盡管“去庫存”仍被列為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)在新的一年中的工作之一，但其首要位置已經(jīng)被“穩(wěn)定確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”所替代?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的”則已經(jīng)成為了*重要的政策指揮棒。

為解決高房價下“住有所居”的問題，“租購并舉”的新一輪房改已經(jīng)在積極籌劃之中。作為“租購并舉”法律保障的住房租賃立法工作，業(yè)已被住建部列入2017年的工作日程。

鼓勵、保障機構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展住房租賃市場，成為住房租賃立法工作的核心目標(biāo)之一。在此之前，北京等城市已經(jīng)積極籌劃通過地方立法的方式，使住房租賃市場的發(fā)展得到法律層面的保障。

今年

“部里面已經(jīng)做了傳達，2017年的主要任務(wù)之一，除了抓好熱點城市的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、三四線城市的去庫存工作之外，就是要加快構(gòu)建‘租購并舉’的住房制度，這項工作的落腳點就是要加快住房租賃立法。”1月11日，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)營報》記者。

日前，住建部召開了全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議，住建部部長陳政高部署了多項2017年將要開展的工作。在“千方百計抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展”一項中，陳政高特別提到，努力構(gòu)建租購并舉的住房制度。

記者了解到，加快住房租賃立法，已經(jīng)被作為2017年將要開展的重要工作在住建部機關(guān)內(nèi)進行了布置。住房制度改革與發(fā)展司、政策法規(guī)司、房地產(chǎn)市場監(jiān)管司等內(nèi)設(shè)司局已經(jīng)被要求啟動住房租賃立法的前期準(zhǔn)備工作。據(jù)悉，在該項工作中，也將聽取地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)及其有關(guān)職能部門的意見和建議。

實際上，2015年時，建立“租購并舉的住房制度”就已經(jīng)被列為新一輪住房制度改革的重要目標(biāo)之一。2015年，國家發(fā)展和改革委員會在進一步深化經(jīng)濟體制改革領(lǐng)域的工作安排中提出，要“提出進一步深化住房制度改革方案”。據(jù)了解，在此之前，住建部就已經(jīng)啟動了進一步深化住房制度改革方案的前期研究和論證工作。

當(dāng)時，住建部對當(dāng)前中國住房租賃市場的現(xiàn)狀進行了初步評估。評估認為，當(dāng)前中國的住房租賃市場主要存在兩個問題：，缺少專營住房租賃的企業(yè)，也未形成規(guī)模；，租賃市場主要是舊房和二手房，一手房租賃市場還比較少。于是，加快培育住房租賃市場的工作目標(biāo)，就被推至非常重要的位置。

2016年底，經(jīng)濟工作會議召開，在該次會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的”成為房地產(chǎn)相關(guān)政策制定的*重要指揮棒。在這個政策指揮棒的作用之下，為住房租賃市場提供法律保障的住房租賃立法工作，終于提速。

機構(gòu)化目標(biāo)

1997年，按照國務(wù)院的要求，全國停止福利分房，次房改大幕徹底拉開。此后20年的時間中，中國房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展時期，盡管歷經(jīng)幾個周期調(diào)整，但仍然成為實質(zhì)性的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。

然而，伴隨對國民經(jīng)濟重要性的提升，高房價帶來的“住有所居”的問題也日益尖銳?！斑@個話題，部里面和有過多次研究和探討，都認為，解決‘住有所居’的問題，一定要發(fā)展購買和租賃兩個并行的市場，尤其是在租賃市場的發(fā)展中，要讓市場規(guī)律充分發(fā)揮作用。”一位參加過多次政策研討的權(quán)威人士稱。

多個獨立消息源向記者證實，住房租賃立法的核心目標(biāo)，已經(jīng)形成共識，其中之一，就是要為住房租賃市場走“機構(gòu)化、規(guī)模化”的路子，提供法律環(huán)境的保障和基礎(chǔ)性的制度支持。

目前，房屋租賃市場的現(xiàn)狀仍是以個人出租為主，中介機構(gòu)轉(zhuǎn)租為輔。缺乏以運用房屋出租為主業(yè)的專門企業(yè)，同時，對于此類企業(yè)發(fā)展的政策、稅收環(huán)境等，也都十分不明確，“我們也很難確定，未來能不能把現(xiàn)有的租賃業(yè)務(wù)，作為發(fā)展的主業(yè)之一?！币患覐氖略擁棙I(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)人士向記者表示。

但是，市場情勢的發(fā)展正在倒逼制度環(huán)境的發(fā)展。2016年底，為控制土地市場交易價格，北京市推出了新的土地出讓競價方式——在達到競價上限之后，參與競價者通過競爭自持面積比例等方式，決定地塊歸屬。*終，多塊以此方式出讓的地塊，以100%持有的方式，決定了地塊的歸屬。在100%自持之后，其出路只能是租賃。

“這種出讓方式的增多，會使市場快速進入到一個必須以租賃為經(jīng)營出路的階段，企業(yè)在探索這種生存方式，但同時，政策和法規(guī)的制定也要跟上，這樣才能培育出一批以此為主業(yè)的機構(gòu)，才能以市場化的手段，活躍這部分市場。”中國房地產(chǎn)發(fā)展研究研究院何怡剛告訴本報記者。

需要協(xié)調(diào)

“機構(gòu)化、規(guī)?；?jīng)營住房租賃市場，除了立法層面，還需要很多部門的協(xié)調(diào)工作，或者說，如果住房租賃立法本身要進行頂層設(shè)計，那么，還需要有很多協(xié)調(diào)領(lǐng)域的問題需要解決。”一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責(zé)人告訴本報記者。

按照他的說法，金融和稅收領(lǐng)域的問題，是*需要協(xié)調(diào)的領(lǐng)域。對于當(dāng)前有意從事租賃經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先面臨的是缺乏金融制度“出口”的制度性安排與設(shè)計。

“銷售型的房地產(chǎn)模式是高速周轉(zhuǎn)的，拿地、開發(fā)、銷售滾動起來，但是，住房租賃行業(yè)如果是自持物業(yè)經(jīng)營，需要沉淀大筆的資金，如果這些資金沒有金融制度層面的出口，那么，很難形成規(guī)?；陌l(fā)展?！彼f。

目前，北京、上海、廣州、深圳四城市，正在進行房地產(chǎn)信托投資基金的試點工作。這項被稱為Reits的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，實際上是以證券化的方式將自持租賃物業(yè)的收益權(quán)切分轉(zhuǎn)讓，從而實現(xiàn)自持資產(chǎn)的流動性。但是，中國當(dāng)前的金融監(jiān)管制度尚未對這項金融產(chǎn)品給出空間。

此外，稅收配套政策的支持問題也廣受關(guān)注。由于目前個人持有房產(chǎn)豁免繳納房產(chǎn)稅，而以企業(yè)名義持有的房產(chǎn)，需要繳納房產(chǎn)稅，這無疑將在相當(dāng)大的程度上，加重規(guī)?；?jīng)營住房租賃企業(yè)的負擔(dān)。而要解決這一問題，并非是住建部自己能夠解決的。

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