未來(lái)對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的調(diào)控，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要組成部分，限制租金漲幅、實(shí)行租金指導(dǎo)價(jià)等措施，將促進(jìn)實(shí)現(xiàn)租金平穩(wěn)。

首部地方版住房租賃條例來(lái)了！8月24日，北京市住建委就《北京市住房租賃條例》（征求意見稿）向社會(huì)公開征求意見。北京市擬以地方性立法規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，表明地方政府更加重視通過(guò)住房租賃解決廣大群眾的住有所居問(wèn)題?！稐l例》體現(xiàn)了未來(lái)對(duì)住房租賃市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管的方向，回應(yīng)了租房者的關(guān)切，也為行業(yè)的未來(lái)發(fā)展提供了支持。

從征求意見稿中可以看出，未來(lái)對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的調(diào)控，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要組成部分，限制租金漲幅、實(shí)行租金指導(dǎo)價(jià)等措施，將促進(jìn)實(shí)現(xiàn)租金平穩(wěn)。

征求意見稿明確，“住房租金快速上漲時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場(chǎng)。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。”這體現(xiàn)出北京加強(qiáng)租賃市場(chǎng)調(diào)控和實(shí)現(xiàn)租金平穩(wěn)的決心。

保障承租人居住安全和提升居住質(zhì)量是《條例》的重要取向。對(duì)于威脅承租人居住安全的群租問(wèn)題，征求意見稿明確規(guī)定，“按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的套、間出租”；“住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不得單獨(dú)出租用于居住”。這意味著當(dāng)前仍存在的住房租賃企業(yè)通過(guò)“打隔斷”增加房間數(shù)量，以及客廳等區(qū)域出租住人等情況將不被允許。曾引起高度關(guān)注的長(zhǎng)租公寓“甲醛房”問(wèn)題也有提及，“室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的”屬于不得出租用于居住的情形。

近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓、租金貸、短租房等“租賃+互聯(lián)網(wǎng)+金融”新業(yè)態(tài)、新模式不斷出現(xiàn)，亟需完善住房租賃管理制度體系。長(zhǎng)租公寓曾在資本的裹挾之下跑偏了方向，爆雷頻現(xiàn)。其中的關(guān)鍵問(wèn)題在于“長(zhǎng)收短付”形成資金池——長(zhǎng)租公寓企業(yè)一邊月付房東租金，一邊一次性收取租房者1年左右的租金，這中間11個(gè)月的租金差形成巨大資金池。一旦企業(yè)利用這些資金投資失敗從而資金難以回籠時(shí)，會(huì)給房東和租房者帶來(lái)巨大損害，不少租房者甚至因此無(wú)家可歸，流落街頭。征求意見稿明確，“住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過(guò)3個(gè)月租金總和；超過(guò)的，收取的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管”。此舉將從根本上杜絕資金池形成。

征求意見稿還提出了不少培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的舉措，給眾多住房租賃企業(yè)帶來(lái)利好。如，“鼓勵(lì)將低效、閑置的辦公、商業(yè)、旅（賓）館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住房屋建筑按規(guī)定改建為租賃住房”“鼓勵(lì)村民將宅基地房屋依法交由村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)外出租”“鼓勵(lì)商業(yè)銀行為租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供期限匹配、利率適當(dāng)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的信貸產(chǎn)品和服務(wù)”等。看到未來(lái)廣闊發(fā)展前景，眾多房企均涉足住房租賃業(yè)務(wù)。面對(duì)租賃業(yè)務(wù)投資大，回報(bào)周期長(zhǎng)等問(wèn)題時(shí)，住房租賃企業(yè)應(yīng)堅(jiān)定信心，搶抓機(jī)遇，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，向精細(xì)管理要效益。

住房租賃越來(lái)越受關(guān)注，我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)形成的“售賣一條腿長(zhǎng)，租賃一條腿短”的情形正在改觀。無(wú)論是加快推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，還是規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，都屢次被中 央有關(guān)會(huì)議和文件提及。地方也正在出臺(tái)支持政策推進(jìn)住房租賃發(fā)展。如“十四五”期間，廣州力爭(zhēng)籌建公共租賃住房3萬(wàn)套，保障性租賃住房（含人才公寓）60萬(wàn)套。上海預(yù)計(jì)形成供應(yīng)租賃住房超過(guò)42萬(wàn)套（間、床位），占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。

在此過(guò)程中，立法或?qū)⒊蔀樽》孔赓U發(fā)展的重要支撐和保障。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾在2017年和2020年就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》和《住房租賃條例》公開征求意見，相信立法進(jìn)程會(huì)加快推進(jìn)。同時(shí)，北京市推出首部地方版住房租賃條例的征求意見稿，對(duì)于需要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的人口凈流入大城市而言，具有風(fēng)向標(biāo)意義。征求意見稿開啟各地以立法規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)大幕，未來(lái)地方性立法或?qū)⑹谴髣?shì)所趨。

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