廣州頭試勾地、新政細則后頭拍——荔灣芳村高爾夫球場兩塊靚地出讓落錘，9家房企爭奪，經(jīng)過近100輪舉牌，較后中鐵房地產(chǎn)集團房企以12.95億奪得兩地，溢價高達129%。

　　這次拍賣的是荔灣區(qū)芳村高爾夫球場A地塊和B地塊。A地塊占地面積 28122平方米，建筑面積84366平方米，掛牌起始價27966萬元，折合樓面地價3314.8元/平方米。拍賣結(jié)果是由央企中鐵房地產(chǎn)集團6.25億奪得A地塊,折合樓面價7408元/平米。B地塊占地面積37000平方米，包括AF030622、AF030623兩塊地，建筑面積分別是88896、2931平方米，掛牌起始價28529萬元，折合樓面地價3107元/平方米。較后也是被中鐵房地產(chǎn)集團6.7億奪得，折合樓面價7296元/平方米。

　　有媒體認為從南沙區(qū)龍穴島2010NJY-2地塊、開發(fā)區(qū)KXC-J1-3地塊的流拍，到該兩塊地遭瘋搶，2010年土地市場的冷清一掃而空。

　　針對此次土地拍賣，合富置業(yè)頭席分析師龍斌表示，兩塊地的出讓價比預(yù)期略高，總的看競爭激烈，但不失理性。得主中鐵集團乃國企，資金實力不一般，結(jié)果會給市場傳達什么信息？廣州樓市目前有強支撐，后市看好。

　　滿堂紅研究部高端主任肖文曉表示，7000多的樓面地價，放在市場好的時候，大家會覺得便宜了，放在現(xiàn)在算是中規(guī)中矩，不覺得是樓市的什么強心針。08年調(diào)控之初，員村絹麻廠地王夠強力了，一樣改變不了跌勢。

　　我查了一下之前網(wǎng)上的預(yù)測，大致認為拍賣結(jié)果會在6000-8000元/平方米。而目前該區(qū)域房價大約為13000元/平方米，有人甚至據(jù)此預(yù)測這兩幅地的住宅兩年后入市售價在1.8萬-2.1萬元/平米。

　　如果真的如此，這次拍出的地價是否太低了呢？而我比較認同經(jīng)緯朱欣苑的判斷，她認為該地塊樓面地價5000元/平米左右比較合理，超過7000元/平米就偏高。因為，雖然芳村一帶目前的房價還比較高，例如廣物荔江美筑二期售價大約在13000-16000元/平米，據(jù)稱復(fù)式要2萬/平米。但陽光家緣顯示該盤一期均價為11883元/平米，已售242套、僅剩11套；二期均價15673元/平米，但僅銷售24套、還有237套未售。

　　而芳村的房價2009年以前一直在萬元以下、甚至在8000元以下徘徊，只是由于該區(qū)域樓盤少，加上近期在廣佛同城、白鵝潭經(jīng)濟圈等利好推動下，因此房價開始不斷飆升，但市場認可和接受的程度并不是太高。
　　在目前新政調(diào)控的環(huán)境下，房價已經(jīng)開始出現(xiàn)回落，在土地拍賣現(xiàn)場提示周邊房價為13000元/平米左右。如果，未來房價不是走高而是走低，例如象2008年那樣芳村的房價可能只能購到8000-10000元/平米，那7000多元的樓面地價顯然就偏高。

　　金沙洲的樓盤房價高的時候洋房可以高達15000-16000元/平米，但房價低的時候會降到6000-7000元/平米，價格變化幅度高達40%-50%。當(dāng)時樓面地價8000多元/平米的地王都無法開發(fā)，其中一幅已經(jīng)被政府收回。因此，對未來房價的預(yù)期不宜過度樂觀，如果房價不是在目前的基礎(chǔ)上走高而是走低要如何應(yīng)對？

　　我也比較認同蕭文曉的看法，的確在市場已經(jīng)形成整體回落態(tài)勢的情況下，個別地塊高價出讓是無法逆轉(zhuǎn)局勢的，較典型的就是恒大逆市高價拿下的員村地塊。但蕭文曉只說了市場好和市場一般的情形，認為在現(xiàn)在看是中規(guī)中矩，不覺得是什么強心針。沒有說的情形是：市場不好或者很糟的話，這樣的地價其實是偏高的，而且就連合富的龍斌現(xiàn)在也認為這一地價比預(yù)期略高。

　　央企高價拿地的現(xiàn)象屢見不鮮，但在市道如此明確、房價即將進入調(diào)整階段逆市高價拿地，其精神可嘉、但市場的意識、把握和判斷卻難以恭維。事實上，央企、國企和房企誤判市場和形勢的例子也不勝枚數(shù)，是否誤判今年下半年就可見分曉。

　　不過，這次拍賣的結(jié)果對地方政府完成今年的推地任務(wù)的確是增強了信心，如果結(jié)果不理想穗，24條提出今年要完成出讓5平方公里住宅用地、其中2平方公里城區(qū)用地的任務(wù)就有可能受到影響。

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