美國1994年洛杉磯地震

洛杉磯是全美僅次于紐約，以商業(yè)及旅游業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的特大城市，經(jīng)濟(jì)總量占全美的 6．45％。

1994年1月17日，美國北部山脈地帶發(fā)生 6．7級地震，離洛杉磯市只有32．19公里，此次地震造成洛杉磯經(jīng)濟(jì)損失高達(dá)300億美元。其中，62人死亡，9000多人受傷，25000人無家可歸，毀壞建筑物2500余座，洛杉磯城市內(nèi)部高速公路損壞，通向洛杉磯市區(qū)及其他地區(qū)的 11條城際主干道被迫關(guān)閉。

洛杉磯房地產(chǎn)市場從地震影響中迅速恢復(fù)除了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步、溫和的長期增長因素外，更重要的是政府持續(xù)投入大量重建資金，以財(cái)政政策的傾斜保證洛杉磯經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的穩(wěn)定，同時(shí)也確保了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)復(fù)蘇。

在1994年，洛杉磯受災(zāi)區(qū)大約60％的房屋缺乏地震保險(xiǎn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場與災(zāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，美國洛杉磯政府將總計(jì)高達(dá)120億美金財(cái)政調(diào)撥與公眾捐助，分配組裝成7個(gè)互為補(bǔ)充的住宅恢復(fù)計(jì)劃。

按住房重建階段，美國洛杉磯住房重修計(jì)劃如下：

過渡臨時(shí)安置階段。1993年美國正經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇階段。政府通過財(cái)政支付轉(zhuǎn)移，修建部分臨時(shí)安置房，分配給災(zāi)區(qū)人民。同時(shí)為了刺激資產(chǎn)市場，將未能分配到臨時(shí)居住房的災(zāi)區(qū)人民，發(fā)放臨時(shí)居住補(bǔ)貼(給于2-3個(gè)月較高達(dá) 1150美金／月的租金資助)與為低收入房屋租賃者提供18個(gè)月的住房租金補(bǔ)貼。

恒久性房屋修建階段。政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長，提高災(zāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)能力，放松各類小商業(yè)貸款，為各中小型商業(yè)機(jī)構(gòu)提供較高可達(dá)150萬美金的、利率為4％-8％的低息商業(yè)貸款，用于重新啟動(dòng)商業(yè)活動(dòng)，創(chuàng)造災(zāi)區(qū)良好的經(jīng)濟(jì)貨幣政策環(huán)境。

針對房屋銷售市場，政府為吸引各住房投資機(jī)構(gòu)參與災(zāi)區(qū)重建的興趣，加大對集資住宅項(xiàng)目的信貸批準(zhǔn)力度，為集資住宅項(xiàng)目提供金額較高可達(dá)1億美元的無息貸款建設(shè)貸款；與此同時(shí)，政府成立SBA小業(yè)主貸款 (Small Business Administration)，為小業(yè)主提供較高達(dá)20萬美金、利率為4％～8％的低息貸款，用于維修住房、房屋抵押貸款等，提供住房消費(fèi)支持。針對部分貧窮客戶，政府提出高達(dá)1萬美元的房屋補(bǔ)貼，作為SBA未滿足需求的補(bǔ)充。

針對租賃市場，政府為住房租賃者提供較高可達(dá)12200美金的租賃補(bǔ)貼，作為SBA租賃客戶未滿足需求的補(bǔ)充。

日本1995年阪神大地震

1995年1月17日，日本兵庫縣南部發(fā)生 7．2級地震。這次地震是日本次襲擊市區(qū)的大地震，影響范圍波及整個(gè)日本大經(jīng)濟(jì)圈——關(guān)西經(jīng)濟(jì)圈(該經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)值占日本國內(nèi)生產(chǎn)總值的17％)，造成經(jīng)濟(jì)損失1000億美元，人員死亡6433人，災(zāi)民32萬人。

其中，震中神戶市作為兵庫縣頭府，面積 544平方公里，人口近143萬，地處日本第三大工業(yè)區(qū)和交通樞紐地帶——阪神工業(yè)區(qū)。阪神工業(yè)區(qū)有日本大城市大阪和第六大城市神戶，制造業(yè)產(chǎn)值占全國的13％，工廠數(shù)占全國的 15％，鋼鐵產(chǎn)量占全國的24％，紡織業(yè)占全國的 20％，機(jī)械制造業(yè)占全國的19％，電器產(chǎn)值占全國的10％。阪神工業(yè)區(qū)還生產(chǎn)汽車零部件、化學(xué)制品，造紙、造船業(yè)發(fā)達(dá)。

震災(zāi)對日本經(jīng)濟(jì)造成的損失不 于阪神工業(yè)區(qū)，還波及到鄰近工業(yè)地帶和日本的對外貿(mào)易。神戶市作為受災(zāi)較嚴(yán)重的地區(qū)，死亡5471人，房屋損壞67421間。

日本政府為了降低阪神大地震對房地產(chǎn)和股市的影響，1995年期間采取了較為激進(jìn)的貨幣放松政策，一年內(nèi)平均貸款利率大幅下調(diào)約1．5個(gè)百分點(diǎn)，從年初的3．5％下降至年末的2．0％，對房地產(chǎn)形成有力的金融支持。相對于1999年-2005年間每年的地價(jià)指數(shù)變化，1995年-1998年間每年地價(jià)指數(shù)下跌的幅度相對較小。1995年阪神大地震后，日本土地價(jià)格指數(shù)與住宅地價(jià)指數(shù)僅是小幅下降(1995年和1996年日本“全國所有地價(jià)指數(shù)”分別下降3％和4％，其中“全國住宅地價(jià)指數(shù)”下跌幅度更小，只分別下跌1．6％和2．6％)，遠(yuǎn)低于1993和1994年的下降幅度。這說明阪神大地震并沒有顯著加劇當(dāng)時(shí)的日本房地產(chǎn)市場的下跌趨勢。

