針對房地產(chǎn)方面的工作部署，今年政府工作報告再次重申堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時，政府工作報告還指出，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化；推進(jìn)城鎮(zhèn)保障房建設(shè)和農(nóng)村危房改造；改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯；完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政府工作報告的相關(guān)表述，為今年房地產(chǎn)市場明晰了發(fā)展方向。堅持“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)因城施策的總基調(diào)，再次顯示國家抑制住房投機(jī)、穩(wěn)定樓市的決心，其中新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造亦或成為今年工作的主要發(fā)力點。

繼續(xù)明確“房住不炒” 筑牢調(diào)控底線

工作多年的李鴻文，正打算購入他的首套住房。作為上班一族剛需購買者，今年房價是漲還是跌、現(xiàn)在是不是買房的好時機(jī)等問題，都讓他反復(fù)遲豫。李鴻文告訴記者，今年的政府工作報告給他吃了一顆“定心丸”，也讓其對未來的樓市有了清晰的認(rèn)知。

地產(chǎn)分析師王東東認(rèn)為，今年的政府工作報告重提“房住不炒”，再次明確房子的“居住”屬性，說明政府對這項戰(zhàn)略目標(biāo)的實施是堅定且持續(xù)的，是目前樓市調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的底線思維。

王東東分析，在當(dāng)前統(tǒng)籌疫情防控和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展背景下，今年政府工作報告延續(xù)了以往對房地產(chǎn)的定位，也同樣延續(xù)了市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策基調(diào)，預(yù)計今年房地產(chǎn)不會出現(xiàn)過度刺激政策，而明確“因城施策”也為后續(xù)政策調(diào)控提供了靈活空間。

“因城施策”即各城市針對調(diào)控工作實行“一城一策”。據(jù)王東東介紹，畢竟城市與城市的發(fā)展階段不同，受環(huán)境、人口、自身現(xiàn)狀等方面的影響，不同城市面臨的問題具有很大差異。更多權(quán)限下放給地方，在堅守國家提出的定位和目標(biāo)的前提下，再由地方根據(jù)自身的情況認(rèn)真分析研判，對存在問題做針對性優(yōu)化調(diào)整，從而能達(dá)到更好保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

記者注意到，新冠肺炎疫情發(fā)生以來，部分城市頻繁發(fā)布樓市調(diào)控政策，但放松力度較大的政策均被叫停，以至于部分為樓市松綁的政策遭遇“一日游”。王東東指出，今年政府工作報告未提及落實地方政府的主體責(zé)任，并不意味著地方政府對房價防控沒有主體責(zé)任。把相關(guān)政策的靈活性交給地方政府，其實也意味著把相關(guān)的主體責(zé)任交給地方政府。

值得注意的是，樓市作為中國經(jīng)濟(jì)的一部分，央行通過“浮動利率”機(jī)制有計劃的出手降息，為進(jìn)場的剛需購房群體減輕還貸壓力，對有效降低購房成本，保持房地產(chǎn)行業(yè)的整體穩(wěn)定具有積極作用。政府工作報告提出，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速明顯高于去年。保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定。創(chuàng)新直達(dá)實體經(jīng)濟(jì)的貨幣政策工具，務(wù)必推動企業(yè)便利獲得貸款，推動利率持續(xù)下行。

翎鴻金融研究員陳風(fēng)表示，自2019年8月央行改革完善貸款市場報價利率并形成機(jī)制以來，1年期LPR累計調(diào)整5次，調(diào)降幅度合計達(dá)到46基點；5年期以上共調(diào)整3次，調(diào)降幅度達(dá)20基點。進(jìn)一步體現(xiàn)中長期貸款下調(diào)的導(dǎo)向，對降低包括房貸在內(nèi)的直接貸款成本產(chǎn)生較為積極的作用，顯示出政策對于運用利率工具降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本、帶動邊際投資傾向的重視。

加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 老舊小區(qū)迎福音

舊宅是印證年代 的可視化藝術(shù)，也是找尋城市記憶和做敘事空間的 生活素材。但受制于當(dāng)時的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計理念，現(xiàn)存大多數(shù)老舊住宅區(qū)普遍區(qū)缺乏足夠公共空間和配套設(shè)施，整體環(huán)境較差。加之物業(yè)管理缺位導(dǎo)致外墻和樓道破舊、各種管道老化、路面坑洼難行等諸多問題，被百姓冠以“老破小”之稱。

針對這一現(xiàn)狀，政府工作報告明確具體目標(biāo)，要加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力，以適應(yīng)農(nóng)民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求。新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。

海輝基金分析專員李焱表示，老舊小區(qū)改造與民生福祉相連，與城市文明相系。今年以來，中央在重要會議上已多次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)存量住房改造提升，以改善居民居住條件。本次政府工作報告中明確提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量比去年增加一倍，力度明顯加大。在改善居民居住條件、提高生活質(zhì)量和幸福指數(shù)的同時，亦對促進(jìn)上萬億元的有效投資、擴(kuò)大內(nèi)需具有重要意義。

2019年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率 超過60%。關(guān)于城鎮(zhèn)化，政府工作報告還提出，要發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。完善便民設(shè)施,讓城市更宜業(yè)宜居。

中國 城鎮(zhèn)化，在改革開放的40年間過了一個高速發(fā)展期，常住人口城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提高到2019的年60.60%，取得了舉世矚目的成就。進(jìn)入下半場后，中國 城鎮(zhèn)化發(fā)展正處于由高速度向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期，中心城市、都市圈和城市群正成為新的發(fā)展戰(zhàn)略，周邊地區(qū)在共同前進(jìn)的帶動下也將步入發(fā)展快車道，這也對住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出更高要求。

陳風(fēng)同樣認(rèn)為，決策層對老舊小區(qū)改造的重視，再一次表明對房地產(chǎn)調(diào)控的決心。舊改無需拆除重建、沒有增加房屋面積，主要是增加和改善生活設(shè)施，在存量房市場做文章。存量住房在經(jīng)過良好的改造和完善后，可有效加大城市困難群眾住房保障，延伸老舊住房的居住年限，既降低了老城區(qū)的住房剛需，也不會助推房價刺激性上漲。而在改造過程中，也為相關(guān)企業(yè)的介入創(chuàng)造了條件，完善產(chǎn)業(yè)鏈，使得市場空間得到進(jìn)一步拓展，為扎實做好“六穩(wěn)”工作，落實“六保”任務(wù)的工作發(fā)揮積極且持續(xù)的作用。

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