據(jù)媒體報道，多家銀行近期收到窗口指導，自即日起收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度，原則上開發(fā)貸控制在2019年3月底時的水平。

　　根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2019年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為10.85萬億元，同比增長18.9%。2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.04萬億元，同比增長14.6%。也就是說，即使是比照二季度的余額，也要調(diào)減0.19萬億元。而2018年三季度末同比增長達24.5%，比照這個增幅，壓減的數(shù)額就更大了。

　　如你所知，自5月底開始，房地產(chǎn)金融領域多個渠道陸續(xù)收緊。先是包括ABS在內(nèi)的發(fā)債暫停，接著是對房地產(chǎn)信托增量的全面壓縮，然后是央行將LPR（貸款市場報價利率）機制引入住房按揭貸款領域，再就是目前的開發(fā)貸收緊。

　　表現(xiàn)看來，變化突然，其實是其來有自。我曾經(jīng)說過，央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清今年的兩次表態(tài)用詞值得一再引用。5月25日他在清華五道口全球金融論壇的書面發(fā)言說，要堅決避免出現(xiàn)房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過度泡沫；6月13日在第十一屆陸家嘴論壇上的開幕致辭又說，“歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)和維持經(jīng)濟繁榮的國家， 終都要付出沉重代價”。

　　房地產(chǎn)金融領域的收緊，是有它的邏輯的。我一再跟地產(chǎn)界的朋友講，有時跳出行業(yè)看問題才會更清楚。十九大報告提出，我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉向高質(zhì)量發(fā)展階段。這不僅表明經(jīng)濟增速由高速增長轉為中高速增長，同時也意味著發(fā)展方式的轉變、經(jīng)濟結構的調(diào)整。以鋼筋混凝土為代表的高能耗低效率的粗放式增長，必須轉變。其中就包括有意無意寄托于房地產(chǎn)的拉動。7月30日中央政治局會議提出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，就是對這種增長方式堅定說“不”。

　　舉個例子。過往多年，房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，與龐大的資金流入有直接關系。2017年3月2日國新辦新聞發(fā)布會上，郭樹清稱，四分之一的銀行貸款投向了房地產(chǎn)，2016年增量中房地產(chǎn)占據(jù)45%。當年4月，據(jù)財新報道：銀監(jiān)會主席郭樹清近期披露，房地產(chǎn)相關貸款（含以房地產(chǎn)作為抵押、擔保）的占比已經(jīng)超過了（總貸款的）1/3，個別銀行的地產(chǎn)相關貸款占比甚至超過了50%。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)全面市場化以來，銀行貸款四分之 向房地產(chǎn)，基本是長期現(xiàn)象。我有個樸素的認識是，銀行貸款就這么多，房地產(chǎn)吸納多了，其他領域就少了。如今，中央要求推進金融供給側結構性改革，金融機構要加強實體經(jīng)濟的服務，增加對制造業(yè)、民營企業(yè)的中長期融資。錢從哪里來？至少房地產(chǎn)這個吸金大鱷可以擠一擠。

　　回到眼前。資金渠道全面收緊，房企怎么辦？

　　其實，5月底以來，多數(shù)房企對這個趨勢應該是有所認知的。具體到每家房企，影響程度不同。有些房企，投資偏激進，去年拿地較多，甚至今年上半年也還在積極“搶籌”，體外資金來源一收，線就繃得有點緊。有些房企偏保守，現(xiàn)金儲備較足，應對就相對從容一些。

　　比較棘手的是，去年下半年以來，商品房銷售已轉淡，今年三四月以為活躍起來，但后來發(fā)現(xiàn)是個“假陽春”。錯判市場形勢的房企就會有點措手不及。而資產(chǎn)價格市場具有明顯的情緒傳導效應，房地產(chǎn)金融收緊的消息傳到消費者那里，就會引發(fā)觀望，反過來再對銷售端產(chǎn)生冷凝現(xiàn)象。

　　房企如何應對？不能寄希望于所謂政策的反轉。上周我就呼吁房企立即展開促銷行動。恒大以特價房的形式對全國532個樓盤進行7.8折促銷，值得參考。實際上它在年初就有過一次類似的促銷行動，后值所謂“小陽春”，還有同行不理解呢。

　　我建議更多的房企加入到降價促銷的行動中來。做好預案，不要擔心降價的負效應。畢竟現(xiàn)金落袋，安全才是根本。當然，未買房的消費者也不應幻想大幅降價，目前樓市不存在暴跌的基礎。前期購房的業(yè)主也要有信用意識，不能因為后期房源降價了就去售樓處維權。

　　但房企也不要過于驚慌。中央對房地產(chǎn)的定調(diào)，一是“房住不炒”，二是促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。2016年以來，抑制房地產(chǎn)投資投機已成為共識，但房地產(chǎn)市場的大起大落也不利于投資與消費的穩(wěn)定，不利于整體經(jīng)濟的平穩(wěn)。

　　我相信，在規(guī)范房地產(chǎn)市場主體的行為、防范房地產(chǎn)金融風險的同時，正常、合理的房地產(chǎn)投資需求，正常、合理的住房消費需求，監(jiān)管部門仍會繼續(xù)支持。房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，也包括房地產(chǎn)金融供給的健康穩(wěn)定。

　　還是那句話，從空間看，房地產(chǎn)市場仍有較長的發(fā)展期，但這個行業(yè)正在告別高速增長，回歸中高速甚至中低速增長，回歸正常行業(yè)。這個“正常”，也包括房地產(chǎn)投資收益的正常，包括從業(yè)人員和消費者心態(tài)的正常。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！