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物業(yè)企業(yè)在新的領(lǐng)域拓展利潤(rùn)邊界 行業(yè)被認(rèn)為將會(huì)進(jìn)入“黃金時(shí)代”
編輯:小梁 發(fā)布日期:2020-11-27 11:02:29 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 閱讀 571 次
2020年,被認(rèn)為是物業(yè)行業(yè)“特殊”的一年。
一方面,在前一年超過(guò)12家物業(yè)企業(yè)通過(guò)IPO、重組或借殼登陸資本市場(chǎng)后,頭部開發(fā)商開始在2020年分拆物業(yè)上市。尤其是11月8日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活通過(guò)港交所上市聆訊;19日,融創(chuàng)服務(wù)正式掛牌上市;22日,遠(yuǎn)洋服務(wù)通過(guò)港交所上市聆訊;23日,恒大物業(yè)開始招股,并計(jì)劃于12月2日正式掛牌。此后,越秀地產(chǎn)也發(fā)布公告,打算分拆物業(yè)上市。而恒大物業(yè)的上市,也意味著市場(chǎng)再添一只千億物業(yè)股。
另一方面,新冠疫情改變了社會(huì)各界對(duì)物業(yè)行業(yè)的認(rèn)知,城市更新、老舊小區(qū)改造等政策也被認(rèn)為帶來(lái)新的機(jī)遇。有機(jī)構(gòu)發(fā)布預(yù)測(cè)表示,2020年,物業(yè)行業(yè)的總體營(yíng)收規(guī)模將首度突破萬(wàn)億。
股價(jià)和估值暴漲背后,物業(yè)行業(yè)的發(fā)展到底情況如何?數(shù)據(jù)顯示,物業(yè)行業(yè)仍處在規(guī)模高速擴(kuò)張階段,但傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)空間有限,隨著物業(yè)企業(yè)不斷在新的領(lǐng)域拓展利潤(rùn)邊界,行業(yè)被認(rèn)為將會(huì)進(jìn)入“黃金時(shí)代”。
政策利好刺激想象空間
物業(yè)行業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)是一大因素。
根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)9月發(fā)布的《2020中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數(shù)報(bào)告》顯示,2020年物業(yè)管理行業(yè)總體營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)值是11800億元,管理面積將達(dá)到330.4億平方米?!笆奈濉逼谀?,物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模將達(dá)到430億平方米,營(yíng)業(yè)收入將超過(guò)2萬(wàn)億元,從業(yè)人員將達(dá)到1000萬(wàn)人以上,下游的一些產(chǎn)業(yè)也將拉動(dòng)100萬(wàn)人就業(yè)。
不過(guò),規(guī)模增長(zhǎng)并不能完全解釋資本為何突然青睞物業(yè)行業(yè)。一直以來(lái),勞動(dòng)力密集、利潤(rùn)空間低,就被認(rèn)為是物業(yè)行業(yè)的“行業(yè)標(biāo)簽”。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)報(bào)告》顯示,500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入3407.48億元,同比增長(zhǎng)20.33%,業(yè)績(jī)維持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
與管理面積和收入規(guī)模的大幅上漲不同的是,2019年,500強(qiáng)企業(yè)毛利和凈利潤(rùn)分別為511.64億元和299.88億元,毛利率微降0.13個(gè)百分點(diǎn)至15.02%,凈利潤(rùn)率為8.80%,較上年,也僅僅只增加0.81個(gè)百分點(diǎn)。
不過(guò),由于2020年以來(lái)的新冠疫情、老舊小區(qū)改造等,被認(rèn)為推動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的社會(huì)認(rèn)知改變,拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域,創(chuàng)新物業(yè)商業(yè)模式,因此,2020年也被認(rèn)為是物業(yè)行業(yè)“特殊的一年”。
一些觀點(diǎn)看來(lái),在整體利潤(rùn)空間不足的背景下,物業(yè)行業(yè)之所以能在今年成為資本寵兒,主要在于隨著城市發(fā)展進(jìn)入“存量更新”時(shí)代,基礎(chǔ)物業(yè)管理收入以外的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入,所帶來(lái)的巨大想象空間。
有物業(yè)企業(yè)人士告訴記者,疫情以后,物業(yè)行業(yè)的生活性服務(wù)屬性開始得到社會(huì)廣泛認(rèn)可,但作為生產(chǎn)性服務(wù)屬性,還未得到廣泛認(rèn)識(shí),價(jià)值被低估。
在所有的物業(yè)類型中,住宅物業(yè)以四成的面積創(chuàng)造超過(guò)五成的收入。而老舊小區(qū)改造等城市更新政策的推出,也讓低利潤(rùn)的住宅物業(yè),看到了獲得更高利潤(rùn)的希望。
一方面,老舊小區(qū)改造可以為物業(yè)行業(yè)提供新的增量空間。以北京為例,北京建設(shè)于1999年以前的老舊小區(qū)約有2.3億平方米。其中大部分沒有專業(yè)化的物業(yè)管理,不僅基礎(chǔ)設(shè)施落后、小區(qū)環(huán)境較差,更缺乏物業(yè)服務(wù)。北京市住建委主任王飛就曾表示,老舊小區(qū)綜合整治工程的目標(biāo)之一,便是帶動(dòng)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制的建立。
而另一方面,在老舊小區(qū)改造的“提升類”改造中,提出要針對(duì)公共服務(wù)和公共環(huán)境,改造包括增設(shè)社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、體育設(shè)施、智能信包(快件)箱等便民設(shè)施等。這些,都被認(rèn)為是物業(yè)公司未來(lái)的盈利空間所在。
