海南樓市大地震

　　在《唐山大地震》熱映之時，海南樓市也隨之發(fā)生著巨大變化。如果說唐山只用了23秒就讓山川易景，而海南樓市的地震期似乎要更漫長一些。從年初的銷售火熱，到現(xiàn)在的購賣兩望，從不過4000元每平米的均價，到千萬一幢的豪宅……海南島，這個和夏威夷、馬爾代夫處在同一緯度的中國旅游度假目的地，7個月的時間走過來，經(jīng)歷了樓市地震之后，您還認(rèn)識它嗎?

　　地震波發(fā)源的地方，叫作震源

　　年初國際旅游島概念的出臺，幾乎在同時，掀翻了以前海南樓市不咸不淡的狀態(tài)，堪稱這場樓市大地震的震源。

　　國務(wù)院于一月四日發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，同時給予海南投融資、財稅、土地、行業(yè)開放等諸多政策支持。至此，海南國際旅游島建設(shè)正式步入正軌，成為國家戰(zhàn)略的一部分。

　　概念雛形的初現(xiàn)在短短數(shù)日內(nèi)吸引來大批島外投資客，將海南房價重新推上了92年的水平。一向平靜的海南重新成為國內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)，一時間眾多媒體充斥了海南樓市瘋狂論的報道，較常見的是拿迪拜與海南做對比。

　　事實(shí)上，“海南國際旅游島”是一個需要時間、需要建設(shè)周期的概念，開發(fā)商、政府以及購房人對此短期炒作的結(jié)果只能是自毀長城。盡管海南有著國際旅游島的國家戰(zhàn)略，但這個戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)和實(shí)施，還得靠多重優(yōu)勢的共同發(fā)力，海南的價值也才能夠達(dá)到化。

　　海南只有不斷完善的交通網(wǎng)絡(luò)和其他配套設(shè)施，加之擁有美麗的天然海灣景觀、豐富石油資源的戰(zhàn)略地位，未來價值才會在海南國際旅游島規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)過程中一點(diǎn)點(diǎn)釋放出來。

　　誠如“博鰲之父”的博鰲亞洲論壇創(chuàng)始人蔣小松先生認(rèn)為，“海南國際旅游島，不再是多建幾座五酒店、多蓋幾棟海景房的事”?！皣H旅游島”的概念下，海南需要產(chǎn)業(yè)鏈的升級，即從單純的看風(fēng)景到提供旅游、休閑、購物、娛樂等一種旅游生活。 地面上離震源較近的一點(diǎn)稱為震中，它是接受振動較早的部位。

　　如果說震源的能量從地心釋放至外所引起的較初動靜是土地崩裂，那么在這場樓市大地震中，房價飆升則是緊隨國際旅游島之后較明顯的表現(xiàn)。

　　有置業(yè)顧問這樣描述房價的瘋狂，“上星期4000元一平米還要拼命游說，這星期不少購房者干脆帶了一箱子錢來付款?！泵襟w對此形容的是——“購房子如購白菜”。

　　?？诘姆績r從2500元/㎡漲到5000元/㎡，花了兩年時間，然而從5000元/㎡漲到10000元/㎡，卻只花了兩個禮拜!短短一個月，海南的大街小巷人們口口相傳的都是“房事傳奇”：“7萬一平方米”、“日漲5000元”、“懷里揣著現(xiàn)金但無房可購”……{$page$}

　　對于海南異常的火熱，國務(wù)院總理 主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。而就在此會議舉行的天，三亞一塊112畝的土地，被拍到1500萬元/畝的天價，成為海南新一代的地王。

　　如果說國際旅游島概念僅僅是催旺海南樓市的步，那么“海南暫停批地”這一規(guī)定則直接把海南房價上漲推上火箭速度。1月15日，海南宣布今年3月底前暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。樓市進(jìn)一步量價齊升，很多樓盤甚至表示已經(jīng)無房可售了。

　　事實(shí)上，海南成為國際旅游島的計(jì)劃在2002年就已初具雛形，消息前后，已有百家房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐海南。直至計(jì)劃正式獲批，大多開發(fā)商早已在海南完成了跑馬圈地式的原始積累。從?？诘饺齺?00多公里的海岸線上，星羅密布著許多大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其中不乏國內(nèi)知名的一線地產(chǎn)商。

　　目前這些土地大多還處于閑置狀態(tài)，其中不乏囤地近十年的土地大戶。如此高昂的閑置成本，將來必定要全部轉(zhuǎn)嫁到房價上，更不必提從美蘭機(jī)場到市內(nèi)一路上大幅的地產(chǎn)廣告，它們撐起了海南的GDP，這也決定了海南房地產(chǎn)成本的高昂。