地震在短期內(nèi)對自住購購者與投資者的影響巨大。日本房屋與城市發(fā)展部用4年時(shí)間，對1995年阪神大地震后奈良縣的購房消費(fèi)者進(jìn)行了詳細(xì)研究，結(jié)果顯示：地震后，購房意愿由震前的50．4％迅速下降為14．5％，降幅高達(dá)71．23％，而對公屋(我國所稱的廉租房)與私人商品房的租賃需求大幅上揚(yáng)。公屋租賃需求由震前的46．1％上升為79．1％，升幅為71．58％；私人商品房租賃需求由震前的2．6％上升為 5．6％。

日本抗震體系經(jīng)歷了38年發(fā)展，每次地震后都在原有標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行調(diào)整修改。目前，日本抗震體系貫穿房屋建筑施工要求、使用質(zhì)量監(jiān)控與房屋交易管理三階段。

在施工階段，施工方按日本建筑抗震要求(主要由“日本建筑抗震規(guī)范”與“日本建筑抗震設(shè)計(jì)方法”構(gòu)成)進(jìn)行建筑施工。值得注意的是，日本的抗震標(biāo)準(zhǔn)要求跟隨地震災(zāi)害演變發(fā)生、建筑新材料的發(fā)明使用、建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)的進(jìn)步，平均每3年—5年進(jìn)行一次修正完善。

日本1998年建立“建筑監(jiān)管局”，主要負(fù)責(zé)按照較新的建筑抗震要求，對所有在建與已建各類商品房進(jìn)行質(zhì)量鑒定，并向公眾公示權(quán)威鑒定書，接受咨詢質(zhì)疑。

仿照美國，日本建立地震特別研究區(qū) (SSZ)，要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在對二手房交易進(jìn)行推薦時(shí)，按照SSZ規(guī)范對房屋抗震能力進(jìn)行介紹，并向消費(fèi)者出示“建筑監(jiān)管局”出具的房屋質(zhì)量鑒定。

從國外經(jīng)驗(yàn)看汶川大地震對我國樓市的影響

根據(jù)對以上案例分析，本次汶川大地震對房地產(chǎn)市場中觀層次的影響可以概述為如下幾個(gè)方面。

房地產(chǎn)市場恢復(fù)周期。處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期 (GDP增長率3％以上)的洛杉磯大地震采取了中性的貨幣政策支持方法，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響恢復(fù)期大約為23個(gè)月。而處于經(jīng)濟(jì)衰退期(GDP增長率1％-1．5％)的日本阪神大地震采取了放松的貨幣政策支持方法；只對股市形成了大約持續(xù)6個(gè)月的小幅沖擊，并沒有加劇當(dāng)時(shí)日本房地產(chǎn)市場的下跌趨勢。

根據(jù)對中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢判斷，在經(jīng)濟(jì)基本面不發(fā)生重大改變的前提下，可以預(yù)計(jì)：本次地震只會(huì)對四川區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)市場造成短期負(fù)面沖擊；但是由于四川房地產(chǎn)市場前期已處于宏觀調(diào)控期，且開發(fā)商、特別是品牌開發(fā)商囤積了大量土地，面臨銀根緊縮，急需回現(xiàn)的困境，初步估計(jì)成都房地產(chǎn)市場的恢復(fù)周期將可能超過6個(gè)月的時(shí)間，具體的恢復(fù)時(shí)間將取決于市場信心的建立速度、貨幣政策的金融支持力度。

房地產(chǎn)一級市場。在寬松的貨幣金融支持下，日本土地價(jià)格指數(shù)與住宅地價(jià)指數(shù)僅是小幅下降，且遠(yuǎn)低于1993年和1994年的下降幅度，可見地震對衰退期日本的土地價(jià)格影響并不如想象中巨大。處于宏觀調(diào)控中的中國房地產(chǎn)市場，今年土地價(jià)格與去年相比已近腰斬。

根據(jù)前述對房地產(chǎn)二級市場走勢的判斷，預(yù)計(jì)在災(zāi)區(qū)保持寬松的貨幣政策的前提下，若配合地震險(xiǎn)等配套政策，二級市場剛性需求將得到釋放。但考慮到開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流，土地市場的走勢可能不會(huì)處于明顯的上升趨勢。若二級市場繼續(xù)保持調(diào)整狀態(tài)，二級市場價(jià)格下調(diào)空間有限，預(yù)計(jì)土地市場將處于震蕩調(diào)整。

城市格局與規(guī)劃執(zhí)行。本次汶川地震將對成都市城市規(guī)劃與規(guī)劃執(zhí)行產(chǎn)生重大深遠(yuǎn)的影響，片面追求集約化土地利用的策略可能將在規(guī)劃執(zhí)行、土地出讓階段受到市場的質(zhì)疑。均質(zhì)高密度的城市規(guī)劃格局策略將可能實(shí)現(xiàn)局部調(diào)整：在成都二環(huán)以內(nèi)土地功能將發(fā)生轉(zhuǎn)變，以高密度公建為主，結(jié)合建筑技術(shù)革新，消除消費(fèi)市民對高密度建筑的恐慌。而在二環(huán)以外，將以低密度建筑為主。

由于目前處于汶川大地震災(zāi)區(qū)重建前期，相關(guān)政策、制度、方案尚未完全形成。本文所有結(jié)論均基于現(xiàn)有政策及市場條件。我們會(huì)繼續(xù)跟蹤后續(xù)政策，不斷調(diào)整與細(xì)化地震對房地產(chǎn)市場影響的結(jié)論。

(本文由正合地產(chǎn)提供)

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