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地方樓市冷熱不均:銷售有的漲一倍有的跌五成

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2019-07-20 10:10:26  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:第一財(cái)經(jīng)  閱讀 541 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

除了短期的調(diào)控政策收緊,從人口等長期因素來看,樓市銷售也不存在持續(xù)大漲的前景。

截至目前,已經(jīng)多個(gè)省份披露了上半年房地產(chǎn)市場銷售情況,總體來看,樓市銷售面積跌多漲少,有的省份甚至同比下降超過了50%。

一些機(jī)構(gòu)和學(xué)者預(yù)計(jì),在調(diào)控政策不發(fā)生大的變動情況下,今年下半年樓市銷售放緩的趨勢仍將延續(xù)。

地方銷售冷熱不一

銷售下降的地區(qū)雖然不少,但大體跌幅不多。如江西今年上半年商品房銷售面積2690.7萬平方米,下降1.1%,其中,住宅銷售面積2339.2萬平方米,下降1.6%。

福建統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年上半年,福建省商品房銷售面積3134.54萬平方米,同比下降2.8%。其中,住宅銷售面積2442萬平方米,同比下降3.2%。

安徽省統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人趙金寶17日表示,今年上半年安徽省商品房銷售面積4467.5萬平方米,下降1.6%;商品房銷售額3272.3億元,增長4.3%。

不同于上述省份房地產(chǎn)銷售微降,海南地區(qū)的樓市則可以用腰斬字眼來形容了。

海南省統(tǒng)計(jì)局副局長王淵17日表示,今年上半年,全省房屋銷售面積394.43萬平方米,同比下降57.1%;房屋銷售額620.39億元,同比下降54.9%。

在外界看來,究其原因,政策收緊是首要因素。2018年4月以來,海南持續(xù)對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控,力度加大。尤其是全域限購政策的發(fā)布,外省居民無法購買海南的商品房,導(dǎo)致以外銷為主的海南商品房銷售明顯減少。

也有個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了較大幅度上漲。

北京統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布數(shù)據(jù)稱,今年上半年,全市商品房銷售面積為387.9萬平方米,同比增長68.7%。其中,住宅銷售面積為330萬平方米,增長1倍。

太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想表示,上半年,北京新房市場回暖明顯,新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理、產(chǎn)品豐富,購房需求開始釋放,促成上半年的成交爆發(fā)。

從數(shù)據(jù)看,北京樓市二季度的表現(xiàn)更為顯著。 太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,2019年第二季度,北京一手普通住宅成交面積為197.96萬平方米,環(huán)比、同比分別大漲110%、215%。 至2019年6月份,北京全市一手商品住宅成交均價(jià)為 47712元/平方米。

雖然成交翻倍,但從一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,北京的房價(jià)似乎并未出現(xiàn)大漲局面。

李想表示,上半年,限價(jià)房大放異彩, 成為北京樓市成交的主體。 在價(jià)格封頂?shù)那疤嵯拢薷偡吭诋a(chǎn)品、戶型及配套等方面有很大提升,撐起新房市場半邊天。也正是由于限競房成交占比較大,也使得北京一手普通住宅價(jià)格在整體上并未出現(xiàn)較大反彈。

下半年:銷售放緩是大概率事件

在多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)銷售放緩的情況下,全國總體數(shù)據(jù)也處于下降通道中。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1—6月份,商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%,降幅比1—5月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積下降1.0%。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉認(rèn)為,在過去幾個(gè)月,樓市特別是3-4月出現(xiàn)了明顯的小陽春現(xiàn)象,3-4月單月數(shù)據(jù)同比均再次反彈。但看5-6月份數(shù)據(jù),又出現(xiàn)了下調(diào),拆分單月數(shù)據(jù),6月全國商品房銷售面積2.02億平米,相比2018年6月份的2.07億平米同比輕微下調(diào)。

“整體樓市表現(xiàn)出現(xiàn)了小陽春后的退燒現(xiàn)象,而且從趨勢看,預(yù)計(jì)7-8月還會持續(xù)?!睆埓髠シQ。

從短期來看,樓市小陽春之后的政策收緊顯然是當(dāng)前銷售放緩的主要因素。

張大偉稱,6月單月,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)46次,超過了5月份的41次。2019年上半年,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次,相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次,同比上漲了31%。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策從4月中旬開始出現(xiàn)了明顯收緊趨勢。 近兩個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控近百次,密度在歷史看,處于 階段?!睆埓髠シQ。

李想也表示,政府對樓市價(jià)格上漲依然維持較高的敏感性,如果出現(xiàn)價(jià)格波動,預(yù)計(jì)后續(xù)會有政策收緊措施出臺。目前房企融資渠道的收緊或影響房地產(chǎn)投資以及開發(fā)速度,下半年北京樓市趨勢可能會出現(xiàn)一定的波動。

除了短期的調(diào)控政策收緊,從人口等長期因素來看,樓市銷售也不存在持續(xù)大漲的前景。

國研中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松近日撰文稱,2015年到2018年房地產(chǎn)銷售不斷增長是在低利率、低首付以及去庫存、限價(jià)等政策催生的投資性需求等諸多因素綜合作用的結(jié)果,從長期看,不具有可持續(xù)性。

“房地產(chǎn)是不可貿(mào)易品,在戶均住房達(dá)到1.1套的情況下,在勞動年齡人口總數(shù)已開始持續(xù)減少的大背景下,在家庭杠桿率快速提高的新形勢下,新房銷售量難以在現(xiàn)有的規(guī)模上長期持續(xù)。在各項(xiàng)政策不發(fā)生重大變化的情況下,預(yù)計(jì)下半年新建商品房銷售面積增速將繼續(xù)正?;芈??!编囉羲烧f。

鄧郁松建議,因城施策的關(guān)鍵是要把握好當(dāng)?shù)厝丝诳偭?、房屋總量以及?jīng)濟(jì)增長和人口增長趨勢的關(guān)系,把握好土地供應(yīng)的規(guī)模和節(jié)奏,努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求動態(tài)平衡。這就要求既要防止因供不應(yīng)求帶來的房價(jià)過快上漲壓力,也要防范供應(yīng)量過大帶來的供給過剩風(fēng)險(xiǎn)。

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