其中,又以新基建、5G等相關(guān)的智慧物業(yè)運(yùn)營(yíng), 為值得關(guān)注。有北京龍頭物業(yè)企業(yè)的相關(guān)部門負(fù)責(zé)人預(yù)估,未來(lái)五年間,僅是智慧社區(qū)改造、新基建的規(guī)模,北京的市場(chǎng)規(guī)模就會(huì)有200億元左右。
而在2020年的城博會(huì)上,記者也了解到,在老舊小區(qū)的智慧化改造過(guò)程中,物業(yè)公司聯(lián)合第三方平臺(tái),為居民提供物流服務(wù)、保修服務(wù)等物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)十分普遍。通過(guò)物業(yè)提供的便攜式醫(yī)療設(shè)備,打通小區(qū)居民健康數(shù)據(jù)與社區(qū)醫(yī)院、家庭醫(yī)生的智慧社區(qū)醫(yī)療案例也開始出現(xiàn)。
一個(gè)直觀反映了這一趨勢(shì)的現(xiàn)象是,萬(wàn)科近期將物業(yè)公司改名為“萬(wàn)物云”,定位為空間科技服務(wù)。另外,金科、龍湖等知名房企分拆的物業(yè)板塊,也都在名稱中直接加入了“智慧”元素。新城悅服務(wù)也在2019年就收購(gòu)了智能家居企業(yè)數(shù)淵信息。
兩倍毛利率
在理解了這一趨勢(shì)及其背后的邏輯之后,一個(gè)各界關(guān)注的問題是,讓無(wú)數(shù)資本和地產(chǎn)公司趨之若鶩的“多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)”,到底能對(duì)行業(yè)產(chǎn)生多大的影響?
前文已經(jīng)提到,2019年,在整體收入提升了20%個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí),物業(yè)行業(yè)500強(qiáng)企業(yè)的整體毛利率和純利潤(rùn)率為15.02%和8.8%,分別下降了0.13個(gè)百分點(diǎn),和微增了0.81個(gè)百分點(diǎn)。
有物業(yè)企業(yè)人士告訴記者,目前來(lái)看,一方面,物業(yè)管理成本和人員成本不斷上漲,對(duì)于本就是勞動(dòng)力密集行業(yè)的物業(yè)行業(yè)影響較大。另一方面,物業(yè)服務(wù)費(fèi)目前的調(diào)價(jià)機(jī)制建設(shè)不夠完善,一些地方政府的指導(dǎo)價(jià)格長(zhǎng)期不變,物業(yè)費(fèi)用難以上漲,這也使得基礎(chǔ)物業(yè)收入,利潤(rùn)增長(zhǎng)相對(duì)乏力。
分開來(lái)看,以物業(yè)管理費(fèi)用為核心的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入達(dá)2660.53億元,同比增長(zhǎng)17.86%,占總營(yíng)業(yè)收入的78.08%。提供更多增值服務(wù)的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入746.94億元,同比增長(zhǎng)30.03%,占總營(yíng)業(yè)收入的21.92%。
而從利潤(rùn)來(lái)看,500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)191.73億元,占總凈利潤(rùn)的64%,而多種服務(wù)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總值108.16億元,占總凈利潤(rùn)的36%。
物業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù),以22%的收入,創(chuàng)造了36%的利潤(rùn),顯然基于社區(qū)增值服務(wù)的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù),是提高行業(yè)利潤(rùn)率的。
而如果聚焦個(gè)別房企,這種差異更加明顯。
易居研究院根據(jù)上市物業(yè)企業(yè)的年報(bào)整理,大部分上市物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率,在11%到30%左右,而增值服務(wù)的毛利率,則普遍達(dá)到了30%至60%的區(qū)間,相當(dāng)一部分企業(yè)的增值服務(wù)毛利率達(dá)到了物業(yè)管理服務(wù)的兩倍左右。2019年,碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù),毛利率約為30.2%,而增值服務(wù)的毛利率則達(dá)到了50.5%。保利物業(yè)的這兩組數(shù)字則分別為14.2%和31.4%。鑫苑服務(wù)的差別更是達(dá)到了21.6%和60.9%。
上述易居研究院報(bào)告也指出,物業(yè)管理行業(yè)擁有得天獨(dú)厚的人口資源優(yōu)勢(shì)和業(yè)主交互能力,能夠迅速感知居民和業(yè)主多元化的服務(wù)需求,因此得以構(gòu)建更多元的社區(qū)消費(fèi)場(chǎng)景。目前,比較成熟的社區(qū)增值服務(wù)包括空間資源服務(wù)、美居裝修服務(wù)、資產(chǎn)租賃服務(wù)和社區(qū)生活服務(wù)。
而從具體的收入構(gòu)成來(lái)看,也有一批社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)開始成熟。在2019年,500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的社區(qū)電商服務(wù)、社區(qū)房屋經(jīng)紀(jì)、社區(qū)家政服務(wù)和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的收入分別達(dá)到了約63億、62億、25億和6.5億元,占總社區(qū)服務(wù)收入的19.9%、19.6%、8.0%和2.1%。
對(duì)此,全國(guó)智能建筑及居住區(qū)數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)(SAC/TC426)秘書長(zhǎng)張永剛則告訴記者,由于物業(yè)同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)人員的服務(wù)和管理,以及小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理,相對(duì)于第三方不容易出現(xiàn)信息溝通的不順暢,因此,以物業(yè)公司為主的智慧社區(qū)服務(wù),可能是未來(lái)的發(fā)展方向。
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