構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制是當(dāng)務(wù)之急

1998年至2018年期間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r較為良好，在改善城鎮(zhèn)居民住房條件、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面均發(fā)揮了重要作用。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由1998年的18.66平方米增加到2018年的39平方米，城鎮(zhèn)化率由1998年的33.4%提高到2018年的58.6%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重由1998年的4%提高到2018年的6.6%。

在肯定過(guò)去20多年取得成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)看到房?jī)r(jià)高企給民眾安居、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)帶來(lái)很大壓力。房地產(chǎn)既連接投資與消費(fèi)、實(shí)體與金融、民生與增長(zhǎng)，也關(guān)系到地方政府收入，并事關(guān)開發(fā)商、銀行和居民的切身利益，具有牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用。面對(duì)國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的深刻變化，迫切需要加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，這是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期理性回歸，以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、金融及社會(huì)穩(wěn)定的重要抓手。

創(chuàng)新制度供給

綜合考慮我國(guó)具體國(guó)情和現(xiàn)實(shí)狀況，結(jié)合部分地方政府、民營(yíng)企業(yè)既有探索以及德、新、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，筆者就構(gòu)建“居者有其屋”或“居者有其所”的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制提出以下制度框架。

改革商品房調(diào)控機(jī)制。在嚴(yán)格控制投資投機(jī)需求的同時(shí)，積極增加普通商品住房市場(chǎng)供應(yīng)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，確保市場(chǎng)平穩(wěn)和有序運(yùn)行。新型調(diào)控框架和長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制建立后，應(yīng)擇機(jī)調(diào)整部分城市商品房的限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸政策，讓商品房按市場(chǎng)法則運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”。

強(qiáng)化住房保障體系建設(shè)?；謴?fù)和完善原有“雙軌三類”的“雙軌”制度安排，在堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向基礎(chǔ)上，健全住房保障制度體系，合理做好保障軌和市場(chǎng)軌的雙軌統(tǒng)籌，政府和市場(chǎng)各歸其位，“保障房的事情政府管，商品房的事情市場(chǎng)管”。

基于需求主體分類提供有效供給。一是創(chuàng)新保障房解決方案。在原有“雙軌三類”制度中按照高、中、低收入三類人群制定住房解決方案的基礎(chǔ)上，結(jié)合職業(yè)性質(zhì)和發(fā)展路徑設(shè)計(jì)住房解決方案，補(bǔ)充和明確對(duì)于體制內(nèi)和體制外兩類人群的住房保障制度安排。

對(duì)于中央機(jī)關(guān)和地方公務(wù)員群體，建議進(jìn)一步明確住房解決方案。對(duì)于企業(yè)員工，可參考部分民營(yíng)企業(yè)員工住房解決實(shí)踐。加強(qiáng)政府、企業(yè)和社會(huì)在土地供應(yīng)、住房建設(shè)和資金支持等方面的合作，通過(guò)發(fā)放貨幣補(bǔ)貼、自建或租賃職工宿舍、建設(shè)或購(gòu)買職工公寓等方式，多渠道、多種方式、合規(guī)合法地解決員工住房問(wèn)題，企業(yè)住房相關(guān)支出可研究納入經(jīng)營(yíng)成本。

二是發(fā)展和壯大住房租賃市場(chǎng)。推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”改革，輔之以戶籍制度、教育和醫(yī)療資源分配等方面的配套改革，滿足民眾在居住、教育和醫(yī)療等方面的基本需求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)基本公共服務(wù)均等化。引導(dǎo)形成“先租后買、逐步改善”的住房梯度消費(fèi)理念，逐步擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)規(guī)模，多渠道擴(kuò)大房源供給，打通存量房與租賃市場(chǎng)的通道。增加租賃市場(chǎng)供給，引導(dǎo)發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U公司，鼓勵(lì)居民和開發(fā)商將閑置自持住房用于出租，推進(jìn)空置率較高的商住用房納入租賃住房體系，鼓勵(lì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

