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近三年來16城出臺(tái)政策限制商改住 多地鼓勵(lì)商改租

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2019-12-08 09:12:21  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中新經(jīng)緯  閱讀 677 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

 近日,佛山市住建局發(fā)布通知禁止商辦變公寓。自2017年以來,北京、天津、廣州、深圳、廈門等16地相繼發(fā)布政策限制“商改住”。綜合多地調(diào)控政策來看,不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛境蔀榛驹瓌t。

16城出臺(tái)限制“商改住”政策

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2017年以來各城市出臺(tái)限制“商改住”政策一覽 來源:諸葛找房

自2017年3月北京出臺(tái)了針對(duì)商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策之后,上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后,到2019年8月,廈門出臺(tái) 嚴(yán)“禁公寓令”,“商改辦”、“商改住”全部杜絕。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2017年以來,北京、天津、廣州、深圳、廈門等16地相繼發(fā)布政策限制“商改住”。從出臺(tái)政策的城市分布來看,以一線城市和熱點(diǎn)二線城市為主,長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域集中分布。

諸葛找房分析稱,從政策針對(duì)方向來看,除了規(guī)范商辦性質(zhì)禁止改為居住用途成為各城市政策的基本條件,例如北京還規(guī)定了 小分割單位不得低于500平方米以及二手商辦項(xiàng)目出售必須全額付款等條目;深圳、成都等地側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管控上;北京和廣州在轉(zhuǎn)讓方面規(guī)定已購買的商辦物業(yè)不能轉(zhuǎn)讓給個(gè)人只能轉(zhuǎn)讓給法人單位。

公寓市場(chǎng)面臨降溫

“禁止‘商改住’的政策影響了商住公寓市場(chǎng)的活躍度,購房者及投機(jī)者入手商住公寓更為謹(jǐn)慎,量的持續(xù)下降就會(huì)帶來價(jià)格的下降?!敝T葛找房表示,整體來看,北京、上海受政策影響嚴(yán)重,對(duì)公寓市場(chǎng)堪稱是致命性的打擊,量?jī)r(jià)齊跌;再次為廣州;南京、東莞影響溫和,量?jī)r(jià)微跌;深圳因其市場(chǎng)具有特殊性,商品住宅嚴(yán)重缺乏,并且公寓市場(chǎng)有高端需求客戶帶動(dòng),市場(chǎng)在政策出臺(tái)后依然保持整體上漲,但對(duì)其他城市來說不具備借鑒意義。

“禁止‘商改住’使得部分商業(yè)住房沒法賣了,市場(chǎng)的吸引力不強(qiáng),這個(gè)時(shí)候會(huì)引起庫存的問題?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)如是說。

值得注意的是,在限制“商改住”之外,北京、上海、廣州、深圳等城市還出臺(tái)了鼓勵(lì)“商改租”的政策,為商辦性質(zhì)用房提供了另一條出路。

不過,諸葛找房表示,目前市場(chǎng)上的商住公寓項(xiàng)目總體是過剩的,對(duì)該產(chǎn)品的嚴(yán)格規(guī)范使得開發(fā)商無法再鉆法律空子做商住公寓產(chǎn)品。雖然部分城市出臺(tái)了鼓勵(lì)“商改租”政策,“商改租”落地也是順應(yīng)市場(chǎng)需求,但執(zhí)行過程中缺乏配套政策,整體實(shí)行情況不甚理想。未來公寓市場(chǎng)依然以去庫存為主,另外,政策短期內(nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)放開,且政策有可能從一線和熱點(diǎn)二線城市向其他城市蔓延,公寓市場(chǎng)將面臨降溫危機(jī)。

商業(yè)地產(chǎn)投資銷售雙降

2019年1-10月份,商品房銷售面積133251萬平方米,增速今年以來 由負(fù)轉(zhuǎn)正,同比增長(zhǎng)0.1%,1-9月份為下降0.1%。其中,辦公樓銷售面積下降11.9%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額方面,1-10月份同比增長(zhǎng)了7.3%,其中,住宅銷售額增長(zhǎng)10.8%,辦公樓銷售額下降11.5%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降13.4%。

商業(yè)地產(chǎn)銷售的下滑也伴隨著投資的下滑,2019年1-10月辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資15975億元,相比2018年同期減少822億元。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看,近三年來,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重正持續(xù)下降。2017年1-10月,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重為20.62%,2018年1-10月為16.91%,2019年1-10月降至14.58%。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資下滑,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,住宅市場(chǎng)的開發(fā)投資到一個(gè)高位開始要往下走,商業(yè)地產(chǎn)本身并不是占 比例,它也受到住宅市場(chǎng)的影響。現(xiàn)在銷售行情不好,也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資帶來一定的影響和壓力。

“這跟地方政府的因素也有關(guān)。比如呼和浩特明確規(guī)定,允許已取得使用權(quán)的商業(yè)用地調(diào)整為商品住房用地,調(diào)整比例 為50%??陀^上,部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為住宅投資,也會(huì)使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降?!眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

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