交款10年，婚房遲遲不到位；爛尾6年，業(yè)主無(wú)奈住進(jìn)毛坯房……近日，關(guān)于樓房延期交付和爛尾等問(wèn)題，引發(fā)了全社會(huì)關(guān)注，關(guān)于商品房預(yù)售制存廢的討論聲再次響起。

其實(shí)，“取消商品房預(yù)售”的實(shí)踐一直沒(méi)有中斷。早在2010年，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就對(duì)外宣布，為進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，廣西選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。而像報(bào)道中提到的2018年在廣東江門(mén)，2020年在海南都出臺(tái)了類(lèi)似措施，這表明一些地方已經(jīng)在嘗試推行商品房現(xiàn)售。

房地產(chǎn)預(yù)售，在我國(guó)一直很普遍，也逐漸成為一種固定模式。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)80%至90%的商品住宅都是采用預(yù)售方式。商品房預(yù)售制加速了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。自從我國(guó)住房走向市場(chǎng)化以來(lái)，房產(chǎn)預(yù)售制度從很大程度上，對(duì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，拉動(dòng)積極增長(zhǎng)起到了關(guān)鍵作用。

然而，房地產(chǎn)預(yù)售制度也存在某些弊端。首先是在這種制度下，購(gòu)房者必須先交錢(qián)再拿房，因此，存在不少未知風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)有些甚至很大。如果遭遇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偷奸耍滑，以次充好，偷工減料，導(dǎo)致劣質(zhì)工程，購(gòu)房者領(lǐng)到的就不是合格房子；其次，還有可能變成“爛尾房”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不可預(yù)知，一旦資金管理不善出現(xiàn)斷裂，開(kāi)發(fā)商就將無(wú)法按時(shí)交房。

此外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建造以及銷(xiāo)售過(guò)程中，還可能出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的面積縮水、延期交房、配套不全等問(wèn)題。而此時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往以“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”為由，或延期交房，或在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)玩“惜售”，損害購(gòu)房者的權(quán)益，由此導(dǎo)致的糾紛不斷。雖然有專(zhuān)家建議，可以在購(gòu)房合同中明確開(kāi)發(fā)商應(yīng)該支付逾期交房的違約金，但在實(shí)際操作中仍難度很大。

可見(jiàn)，在預(yù)售制度和商品房現(xiàn)售各有利弊的條件下，切莫操之過(guò)急。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向存量房時(shí)代，取消商品房預(yù)售制是樓市交易制度改革的必然，但必須防止取消預(yù)售制后產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)。至少?gòu)馁Y金鏈上看，開(kāi)發(fā)商把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行。由此，對(duì)樓市交易制度改革要循序漸進(jìn)，對(duì)“取消商品房預(yù)售制”應(yīng)當(dāng)考慮得再周全一些，還是應(yīng)該不斷征求各方意見(jiàn)，達(dá)成更多共識(shí)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)逐步完善且達(dá)到可造作的情況下，再取消商品房預(yù)售制不遲。

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