日前，海南省政府出臺《貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲通知的意見》，決定進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，著力調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　目前海南房產(chǎn)形成了商品房“一頭獨(dú)大”的的畸形格局現(xiàn)象，海南商品房的投資已經(jīng)占房地產(chǎn)投資總額的90%，其主要原因是由于商品住房投資少、見效快。但由此也給海南房產(chǎn)帶來了許多問題。

　　海南商品房高空置

　　今年房產(chǎn)界出現(xiàn)了一個新的名詞——空置率，對于海南空置率，曾有不少網(wǎng)友市民通過各種曬黑燈等方式來證明海南存在空置率的問題，而其不僅僅是認(rèn)為有甚至認(rèn)為我省空置率相對高，造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。自從海南被發(fā)展為國際旅游島以及海南本地適宜的居住氣候，購房率就不斷的上升，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，海南所有的商品房中有70%以上是銷售到島外，但在2010年博鰲房產(chǎn)論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)對外強(qiáng)調(diào)，海南房產(chǎn)是典型的旅游地產(chǎn)，不能以普通的城市房產(chǎn)看之，海南并沒有空置率問題，其主要原因是海南國際旅游島的建立就是將海南發(fā)展成為一個以旅游休假為目的的，面對全國全年的氣候海南較適合的旅游度假為每年的十月后，許多空置房產(chǎn)都是屬于外地游客來此度假所購房屋，平常在外地工作當(dāng)然會將房子空下，因此不應(yīng)當(dāng)有空置率問題。

　　嚴(yán)格意義上講，空置房是房地產(chǎn)市場上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子。“空房子”其實指的是“空關(guān)房”，意即開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空關(guān)”。但海南的房子，并不是單純的“空關(guān)”，只是在淡季里顯出“空關(guān)”而已，作為典型的旅游地產(chǎn)模式，海南的空置率應(yīng)該選擇旺季時期作為參照，而每到旅游旺季，海南往往一房難求，也說明了海南的空置率存在時節(jié)問題。

　　在海南進(jìn)行置業(yè)的大部分業(yè)主購房的目的是投資和度假使用，一定程度上也導(dǎo)致了房價升高，而海南本身為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供配套的集工作、生活、娛樂為一體的新型商務(wù)地產(chǎn)及康體養(yǎng)生、主題公園、商業(yè)娛樂、分時度假等經(jīng)營性房地產(chǎn)嚴(yán)重不足，也使得海南房產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了畸形的情況。

　　海南對應(yīng)辦法 開發(fā)建設(shè)只租不售公寓

　　隨著每年旺季的到來，“候鳥”也逐漸回到海南的家中，空了一年的房子也總算有人入住，此外新鮮的空氣、充足的陽光、溫暖的氣候，良好的水質(zhì)，又有山有海，是個養(yǎng)老的好地方，如今已經(jīng)成為了國人的共識，大自然賦予了海南“養(yǎng)老天堂”的一切良好條件，是海南獨(dú)有的，因此現(xiàn)在海南的“候鳥”數(shù)量仍然在逐漸增加?！昂蝤B”的增多給商品房的帶來了商機(jī)，勢必也就影響了房價。

　　針對每年就來居住幾個月度假養(yǎng)老的“候鳥”購套房子值嗎？購房可以升值，這是普遍人的思維，自從海南成為國際旅游島后房價暴漲，到現(xiàn)在房價暫時的趨于穩(wěn)定，據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱也有可能會出現(xiàn)房價下降趨勢，現(xiàn)在購房是否還可以升值已經(jīng)成為未知數(shù)。為此我們?yōu)楹尾荒軐①彿康腻X用來度假時候租房呢？面對為了度假來購房的購房者，可以通過開發(fā)建設(shè)只租不售的酒店式公寓、租賃式公寓等，這樣既減少了空關(guān)房，也滿足短期到海南旅游觀光、休閑度假、康體養(yǎng)生、養(yǎng)老等消費(fèi)需求，并且可以減少購房者的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　從房屋貸款上抑制商品房

