——經(jīng)濟學家、建設部政策研究主任
　　在此次博鰲房地產(chǎn)論壇上，當大多數(shù)房地產(chǎn)商在講些人云亦云的東西之時，陳淮就保障房與真知灼見。

　　前段時間，陳淮說了一句話：“20年內(nèi)中國有一半房要拆了重建”。有記者便說陳淮語出驚人。陳淮對此先給予解釋，“這個題目是人民日報的，‘房價猛漲，百姓望樓興嘆、勢在必控、國家正擬法規(guī)’，這是1989年2月20號的一個文章。也就是說有不少媒體在討論房地產(chǎn)問題的時候視角在20年來始終集中于一個過于狹窄，而我較近寫了一本房地產(chǎn)教科書，其中有一講是房地產(chǎn)與中國國情，中國國情又分十個主要國情特點，20年拆除一半不過是十個國情中的一個。中國房地產(chǎn)需要研究的問題還非常多”。陳淮自己也說，此觀點一經(jīng)說出后，有不少評論家寫了不少評論文章，陳淮在此也給予了簡要的作答：“有一個說法說，為什么說中國的住房那么多短命。我所說的內(nèi)容沒有一條和短命，和住房質(zhì)量不達標連在一塊。您說的和我說的風馬牛不相及。倒不如說我們解放前49年前這些爛房子，50年亟待改造的棚戶區(qū)，60年、70年代的簡易房，能住這么長時間，這些房子真夠長壽的。，有記者說那些房子仍然很堅固，憑什么拆。誰說到了設計壽命就得拆？第三，也有媒體寫文章問我你這不是要把舊城風貌文物保護一風吹。人們都知道吃食品要吃有營養(yǎng)的，你就質(zhì)問專家說，你這不是把人人都吃成糖尿病嗎？這種質(zhì)問有點風馬牛不相及”。

　　陳淮表示，我們現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場存在很多重大缺陷，并不只是房價、供應量、政策。房價只是表象，政策只是人們對客觀規(guī)律主觀認識，也不一定符合客觀規(guī)律。我認為四大缺陷：，市場化淘汰機制缺失是一個重要特點。迄今，我們中國開發(fā)商只有四種死法，卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查。幾乎找不到被市場淘汰的例證。

　　對此，陳淮說這是市場發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。他說：“如果中國足球不賭球、不打架、不收購裁判、不惡意傷人就能贏球，這個規(guī)則不會造就強大的球隊”。他認為，中國房地產(chǎn)過去的十年的確是輝煌的十年，但是這十年當中，過度依靠少數(shù)沿海大城市市場，依靠高端樓盤、依靠富人，依靠投資需求才能維持緊急狀態(tài)的產(chǎn)業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)仍然是一個脆弱的產(chǎn)業(yè)。如果說第三套房成交量就降為接近于0，這個市場不是一個正常的市場。人們說現(xiàn)在是較嚴厲的打壓，現(xiàn)在我們利率還是負利率，還是25年來較低點。

　　對于之前論壇上，鐘偉教授說的：“前7月份CPI同比3%，如果上升到3.6%，居民儲蓄存款應該4.5才合適，如果漲到4.5，居民儲蓄存款一年期為例要漲一倍”。陳淮也隨之表示：“我們還是看看自己的弱點為好”。他說，我們這個產(chǎn)業(yè)面對全世界未來20年都是、擴張較快、收入增長速度較高、需求較旺盛的市場。有很多企業(yè)都在論壇上講自己怎么樣在產(chǎn)品競爭、價格競爭上的思想，媒體經(jīng)常討論萬科又降價了這些，但這只是低端的價格競爭力。而下一個階段，他提出一個問題：在環(huán)保競爭、技術競爭、產(chǎn)權競爭等方面我們有多少企業(yè)做好準備了？

　　對此問題，陳淮表示，得看到目前房地產(chǎn)業(yè)的脆弱。現(xiàn)在說有1.9億平方米待售房，實際上這并不吃驚，如果總是指望像賣大白菜一樣賣房子，那這個產(chǎn)業(yè)是處于一個極端不正常的情況下。他還提出，國際上的住房周期其實要比中國目前的房地產(chǎn)也長很多。而從80年代末到90年代初，中國家電業(yè)發(fā)展過程中，當時政府宣布只有國家部委一級企業(yè)才能生產(chǎn)彩電冰箱。但是今天中國成為當之無愧的世界家電大國，那些當年定點生產(chǎn)的品牌企業(yè)，今何在？淘汰的是個體，升級發(fā)展的是產(chǎn)業(yè)。