　　所以，論起海南房地產(chǎn)的抗跌性，且不從它自身品質(zhì)上去假設(shè)，只從這些外部成本上看，開發(fā)商和政府都無法接受房價下降。

　　?？谌齺嗊@些海南一線城市的房價暴漲，不免帶動文昌瓊海等二線城市的開發(fā)商熱情。原本一些拖延數(shù)年的爛尾樓，經(jīng)過修繕，竟然也成為購房者眼中的香餑餑。整個海南房地產(chǎn)業(yè)仿佛被投下一個重磅炸彈，之后就是前路未明的銷售迷局。 當(dāng)某地發(fā)生一個較大的地震時，在一段時間內(nèi)，往往會發(fā)生一系列的地震，其中的一個地震叫做主震，主震之前發(fā)生的地震叫前震，主震之后發(fā)生的地震叫余震。

　　房價飆升的影響，對海南的影響則是“蟻?zhàn)濉钡尼绕?，就好像主震前的前震?/P>

　　《中國人才藍(lán)皮書(2010)》指出，近年來，在中國城市(特別是大城市)中，逐漸出現(xiàn)了一個以剛畢業(yè)大學(xué)生為主體的新群體——“高校畢業(yè)生低收入聚居群體”(別稱“蟻?zhàn)濉?。該群體具有三個典型特征：大學(xué)畢業(yè)，低收入，聚居。

　　在海南，國際旅游島的建設(shè)如火如荼，越來越多的高校學(xué)子走出校門后，選擇留在海南發(fā)展，加入了“蟻?zhàn)濉贝筌姟?/P>

　　從生存條件上來說，他們似乎要比許多本地人還弱勢。無法申請保障房，沒有本地關(guān)系，也沒有父母的幫襯。隨著房價暴漲所帶動的房租瘋漲，太多的困窘讓他們有心逃離這片島嶼。

　　“今年，迫于房租上漲的壓力，拼房的人特別多?！蹦撤课葜薪檎f，拼房的人，主要是大學(xué)畢業(yè)后工作不久、收入很低的“蟻?zhàn)濉?。較近1個月，他幾乎每天都會遇到這樣的拼房者。他們往往兩三個人合租一套兩房，或者三四個人合租一套三房，有的甚至七八個人合租一套三房。{$page$}

　　海南房地產(chǎn)的不健康發(fā)展也引起了政府的重視，雖然海南政府官員曾數(shù)次公開表示不希望海南房價下降，但太過尖銳的社會矛盾顯然也不利于社會和諧。 4月15日，國務(wù)院頒布“二、三套房貸新政”以嚴(yán)厲打擊樓市投資和投機(jī)。對于以外地客戶為主的海南樓市，這種打擊非常致命。

　　2010年5月1日起，海南省實(shí)行商品住房購賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。在訂立商品住房購賣合同后，辦理房屋所有權(quán)證之前，除特殊情形外，嚴(yán)禁辦理房屋轉(zhuǎn)讓和更名手續(xù)。對已預(yù)售的商品住房，應(yīng)于收款當(dāng)日出具發(fā)票。在訂立商品住房購賣合同后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在預(yù)售后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記。逾期不辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記的，暫停預(yù)售許可。

　　這些強(qiáng)制性抑制樓市火熱的政策，無疑就是這次地震中的主震了。

　　“海南十一條”正式實(shí)施后，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月份，?？谏唐贩咳站山徊蛔?3套，而且僅有2天的商品房成交量達(dá)到30套以上。其中成交量較多的，也僅僅成交了54套商品房，不足百套。

　　幾乎在同時，開發(fā)商們不約而同放緩了開盤的節(jié)奏，幾乎所有人都將希望寄托在了下半年，而也有開發(fā)商擔(dān)憂，下半年的集中放量，是否會引起供過于求，房價下跌?

　　新政調(diào)控三個多月以來，樓市凝固成了久之不散的觀望潮，也一定程度上導(dǎo)致了成交量嚴(yán)重萎縮。但是實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商似乎都對目前房價抱有信心，即使打折優(yōu)惠，范圍也很有限，幅度也很微小，業(yè)內(nèi)人士李東緒在接受采訪時就提到，“海南房價不會跌很大?！?/P>

　　而令開發(fā)商們非常頭痛的是，購房者顯然不能夠理解他們在品質(zhì)和宣傳上所花費(fèi)的苦心，也不能夠接受他們微小讓利中所蘊(yùn)含的妥協(xié)之意，在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，大部分網(wǎng)友都表示，海南房價還是維持在5000元每平米左右較為合適。由于雙方的堅(jiān)持，導(dǎo)致海南樓市觀望潮的進(jìn)一步加劇，這恐怕就是這一場樓市大地震中的余震了。

　　至于這場余震何時能夠結(jié)束，海南地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士萬志兵認(rèn)為：房產(chǎn)波動期就是12月到24個月，現(xiàn)在開發(fā)商也在觀察，如果到了下半年的銷售旺季，樓市行情依舊冷淡，隨著樓盤供應(yīng)量的逐步增加，開發(fā)商回籠資金的壓力也會越來越大，到了明年5月份，市場漸漸明朗化后就可判斷是否能抄底。

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