　　國際旅游島建立使得海南房子呈現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象，這也就給許多炒房者帶了商機(jī)，也是海南的商品房處以緊缺的狀態(tài)，供不應(yīng)求的假象，房價高升，然而事實是，需要購房的購房者卻無法真正的購購得起房，為了控制炒房現(xiàn)象的繼續(xù)，國家也已經(jīng)做出了初步的調(diào)控，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，并且對購購頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人配偶及未成年子女)，貸款頭付款比例不得低于30%，然而對貸款購購套住房的家底，貸款頭付比例不得低于50%，貸款利率不得低于標(biāo)準(zhǔn)利率的1.1倍。此外在海南省政府下發(fā)《貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部份城市房價過快上漲的意見》中對不能提供1年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購購住房貸款，對“候鳥”的來島購房造成了一定的影響，降低了商品房的購賣，也對海南住房租賃起到推動的作用。

　　優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地

　　優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地，規(guī)定廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房用地以劃撥方式供應(yīng)，急需建設(shè)的保障性住房項目優(yōu)先使用政府儲備用地，

　　今年開始，省國資委將盤活省屬企業(yè)存量土地資產(chǎn)，建設(shè)一批保障性住房，著力解決“無房戶、住房困難戶、特殊困難群體”的住房困難。省屬企業(yè)已盤活自有存量土地220畝，開工建設(shè)保障性住房1768套，具體為昌江1428套、海口196套、儋州120套、樂東24套。其中，272套接近封頂，232套預(yù)計明年2月竣工。除海鋼集團(tuán)昌江保障性住房項目外，海汽集團(tuán)?？诮鸨P項目1000套、聯(lián)合資產(chǎn)海口鹽灶項目800套、建設(shè)集團(tuán)3個項目672套也即將完成規(guī)劃報建和拆遷準(zhǔn)備，將分別于9月、10月動工。

　　此外從本月出初，海南省已經(jīng)開始進(jìn)行對經(jīng)濟(jì)適用房的申請登記，考察，力爭做到各個收入階段人群都可有房屋居住，低收入這有廉租房，高收入者有商品房，中等收入者有經(jīng)適房。據(jù)地產(chǎn)海南較近了解到目前已經(jīng)有商品房樓盤改為經(jīng)濟(jì)適用房，可見商品房獨(dú)占市場的現(xiàn)象已經(jīng)逐漸受到了控制。

　　從土地用途根源管理

　　海南省政府也已經(jīng)從源頭上進(jìn)行整頓，嚴(yán)禁將其他用途土地用于商品房開發(fā)求各市縣切實加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)和管理，充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的統(tǒng)籌、引導(dǎo)和管控作用。沿海一線海景和具有特色優(yōu)勢資源的土地應(yīng)優(yōu)先安排作為高端度假休閑旅游經(jīng)營性項目用地，在土地出讓階段即明確項目建設(shè)類型。嚴(yán)格土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃等規(guī)劃的實施管理，嚴(yán)禁擅自改變土地規(guī)劃用途，將其他用途的土地用于商品住房開發(fā)，或?qū)⒕频觐愴椖糠指畛鍪?、轉(zhuǎn)讓。同時，健全建設(shè)項目竣工驗收制度，將建設(shè)項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況，作為項目竣工驗收的一項內(nèi)容，以切實做好房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作。

　　除了以上可以控制商品房獨(dú)占老大外，也有業(yè)界人士認(rèn)為出現(xiàn)一批空置房，是因為沒有征收房產(chǎn)稅，建議征收房產(chǎn)稅來抑制空置率，從而達(dá)較終目的。樊綱表示，中國房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)該借此次調(diào)控進(jìn)行改革。改革要從兩方面入手。頭先從需求角度，需求方的制度缺陷是沒有房產(chǎn)稅。山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海表示，“商品房長期閑置，是對社會資源的巨大浪費(fèi)，并使的國有土地資源被少部分人濫用于牟取暴利，使地產(chǎn)成為少數(shù)人向一般社會公眾賺取超額利潤的手段，所以應(yīng)該適當(dāng)征收空置稅”。關(guān)于征收空置稅現(xiàn)已經(jīng)眾說紛紛，但較終目的都是能將海南商品房獨(dú)占老大的畸形格局改變，確保海南房地產(chǎn)健康發(fā)展。

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