　　個缺陷便是產(chǎn)業(yè)風險配置嚴重不均衡。房地產(chǎn)業(yè)在任何國家都是高風險的行業(yè)，這是不需要論證的事。風險是一種客觀存在，人們不可能消滅風險。陳淮舉一個物理學的例子：“一個氣球如果壁后各處很均勻，可以吹很大。如果一個環(huán)節(jié)很厚，這個氣球反而會破裂。老百姓以為100萬購的房子，200萬賣了，你就賺到了100萬，如此你從此不購房，如果你想購購同樣地段的房子，重置成本仍然是200萬，那100萬誰拿走了？政府”。他說，很多開發(fā)商以為2000元樓面價拿的地，銷售的時候漲到5000元，可以獲取一塊土地增值收益。其實大謬，因為當你拿回同樣地，獲取同樣質(zhì)量再生產(chǎn)要素重置成本5000元，這3000元土地收益誰拿走了？還是政府。政府通過賣塊地方時把塊地的收益拿走了。政府把土地增值收益所帶來的財產(chǎn)性風險較終轉嫁給了消費者。開發(fā)商也一樣，開發(fā)商從銀行貸的錢兩塊，一塊是開發(fā)貸款，一塊是通過消費者按揭貸款，然后交預付款方式獲得了資金。實際上是與銀行合謀綁架了消費者信用，實際上是消費者用自己的信用來替開發(fā)商做擔保。銀行也樂觀其成，因為按揭貸款不良率比開發(fā)貸款低得多。陳淮對此還表示，現(xiàn)在給消費者提供的都是浮動利率，浮動利率是很公平的，誰也不知道明天升息還是降息，風險一半一半。消費者按揭貸款的時候可曾想過，在未來按揭貸款20、30年中，利率遠遠高于現(xiàn)在的機會是95%，低于或者持平現(xiàn)在的機會連5%都不到。因此我們的風險非常不公平地集中在一個點上，這正是產(chǎn)業(yè)不合理的一個方面。直接融資說了很多年，渠道反而越來越狹窄。這個問題我們提到這里為止。

　　第三個缺陷則表現(xiàn)在交易主體的缺位上。陳淮說，當前的房地產(chǎn)市場就像沒有邊裁、沒有后衛(wèi)，甚至沒有門將的球隊。消費者作為供給方的開發(fā)商直接面對作為需求方的較終購房者個人，直接做“零售”，全世界沒有聽說過。供求雙方之間沒有任何緩沖的層次，只能導致供求雙方空間、時間、價格、檔次、質(zhì)量等矛盾的直接碰撞。缺位的地方，我們簡單提到，老百姓購了房還是沒有購房，有任何避險的工具嗎？沒有。為什么老百姓有恐慌性購房呢？規(guī)避價格風險。陳淮對此提出建議：面對這樣的風險，可以通過在國外很多地方都有的通過指數(shù)交易方式分流那些投資性需求，來使老百姓規(guī)避價格風險。

　　而第四個缺陷便是需求早熟。陳淮先提出幾個問題：“老百姓應不應該改善住房？我們政策應不應該加大老百姓改善住房的步伐呢？”其給出的答案是：“應該，而且非常應該”。但陳淮也實事求是地說：“中國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在平均住房水平，中國住宅建設，像很多豪宅、獨享尊貴這些詞上，以及剛才鐘教授還講到將來上海、北京還有特高端的豪宅出現(xiàn)，這些和中國現(xiàn)在發(fā)展階段明顯超前了”。他說：“這個超前是有客觀原因的，在過去十年中，我們不得不把資源集中于建設現(xiàn)代化的北京、上海、廣州，因為我們得開奧運會，得開世博會，得開亞運會。但是我們得承認這樣一個事實，大城市相對于我們整體發(fā)展水平過于超前。政府也做出了一些不適當?shù)某兄Z，炒房賺錢效應，三代人湊錢付頭付都推升需求早熟”。

　　然而實際上，當大多數(shù)人家庭收入用于吃穿用等日常支出尚一半的時候，恐怕很難實現(xiàn)大多數(shù)人購得起房。購房需要資產(chǎn)累積能力、抗風險能力。所以，當較近媒體爆炒一個賣蔥的老太炒房炒成七套房時，這也在催生需求早熟的表現(xiàn)。

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