獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，都市圈是構(gòu)建國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)戰(zhàn)略的核心，而城鎮(zhèn)化是雙循環(huán)戰(zhàn)略的 抓手。他認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)的城鎮(zhèn)化就是大城市化，因此一線和部分熱點(diǎn)城市的樓市仍有機(jī)會(huì)。

5月14日，中共中央政治局常委會(huì)會(huì)議 提出“深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，充分發(fā)揮我國(guó)超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和內(nèi)需潛力， 構(gòu)建國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，之后國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)新發(fā)展格局在多次重要會(huì)議中被提及。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，就國(guó)內(nèi)而言，至少要實(shí)現(xiàn)五個(gè)大循環(huán)。首先是消費(fèi)大循環(huán)，但這個(gè)問題的本質(zhì)不是為了讓大家花錢，而是讓大家有錢；其次是制造業(yè)大循環(huán)，解決大而不強(qiáng)的問題；第三是技術(shù)大循環(huán)；第四是城鄉(xiāng)大循環(huán)，要完成城鎮(zhèn)化；第五是讓中國(guó)的產(chǎn)業(yè)能在全球具有良好的發(fā)展勢(shì)頭。

“在這五大循環(huán)里面， 核心的循環(huán)是城鄉(xiāng)大循環(huán)，”馬光遠(yuǎn)說，中國(guó)是目前全球 一個(gè)完成工業(yè)化但沒有完成城鎮(zhèn)化的國(guó)家，中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化就是大城市化。

他進(jìn)一步指出，在此大格局下，房地產(chǎn)未來(lái)的增量空間在都市圈，“十四五”期間（2021年-2025年）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入都市圈時(shí)代，一線和15個(gè)以上的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)都會(huì)反彈。

12月初，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的報(bào)告《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(2020)》稱，房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過去。報(bào)告指出，同歷史峰值比較，一些城市房?jī)r(jià)下跌的幅度更為明顯，其中不乏一線城市和熱點(diǎn)城市。比如，目前的北京房?jī)r(jià)同2017年4月時(shí)相比下降了15.8%，青島房?jī)r(jià)相比2018年7月下降了22.8%，天津房?jī)r(jià)相比2017年3月下跌了21.8%。

上周召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“解決好大城市住房突出問題”作為明年經(jīng)濟(jì)工作的一大重點(diǎn)任務(wù)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“住房問題關(guān)系民生福祉”，重申“房住不炒”的定位，并花了大段篇幅來(lái)講保障性租賃住房建設(shè)。

馬光遠(yuǎn)表示，未來(lái)五年，在“房住不炒”的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)逐步退出。一個(gè)原因是人口數(shù)量 下滑和人口老齡化將導(dǎo)致房地產(chǎn)的增量需求下降。

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