欲問(wèn)當(dāng)今全球，誰(shuí)是 房地產(chǎn)市場(chǎng)？無(wú)疑，中國(guó)城鎮(zhèn)化用40年左右的時(shí)間走過(guò)了西方百年的發(fā)展歷程，在這一引擎推動(dòng)下，中國(guó)創(chuàng)造了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，誕生了一批“ ”房企。

不過(guò)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主，單一房地產(chǎn)市場(chǎng)與整體的國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)有何關(guān)系？房?jī)r(jià)將是漲是跌？對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如何實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展？

要不要房地產(chǎn)業(yè)？

“加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，7月30日，隨著中央政治局做出這一部署，這將成為我國(guó)下半年乃至更長(zhǎng)時(shí)期經(jīng)濟(jì)工作的重要方向。

“我國(guó)有超大規(guī)模的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)”，盤古智庫(kù) 研究員王靜文告訴中國(guó)新聞周刊，在貿(mào)易保護(hù)主義上升、全球市場(chǎng)萎縮的背景下，可以充分利用國(guó)內(nèi)的超大規(guī)模市場(chǎng)，形成以內(nèi)循環(huán)為主、雙循環(huán)互相促進(jìn)的勢(shì)頭。

王靜文表示，從國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)極廣、體量極大的產(chǎn)業(yè)鏈。

首先，國(guó)內(nèi)仍有大量住房需求，形成了龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。8月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1—7月份，我國(guó)商品房銷售面積83631萬(wàn)平方米，商品房銷售額81422億元。

這一巨大的體量孕育了眾多的市場(chǎng)主體。8月10日，《財(cái)富》公布了 的世界500強(qiáng)排行榜，我國(guó)共有5家房企上榜，其中碧桂園以2019年?duì)I業(yè)收入703.35億美元的業(yè)績(jī)，位次由全球177位升至147位，居全球房企首位。

“僅就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，從內(nèi)循環(huán)角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)一頭連著投資、一頭連著民生，實(shí)現(xiàn)了投資功能和民生需求的循環(huán)”，易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌告訴中國(guó)新聞周刊，二季度我國(guó)GDP為250110億元，同比增長(zhǎng)3.2%，終于實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，這離不開(kāi)投資的貢獻(xiàn)。而在投資中，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)1.9%，率先實(shí)現(xiàn)由降轉(zhuǎn)升，成為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中為數(shù)不多的亮點(diǎn)。

第二，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于上下游產(chǎn)業(yè)都有明顯的拉動(dòng)作用。王靜文表示，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)家電、家具、建材等消費(fèi)。

第三，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的 潛力所在，是形成國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)的極重要手段，而房地產(chǎn)業(yè)為這一 的內(nèi)需提供了重要的生活空間和商業(yè)消費(fèi)空間。

從房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品來(lái)看，以碧桂園等為例，這些龍頭房企每年一方面提供數(shù)十萬(wàn)套住宅產(chǎn)品，此外其數(shù)百萬(wàn)平方米的購(gòu)物商場(chǎng)等也為人們消費(fèi)購(gòu)物創(chuàng)造了更便利的條件。

繆萌表示，房地產(chǎn)業(yè)較大程度上推動(dòng)了人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 推動(dòng)力。當(dāng)然，城鎮(zhèn)化是動(dòng)態(tài)演變的，過(guò)去一味追求高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)發(fā)展模式也不可持續(xù)。

樓市供需生變

在內(nèi)循環(huán)為主、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)發(fā)展的格局下，中國(guó)房地產(chǎn)的邏輯或?qū)⑸儭?/p>

王靜文表示，內(nèi)循環(huán)要形成一個(gè)完整閉環(huán)，還需要 終消費(fèi)的支持，整體國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需要一定的再平衡。

7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。目前，深圳、東莞、南京等地紛紛加碼樓市限購(gòu)政策，其重點(diǎn)是打擊投資投機(jī)、囤房、炒房等。

繆萌表示，房住不炒、因城施策仍是樓市主基調(diào)，未來(lái)樓市成交量?jī)r(jià)將以平穩(wěn)為主，房?jī)r(jià)大起大落將會(huì)被遏制。

“在這樣的政策基調(diào)之下，樓市需求層面將會(huì)發(fā)生較大變化”，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴中國(guó)新聞周刊，投資投機(jī)需求將會(huì)受到極大抑制，樓市將會(huì)以剛性需求釋放為主，部分剛改需求也會(huì)進(jìn)入樓市，房地產(chǎn)業(yè)將真正回歸到保障民生的屬性。

這將對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響？市場(chǎng)需求將如何釋放？

“房地產(chǎn)業(yè)根本上要滿足人的居住需求，服務(wù)于人們對(duì)美好生活的追求”，碧桂園創(chuàng)始人、董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)此表示，看好三四五線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)殡S著農(nóng)民工工資提升，他們就產(chǎn)生了居住改善的需求，而這些人不會(huì)在高房?jī)r(jià)的大城市買房，也不會(huì)在缺乏醫(yī)療和學(xué)校配套的農(nóng)村住，因此，他們 可能會(huì)在有學(xué)校、醫(yī)療等基本配套、且房?jī)r(jià)在萬(wàn)元以下的城鎮(zhèn)居住。

“在當(dāng)前的時(shí)代背景下，對(duì)于地產(chǎn)商而言，單純追求數(shù)量的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在需要高質(zhì)量發(fā)展”，趙秀池表示，高質(zhì)量產(chǎn)品是企業(yè)的生命，唯有質(zhì)量過(guò)得硬，符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)上有一席之地，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。

