做基準(zhǔn)租金，根據(jù)市場的需求，要租房的這些人，通過規(guī)范的中介，根據(jù)具體區(qū)位和樓層、朝向可以修正可以得到具體的租金，基準(zhǔn)租金的作用就是可以控制監(jiān)管，不要讓它大起大落，對于租房者的承受能力來講，他可以去選擇，給他一個(gè)指引，讓租房市場更加透明。另外，我們在管理的時(shí)候，在基準(zhǔn)水平的基礎(chǔ)上可以增加多少幅度，這樣就可以既滿足租房者的需要，對被租房的人也有一個(gè)出租的規(guī)范行為。所以，租售并舉的情況，一方面加大保障性的租賃住房的建設(shè)，同時(shí)充分發(fā)揮市場租賃住房的作用，解決大量的中低收入的進(jìn)入城市的常住流動(dòng)人口的需要。

　　時(shí)間關(guān)系，我就談這點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

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