北京燕郊土地落宗事件尚未完全解決，偷偷將產(chǎn)業(yè)用地改為住宅出租的行為在深圳也如火如荼。日前，深圳市相關部門從春節(jié)后就開始嚴打，強制拆除廠改公寓違建樓。與此同時，廣東省出臺了細則落實國務院的“商改住”政策，在不改變土地使用年限的前提下，允許商品用房改為住宅，但只能租不能出售。

目前，全國各地都面臨著商業(yè)用房明顯過剩的格局，成都、長沙（樓盤）、天津（樓盤）、深圳等城市的去庫存周期長達三五年甚至更長?！吧虡I(yè)改住宅，除非是將土地使用年限同時變更為住宅的70年，且可以對外銷售，才能迅速消化商業(yè)用房的庫存?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉告訴記者，否則，只能出租不能出售的商改住，去庫存效果不會明顯。

嚴打“工改住”

2月10日上午，深圳寶安區(qū)新安街道打響了整治廠房改公寓的槍，強制拆除位于海樂社區(qū)39區(qū)海樂路27號違法廠房改公寓。據(jù)了解，此次寶安區(qū)清理的共有70多棟建筑，涉及面積20多萬平米。目前，深圳其它區(qū)尚未采取行動。

近兩年長租公寓大舉進攻深圳市場，據(jù)長租公寓租賃平臺合屋統(tǒng)計，目前深圳擁有大大小小的長租公寓運營商已近100家。

這些公寓房源大多來自舊廠房和農(nóng)民房改造，由于深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，舊廠房空置率較高，且租給工廠只有20-30元/平方米，改成公寓租金可以達到50-80元/平方米。以后想長期租用還可以改成酒店或辦公樓，如在寶安可以做到100-200元/平米，這也是大部分投資機構偷建違建的操作思路。

工改公寓，實際上目前無法可依，而*大的問題是消防方面沒有標準，大多依據(jù)酒店標準建造，但仍然很難拿到消防許可證。目前只能統(tǒng)一用報備來管理，都沒經(jīng)過正式的審批。

從政策層面上而言，深圳是明確鼓勵“工改工”，即鼓勵舊的工業(yè)廠房改造升級為新的眾創(chuàng)空間，而非工改住。

長租公寓平臺盈家生活深圳公司負責人鄭澤豪告訴記者，據(jù)目前寶安區(qū)政府安排的拆遷任務，寶安區(qū)廠房改公寓建筑有上百萬平米的拆遷任務。目前寶安區(qū)已經(jīng)建成并營業(yè)的廠房改公寓數(shù)量還是有限，正在建設的體量比較大。

“如果廠改住繼續(xù)下去，供應肯定過剩，現(xiàn)在拆了不讓做，反而供求平衡了，不然深圳租金幾年都上不去?！编崫珊勒f，目前公寓的凈利潤還是很低，但就像圍城，大家都以為有利可圖，投資的還是很多。

而除了將廠房改造成公寓出租外，工業(yè)及產(chǎn)業(yè)用地配套住房的口子也在收緊。

據(jù)深圳規(guī)劃國土委有關人士解釋，過去產(chǎn)業(yè)用地不分一般產(chǎn)業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)用地，配套的住房均可分割對外出售，而去年10月出臺了80號文后，產(chǎn)業(yè)用地分為一般和，前者不可對外分割出售，而的產(chǎn)業(yè)用地配套的住房，也會嚴格審批，如果偷偷增加住房比例，不僅僅是罰款問題，可能會被拆除。

“但具體配備多少住房比例，由區(qū)里定，在土地出讓時要看土地價格多少定比例，如果是政府支持的產(chǎn)業(yè)，可申請增加配套住房比例，審批權限下放到了區(qū)里。”上述規(guī)土委人士說。

鼓勵“商改住”仍難去庫存

工改住遭嚴打，而商業(yè)用房卻在政策上受到鼓勵。

2月4日，廣東出臺政策細則，《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，鼓勵新建租賃住房，允許將在建、建成和庫存的商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。實際上，該細則正是在落實去年5月份國務院發(fā)布的文件。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，由于商業(yè)用房嚴重過剩，商改住正是調(diào)節(jié)市場的供需結構。上海（樓盤）、天津、重慶（樓盤）、成都、長沙、西安（樓盤）等地都明顯商業(yè)用房庫存偏高的情況。

以深圳為例， 2016年深圳共有36個商務公寓項目取得預售資格，達到110.97萬平方米的歷史高位。而2016年深圳商務公寓成交8750套，成交面積61.5萬平方米。

這意味著，僅商務公寓的去庫存周期，就將近2年，這還不包括辦公樓、商場、酒店等商業(yè)用房。據(jù)有關研究數(shù)據(jù)稱，深圳的寫字樓過剩比例達到40%。

但值得注意的是，按照政策規(guī)定，商改住后，只能出租，不能銷售。土地使用年限依然不變，改變的僅僅是使用屬性，以及水電氣價格降低為居民生活標準。

“對于商務公寓部分，沒有企業(yè)會樂意改，商務公寓雖然不好賣，但起碼是可以賣回籠資金。如果不能賣，那企業(yè)可虧死了，所以鼓勵無效。”北京中原地產(chǎn)分析師張大偉對記者說，長期出租占用資金太多，出租連資金成本都不夠，這招去庫存沒用。

深圳國土規(guī)劃部門有關人士稱，商務公寓本身已經(jīng)具備住宅的居住性質(zhì)，水電氣標準與住宅一樣，只有土地屬性和公共配套不一樣，所以也不需要改，商改住主要是指商業(yè)和酒店，原來每個行政區(qū)都規(guī)劃了大量的商業(yè)，目前很多商業(yè)確實是嚴重過剩。

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