房企們也在以變應(yīng)變。據(jù)了解，2020年，碧桂園將其發(fā)展主題定為全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升年、高質(zhì)量發(fā)展關(guān)鍵年?！盎A(chǔ)產(chǎn)品力是重點(diǎn)，關(guān)系著房企在市場(chǎng)上的地位和口碑”，碧桂園總裁莫斌表示，今年疫情以來(lái)，健康住宅產(chǎn)品需求凸顯，碧桂園迅速啟動(dòng)產(chǎn)品力全面提升，以健康住宅產(chǎn)品為基礎(chǔ)，并從產(chǎn)業(yè)鏈角度配套健康家居產(chǎn)品及健康服務(wù)，提供更健康的人居生活。

趙秀池表示，城市價(jià)值、區(qū)域價(jià)值的重塑是未來(lái)樓市的一大機(jī)遇，人口流入多的城市、高品質(zhì)項(xiàng)目依然具有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

房企需加緊建設(shè)護(hù)城河

從政策部署來(lái)看，以內(nèi)循環(huán)為主的格局將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，新型城鎮(zhèn)化將持續(xù)釋放作用，帶動(dòng)投資和消費(fèi)需求。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.6%，離發(fā)達(dá)國(guó)家80%左右的城鎮(zhèn)化率還存在差距。城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就有近1400萬(wàn)人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，不僅增加城市公共服務(wù)設(shè)施投入，也會(huì)釋放巨大的衣食住行等消費(fèi)需求。對(duì)此，繆萌表示，新型城鎮(zhèn)化仍然有較大的發(fā)展空間。

面對(duì)紅利期，房企們?cè)诜e極布局后市。以碧桂園為例，截至2019年12月31日，其在國(guó)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約17022億元，潛在的權(quán)益可售貨值約7159億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.4萬(wàn)億元，分布于一二三四五線各等級(jí)城市，可滿足未來(lái)三到四年以上的銷售量。

王靜文表示，不過(guò)也要看到，城鎮(zhèn)化率的上升速度近4年來(lái)持續(xù)放緩，2019年僅上升了1.02個(gè)百分點(diǎn)，是1996年以來(lái) 慢的一年，從中可以看出，城鎮(zhèn)化的速度在變慢，這將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成考驗(yàn)。

整體看，隨著市場(chǎng)空間的變化，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，初步呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，銷售額超過(guò)1000億的企業(yè)共13家，這些企業(yè)銷售額增長(zhǎng)率均值為2.2%；銷售額500億—1000億的企業(yè)共16家，這些企業(yè)銷售額增長(zhǎng)率均值為1%；此外，銷售額100億—200億的企業(yè)、50億—100億的企業(yè)分別下降了7.6%、11.6%。這顯示出，相比于其他房企，規(guī)模越大的頭部企業(yè)銷售業(yè)績(jī)整體也越好。

雖然如此，大型房企依然在通過(guò)各種手段，加緊建設(shè)護(hù)城河。從碧桂園來(lái)看，通過(guò)現(xiàn)金流管理、降低負(fù)債、開(kāi)辟低成本融資渠道等，2019年凈借貸比率僅為46.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于50家典型房企平均凈負(fù)債率94.1%的水平，抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升。具體看，2019年底，碧桂園需于一年以內(nèi)償還的短期有息債務(wù)為1163億元，以其2683.5億元可動(dòng)用現(xiàn)金余額計(jì)算，現(xiàn)金余額對(duì)于短期有息負(fù)債的覆蓋比例達(dá)2.3倍，償還債務(wù)沒(méi)有壓力。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)之下，發(fā)展更多依靠科技創(chuàng)新，轉(zhuǎn)型升級(jí)是主浪潮，為此，近年來(lái)大型房企也進(jìn)入造車、機(jī)器人等領(lǐng)域，開(kāi)辟新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

從2018年開(kāi)始，碧桂園就開(kāi)始在“建筑機(jī)器人+裝配式建造”領(lǐng)域進(jìn)行摸索，目前已在建筑機(jī)器人、餐飲機(jī)器人方面取得長(zhǎng)足的進(jìn)展。僅在餐飲機(jī)器人方面，截至2020年6月，碧桂園已累積提交超500余項(xiàng)專利申請(qǐng)，涵蓋火鍋、中餐、快餐、煲仔飯等多個(gè)業(yè)態(tài)。

中指研究院指出，碧桂園圍繞地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)做強(qiáng)，積極布局機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)版圖，實(shí)現(xiàn)多元布局和主業(yè)協(xié)同并進(jìn)，有利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，值得行業(yè)借鑒。

在業(yè)績(jī)持續(xù)提升的同時(shí)，碧桂園持續(xù)投身于社會(huì)公益活動(dòng)，累計(jì)捐贈(zèng)超67億元，涉及精準(zhǔn)扶貧、職業(yè)教育、教學(xué)科研等多方面。今年疫情期間，碧桂園集團(tuán)、國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)先后共捐贈(zèng)2億元設(shè)立抗疫基金，全力支持一線抗疫工作。

王靜文表示，經(jīng)濟(jì)向內(nèi)的背景下，發(fā)展越來(lái)越注重以人為本，房企積極參與慈善公益活動(dòng)，有利于提升其整體價(jià)值。

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