完善房地產(chǎn)投融資政策。解決房地產(chǎn)過(guò)度金融化的問(wèn)題，應(yīng)從投融資制度方面加以完善。總的原則，是把好金融流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的閘門，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金使用和流向監(jiān)管，防止商品房市場(chǎng)過(guò)度金融化。對(duì)于購(gòu)房者，應(yīng)優(yōu)化首套購(gòu)房者的金融支持方案，完善自住型需求金融支持，提高多套商品房住房擁有者的貸款買房門檻和成本，防止居民部門的杠桿率過(guò)度上升。對(duì)于開發(fā)商，應(yīng)提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比例的要求，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源(如信托資金、海外發(fā)債)等的審查，在滿足房地產(chǎn)商合理融資需求的同時(shí)，防止資金過(guò)度流向房地產(chǎn)。

加強(qiáng)配套制度建設(shè)

改革和完善土地供給制度。在城鎮(zhèn)土地供應(yīng)方面，落實(shí)人地掛鉤政策，形成“功能-產(chǎn)業(yè)-人口-土地”調(diào)控邏輯鏈條；優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)比例，完善城市土地流轉(zhuǎn)制度，盤活城市存量土地；改進(jìn)招拍掛制度，控制拍賣土地價(jià)格。在土地制度改革方面，建立多元競(jìng)爭(zhēng)、多主體供給的土地供給制度；建立規(guī)范的二級(jí)土地交易市場(chǎng)，保證交易依法合規(guī)，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益；逐步建立和完善以城市群為基礎(chǔ)的跨省土地規(guī)劃，在確保耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量不降低的紅線基礎(chǔ)上，增加規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模；完善土地增值稅制度。

深化住房財(cái)稅制度改革。首先要解決的是降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。加快改革財(cái)稅體制，使中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配；依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)收入，通過(guò)稅收等政策解決土地暴利問(wèn)題；培育和建立地方稅體系，為公共服務(wù)和城鎮(zhèn)化提供資金支持。其次要深化住房財(cái)稅制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)和住房合理消費(fèi)。當(dāng)前稅制結(jié)構(gòu)重流通、輕保有，建議減輕流通環(huán)節(jié)征稅，開征房地產(chǎn)稅，做到總體稅負(fù)不增或穩(wěn)中有降。

改革住房公積金制度。建議從組織體制入手加以重新規(guī)劃和設(shè)計(jì)，將住房公積金行政管理體制改造成為專業(yè)化的政策性住宅金融機(jī)構(gòu)，使之成為政府調(diào)控住宅市場(chǎng)、完善住房保障的重要工具。改革方向包括進(jìn)行住房公積金管理中心改制試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)由管理型組織向?qū)嶋H金融機(jī)構(gòu)過(guò)渡，全面推進(jìn)住房合作銀行建設(shè)，形成較為完整的政策性住房金融體系。

完善房地產(chǎn)調(diào)控的法律法規(guī)體系。建議充分發(fā)揮法治在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用，通過(guò)法律明確調(diào)控的長(zhǎng)期導(dǎo)向，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。制定住房保障法、房地產(chǎn)稅法和住房租賃法等，完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律體系。建議將房地產(chǎn)稅定位為消費(fèi)稅，在中央統(tǒng)一立法基礎(chǔ)上，給予地方政府充分的自主決定權(quán)。

建立和完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)制度?；ヂ?lián)互通的信息系統(tǒng)是合理利用房地產(chǎn)信息的有效保障。建議加快完善房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，確保統(tǒng)一口徑的一致性，信息數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，為信息聯(lián)通和管理打好基礎(chǔ)；加快推進(jìn)房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，為科學(xué)和有效的房地產(chǎn)調(diào)控提供信息支撐；完善房地產(chǎn)信息披露制度，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開化和透明化。

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，外部環(huán)境發(fā)生新變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨新挑戰(zhàn)，亟需發(fā)展新思路。筆者認(rèn)為，在“房住不炒”的基調(diào)下，必須設(shè)計(jì)有效的制度安排，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”或“居者有其所”。筆者建議，應(yīng)該變“價(jià)格目標(biāo)型調(diào)控”為“發(fā)展目標(biāo)型調(diào)控”，按照“政府市場(chǎng)雙到位、商品房保障房雙軌并行、供給需求兩側(cè)雙激活”框架，盡快推出房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，滿足人民的住房需求。

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