國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的 數(shù)據(jù)顯示，2019年，房地產(chǎn)多指標(biāo)增速回落，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)3個(gè)月回落；商品房銷售額雖接近16萬億，創(chuàng)歷史新高，但增速回落；商品房銷售面積更是在僅維持了2個(gè)月正增長(zhǎng)后再次轉(zhuǎn)負(fù)。

值得注意的是，2019年，全國(guó)商品房待售面積比11月末有所增加，這是庫存自2017年3月以來 出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著，自2016年3月以來的持續(xù)去庫存走到了終點(diǎn)，市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系逆轉(zhuǎn)。從新房銷售面積看，2018年很可能是歷史大頂，預(yù)計(jì)2020年，新房銷售面積或繼續(xù)下跌3%左右，開發(fā)投資和新房銷售額增速可能繼續(xù)回落，庫存有所增長(zhǎng)。

商品房銷售額創(chuàng)新高，增速明顯回落

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的 數(shù)據(jù)顯示，2019年，商品房銷售額159725億元，同比增長(zhǎng)6.5%，增速比1~11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。這也是該指標(biāo)增速自2019年7月保持上漲趨勢(shì)以來再次回落。

從商品房銷售面積來看，2019年為171558萬平方米，同比下降0.1%，1~11月份為增長(zhǎng)0.2%，上年為增長(zhǎng)1.3%。在保持了連續(xù)2個(gè)月正增長(zhǎng)后，商品房銷售面積累計(jì)增速再次轉(zhuǎn)負(fù)。

不過，從商品房銷售額 值來看，2019年已經(jīng)接近16萬億，而2018年為14.9萬億，刷新歷史記錄，但也未突破16萬億。

結(jié)合已公布業(yè)績(jī)的房企銷售情況看，證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2019年銷售十強(qiáng)房企(11家)總銷售額約為47587.73億元，占全國(guó)商品房銷售額的29.8%。(注：因碧桂園只公布了權(quán)益銷售額，所以其數(shù)據(jù)按克而瑞研究機(jī)構(gòu)公布的全口徑銷售額計(jì)算。另外，因華潤(rùn)與龍湖銷售額相同，并列第十，所以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為11家房企)

盡管全年整體銷售額再創(chuàng)新高，但增速明顯放緩，2019年商品房銷售增速為6.5%，而2018年為12.2%。

從銷售十強(qiáng)房企看，2019年，除萬科、綠地銷售增速低于6.5%外，其他房企增速均高于6.5%，但與自身2018年的增速比均有下滑。其中，下滑比較明顯的有綠地(由2018年的26.4%下滑至2019年的0.1%)、新城(由2018年的74.82%下滑至2019年的22.48%)、世茂(由2018年的74.8%下滑至2019年的48%)、華潤(rùn)(由2018年的38.5%下滑至2019年的15%)。不過，世茂雖然下滑較多，但增速仍是十強(qiáng)房企中 的。

多指標(biāo)增速回落，庫存兩年多來 止降反彈

除了商品房銷售面積和銷售額增速回落外，房地產(chǎn)開發(fā)投資等增速也繼續(xù)回落。

數(shù)據(jù)顯示，2019年1~12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，增速比1~11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。該指標(biāo)增速已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月回落，整體看，自5月以來保持了下降趨勢(shì)，并回落至個(gè)位數(shù)。

2019年，房屋新開工面積227154萬平方米，同比增長(zhǎng)8.5%，增速比1~11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。

2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25822萬平方米，同比下降11.4%，降幅比1~11月份收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)14.2%；土地成交價(jià)款14709億元，同比下降8.7%，降幅比1~11月份收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)18.0%。

值得注意的是，2019年末，商品房待售面積49821萬平方米，比11月末增加600萬平方米，比上年末減少2593萬平方米。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這是全國(guó)商品房待售面積自2017年3月以來 出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，這意味著自2016年3月以來的持續(xù)的去庫存終于走到了終點(diǎn)， 市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系逆轉(zhuǎn)。他預(yù)計(jì)，2018年很可能是銷售面積的歷史大頂，2020年新房銷售面積會(huì)繼續(xù)下跌，跌幅在3%左右。

貝殼研究院 市場(chǎng)分析師許小樂也認(rèn)為，供需關(guān)系變化，市場(chǎng)下行趨勢(shì)顯著?！?019年開發(fā)投資出現(xiàn)了8個(gè)月的連續(xù)下滑，銷售面積9個(gè)月為負(fù)，且商品住宅待售面積出現(xiàn)了45個(gè)月以來的 增長(zhǎng)。土地購置面積出現(xiàn)了10%以上的下滑，幅度同比回落超過25個(gè)百分點(diǎn)，一方面來自于融資環(huán)境的收緊，更大的原因則是銷售下行、庫存增長(zhǎng)的趨勢(shì)下，企業(yè)缺乏拿地信心?；诖耍覀冋J(rèn)為，2020年開發(fā)投資和新房銷售增速可能繼續(xù)回落，庫存有所增長(zhǎng)?！彼f。

另外，從房企到位資金指標(biāo)來看，2019年的增速有所反彈。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，增速比1~11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款25229億元，增長(zhǎng)5.1%；利用外資176億元，增長(zhǎng)62.7%；自籌資金58158億元，增長(zhǎng)4.2%；定金及預(yù)收款61359億元，增長(zhǎng)10.7%；個(gè)人按揭貸款27281億元，增長(zhǎng)15.1%。

許小樂認(rèn)為，2019年，企業(yè)的融資環(huán)境持續(xù)收緊，國(guó)內(nèi)貸款和自籌的增速比較弱。為了加快資金回流，開發(fā)企業(yè)加快預(yù)售、以價(jià)換量，并加快到海外融資，去年利用外資增長(zhǎng)速度超過60%。在居民端，在差別化信貸政策下，個(gè)人按揭貸款的增速超過了15%，超過銷售額的增長(zhǎng)速度，2018年個(gè)人按揭貸款為下降0.8%。

“值得關(guān)注的是，在一、二線城市市場(chǎng)下行的情況下，居民貸款還在上升，可能主要是在西部三四線城市，潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)值得警惕?！痹S小樂說。

易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，近日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上表示，要嚴(yán)控房地產(chǎn)在信貸資源中的占比?？紤]到2020年年初整體銷售增速難以有較大起色，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將加劇。

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