備受房地產(chǎn)行業(yè)關注的《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）日前正式發(fā)布，向社會公開征求意見。由于土地增值稅的納稅主力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此，與現(xiàn)行《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》比較，《征求意見稿》中的哪些條文會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響？全國 稅務專家鐘必在接受羊城晚報記者采訪時分析指出，與《條例》相比，《征求意見稿》堵塞了以往在土地增值稅征管中存在的一些漏洞，房企必須關注；同時，從《征求意見稿》看，也有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有利的規(guī)定，可歸納為六大利好。

　　意見稿堵塞征管漏洞

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）于1994年1月1日頒布實施。財政部在關于《征求意見稿》的說明中介紹，宜保持現(xiàn)行稅制框架和稅負水平總體不變，將《條例》上升為法律。同時，對不適應經(jīng)濟社會發(fā)展和改革要求的個別內容，進行適當調整。

　　主要在哪些方面進行了調整？鐘必指出，與《條例》相比較，《征求意見稿》堵塞了以往在土地增值稅征管中存在的一些漏洞：

　　其一， 值得房企注意的是，《征求意見稿》把以往的土地增值稅“可清算”和“應清算”合并成為“應清算”，使得清算條件更嚴格。

　　據(jù)了解，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期都比較長，因此，我國土地增值稅實施細則里規(guī)定了一個預征土地增值稅的制度，待項目全部竣工、辦理結算后再行清算，多退少補。因此，一些房企為了減少資金占用，會在“可清算”和“應清算”之間做文章進行籌劃，使得應繳未繳土地增值稅成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象。

　　鐘必指出，現(xiàn)在，《征求意見稿》完善了清算規(guī)定，規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應當自達到以下房地產(chǎn)清算條件起90日內，向稅務機關報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅。“《征求意見稿》把‘可清算’和‘應清算’全部改為‘應清算’后，納稅人如果達到應清算條件不清算的，就要負全部責任。”鐘必說。

　　其二，《征求意見稿》規(guī)定，納稅人未按照本法繳納土地增值稅的，不動產(chǎn)登記機構不予辦理有關權屬登記。這個先稅后證的規(guī)定，也被鐘必認為對房企是“利空”性質?！斑@個規(guī)定一方面直接影響買方、債權人的權益，另一方面未來稅務機關的基層執(zhí)行難度加大?！辩姳胤治?。

　　鐘必認為，還有一個值得房企關注的問題是，《征求意見稿》規(guī)定，土地增值稅的征管還要依據(jù)《稅收征收管理法》。因此，雖然現(xiàn)在土地增值稅相關政策中沒有一般反避稅條款，但未來如果《稅收征收管理法》有一般反避稅條款，土地增值稅也會執(zhí)行一般反避稅條款。因此，企業(yè)如果通過實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應納稅收入或者應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法進行納稅調整。

　　意見稿釋放六大利好

　　鐘必認為，與《條例》相比，《征求意見稿》在以下六個方面釋放出了對房企利好的信號：

　　一是《征求意見稿》規(guī)定，納稅人建造保障性住房出售與建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這有利于鼓勵房企建造保障性住房與普通標準住宅出售。

　　二是《征求意見稿》規(guī)定，因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，可減征或免征土地增值稅。這項規(guī)定有利于我國未來進行大規(guī)模的城市更新改造，房企也將迎來更多的發(fā)展機遇。

　　三是《征求意見稿》規(guī)定，國務院可以根據(jù)經(jīng)濟和社會發(fā)展需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅情形，并報全國人大常委會備案。這主要是考慮國務院需要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展形勢，相機決定一些階段性、過渡性優(yōu)惠政策，如企業(yè)改制重組土地增值稅政策。而目前現(xiàn)行政策規(guī)定是，非房地產(chǎn)企業(yè)改制重組不征土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)改制重組要征土地增值稅，客觀上不利于房地產(chǎn)企業(yè)改制重組的進行。

　　四是《征求意見稿》規(guī)定由省級政府統(tǒng)一土地增值稅預征清算等辦法。這改變了以往地級市都能隨便制定一個土地增值稅預征清算管理辦法的各自為政的亂象，做到了全省統(tǒng)一標準。

　　五是《征求意見稿》規(guī)定，出讓集體土地使用權等可以核定征收。由于集體土地使用權基本上沒有什么成本，因此，采取核定征收方式對納稅人將更加有利。

　　六是清算不需稅務機關審核確認就能自行申報入庫。鐘必認為，需要提醒廣大房企注意的是，不需審核確認，企業(yè)自行清算申報入庫與其他稅種征收管理方式一致是一種進步，但如果經(jīng)稽查、評估后調增稅款的，加滯加罰就順理成章，而這種情況以前基本沒有滯納金罰款。

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